王颖：房地产市场步入资产运营时代，机遇挑战并存

　　作为较早进入中国内地房地产市场的港资企业，瑞安房地产已在上海、武汉、重庆等地开发并运营了多个标杆项目，其中上海新天地等项目更是成为了所在城市的地标。

　　当市场普遍认为中国房地产业进入白银时代，瑞安又是如何看待今后地产企业的发展的?近日，记者带着这一疑问走访了瑞安管理(上海)有限公司董事总经理、复旦大学EMBA校友王颖，她向记者解读了近年来瑞安的发展思路和理念，并分享了她对未来中国房地产市场发展的见解。　

　王颖

　　轻资产战略适用“后城镇化”

　　澎湃新闻：近年来，瑞安一直强调轻资产的发展战略，但业内也有人认为轻资产路线同时意味着错过了很多发展机会?

　　王颖：这是一个仁者见仁智者见智的问题。有人说瑞安错失了整个房地产开发过程中一个快速规模化发展的机会。但我们始终觉得，瑞安的特质不是去做高周转和规模化的发展。

　　我个人认为瑞安这几年的“轻资产策略”取得了良好的进展，使得集团能够成功应对变化的营商环境，亦能保持稳健的财务状况，发挥公司在商业资产管理方面的雄厚实力和竞争优势，与新伙伴携手合作，互利共赢，更好地把握投资良机。

　　瑞安房地产2004年在上海成立至今，项目分布在4个城市：上海、武汉、重庆、佛山，共有9个项目，数量并不多，这与我们的理念相关，我们倡导的是整个社区的开发，而不是圈一个地做住宅，这就对城市的活跃度有一定要求，我们要做精品。

　　我们是通过对区域经济结构的梳理及对未来趋势的前瞻性判断，在构建产业生态系统。所以瑞安的项目在其开发区域内始终保持引领作用，推进区域经济的发展。

　　以前，国内许多地产商的成功都是基于中国的城镇化。当城镇化比例低于50%的时候，是偏重开发的阶段;当城镇化率达到50%-60%时，就进入了开发和持有并重的阶段;当城镇化率高于60%时，房地产行业就进入了持有和经营并重的阶段。目前中国城镇化率已接近60%，整个房地产市场已经过了只注重开发的那个阶段，开始迈向持有和经营并重的阶段。而持有和经营是瑞安一直以来的优势。 瑞安一直看得更长远，我们整体的开发进度会相对慢一些。但我们可以保证瑞安做的所有项目，一定是当地的地标。譬如新天地早已成为上海的地标。瑞安一直是以商业地产为核心驱动力去发展，未来我们仍会保持这样的定位。我们要成为领先的以商业地产为主的房地产开发商、业主及资产管理者。

　　做商业地产，重资产投资对资金的要求很高，动辄一两百亿。而商业地产需要长期运营，提升它的商业价值。轻资产战略是价值最大化的一种资本策略的选择：用最有限的资源去创造最大的价值。

　　采用轻资产战略，就要与资本构建合作关系，分担风险，发挥各自的优势。瑞安现在的合作方包括中国人寿、太平洋保险、中信集团等，它们在资本的规模、资金的成本上，都有相当的优势。

　　对于我们的合作伙伴来说，他们需要具有国际经验、有能力去长期运营商业资产的管理者。而对于瑞安来说，与资本合作意味着我们可以充分发挥自身的品牌优势和管理运营能力，成为优质项目的开发者和资产运营者。

　　轻资产战略最明显的好处就是提高财务的安全性。 过去三年，瑞安一直在做一些资产处置，这其实就是一种腾挪。实现成熟资产的价值，把现金收回来去寻求更好的机会。我们的负债率也从2015年的87%下降到去年底的40%，公司的财务状况就非常安全。即便经济或政策上出现了大的变动，我们都不用太担心。大家也可以看到，瑞安的轻资产策略为公司的发展带来了新的发展机遇，夯实了的财务基础可以让公司更好的把握良机，去年瑞安与合作伙伴一起获得位于上海太平桥新天地区域一个标志性的新商业发展项目的开发权，虽然我们持有该项目的少数权益，但瑞安将担任项目的开发管理人和项目落成后的资产管理人。这也再次凸显了瑞安的实力和优势，充分发挥瑞安的品牌优势，发挥瑞安在城市中心总体规划社区方面丰富的开发营运经验，以及商业资产管理的专长，强强联手共同为上海打造新的地标。目前太平桥项目已经申报方案，今年年底可以全面开工，计划在三年以后陆续竣工，从2022年开始，会逐步面世。我们正在积极地物色投资机会，遵循一定的“城市筛选”原则，挑选中国最有活力的核心城市，物色合适地点进行多点深耕和优质商业资产的投资与运营。

　　看好粤港澳大湾区

　　澎湃新闻：您刚才提到，瑞安对于城市的选择要求很高，未来中国哪些城市将是瑞安进驻的目标?

　　王颖：在城市筛选方面，瑞安有非常明确的标准：重点发展中国最具经济活力一线或强二线城市。中国现在有四块比较有活力的区域，包括京津冀、长三角、粤港澳大湾区和成渝地区。目前，瑞安除了京津冀瑞安还没有布点以外，其他都已经有布点了。我想，未来我们一定还是会在这些区域深耕。

　　澎湃新闻：作为一家港资企业，瑞安是如何看待粤港澳大湾区的发展前景?

　　王颖：我们一定会看好粤港澳大湾区。大湾区本身经济基础很好，城市之间的优势也不同，不同城市可以扮演不同的角色。我们会持续关注大湾区的机会，加强在大湾区的投资。

　　虹桥天地

　　成功项目必备条件：与城市发展紧密相连

　　澎湃新闻：新天地、瑞虹新城、创智天地、虹桥天地等，都是瑞安在上海的标杆项目，您认为在核心城市打造一个成功标杆项目，需要有哪些必备条件?

　　王颖：首先我认为项目的发展要与整个城市的发展密切相关，这是成功的一个重要基点。

　　在瑞虹新城的开发过程中，一开始定位是全住宅区，我们可能是全上海唯一一个主动把住宅性质改为商业性质的地产商了。

　　之所以这么做，是因为我们发现当时该区域的交通条件发生了重大改变，便利的交通会带来人们生活方式的改变。所以，瑞安主动向政府建议将其中的几个地块改成了商业，这样一来，就形成了一个综合社区的开发。我们认为，只有这么做才能够把土地的价值真正体现出来。 所以要打造一个标杆项目，地产商还要有前瞻性、坚定的开发理念，要与时俱进。

　　澎湃新闻：过去，瑞安成功地参与了许多旧改项目，未来是否还会继续参与?

　　王颖：现在还在持续做。但大部分一线和二线城市，已经过了大拆大建的阶段，进入了城市更新的阶段。所以，我们会介入到城市更新的进程中，做法可能和以前不太一样，项目的体量会变小。

　　澎湃新闻：如今，许多地产企业也都开始注重持有、运营，您认为未来整个行业格局会发生什么变化?

　　王颖：现在中国的城镇化率在60%左右，未来住宅发展的空间仍然存在。但是，不同区域、不同城市的情况也会不同：有的城市将更多进入到改造升级的阶段;但另一些还是处在解决基本需求的状态。

　　在进入改造升级阶段的城市，长期运营的住宅项目会逐渐出现。在商业物业市场上，持有和运营也一定会是未来竞争的主要方向。

　　因此，对于房地产企业来说，机会依然存在。但要看清自己的优势在哪方面，与其他企业形成差异化，这样才能持续地在市场的竞争中立足。

　　新天地

　　房地产进入资产运营时代

　　澎湃新闻：您如何看待未来中国房地产市场的发展走势?

　　王颖：能够影响中国房地产市场的因素非常多，国家的财政政策、金融政策，调控政策等。世界经济形势的发展也会对中国国内房地产市场构成影响。

　　这就是为什么瑞安还是采取一个相对安全的发展策略，把公司的财务状况控制在较稳定的状态中，就是为了让公司在一个不确定的市场中更好地应对各种状况。

　　中国房地产未来将会健康平稳发展。我们也坚定看好中国内地房地产市场，尤其是核心城市巨大的城市更新机会。第二，市场的不确定性依然非常多，比如中美贸易战未来会如何发展，带来多少影响，现在都是未知;

　　所以，我认为还是要做好自己，坚实、稳定地去准备，看准市场的方向，及时去做调整。

　　当然，每个公司的做法不一样，有的公司策略确实比较激进。但我认为，之前经过了几轮的市场周期，大家应当对市场有敬畏感。长期来看，中国房地产市场的发展一定是乐观的，但短期不确定性仍很高，我们还是应该把自己放在相对安全的位置去发展。我想，这也是为什么去年许多大房企都在努力降低负债率的原因。

　　复旦EMBA的学习打开了“脑洞”

　　澎湃新闻：您认为在复旦大学EMBA的学习经历给您的事业发展带来了哪些帮助?

　　王颖：我是个理工女，但是对复旦一直很有情结。复旦是全国范围内屈指可数的特别有人文情怀、人文气息的综合性大学。在复旦念EMBA，除了帮助我提升整体战略思维之外，也帮助我做了全面的知识梳理。

　　复旦EMBA有许多优秀的老师，他们不是完全学术化的教学，而是与市场贴合得相当紧密，能够启发我们在变动的商业环境中去思考、应对。每次上完课，我都会再次仔细思考公司的战略，思考要实现这些战略，我要从行为、文化上能做些什么。所以，在复旦EMBA学到的知识，一定是可以学以致用的。

　　EMBA的课程本身就是针对成熟的管理者，来上课的学生也相对比较成功，学生们已经有了自己固有的一套思维模式和行事方式。我认为在复旦EMBA的学习经历，最重要的一点就是帮我们打开了“脑洞”，拓展了我们考虑问题的角度，提供了更多工具和方法，运用于我们的实际工作。

（来源：澎湃新闻 陶宁宁）