朱莉莉 ：新一轮收紧？40家房企融资骤降52%

　　历史总是惊人的相似，2019年5月，40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，相较于4月，融资总额下降52.07%。(去年同期月报：5月40房企融资总额Down到底》)

　　从时间轴上，标注出2018年4、5月与2019年4、5月，我们发现。

　　对比融资规模来看，额度与跳水幅度都差不多，今年跌幅更大。“黑五月”是2018年的标志月，自五月大规模跳水之后，融资不断收紧，直到2018年四季度才开始放松。今年，同样的时间节点收紧，是巧合还是新一轮房企融资寒冬要来的信号?!

　　对比融资渠道来看，从4、5月份的房企融资数据看，整体融资额都是下滑的，主要原因是公司债发行锐减，环比下滑79.74%。而2018年五月，同样公司债大幅度划水，环比下滑87.59%。从公司债下手是收紧融资的第一步是否是另外一个信号?而从2018年四季度融资放松主要也是由于公司债放松，房企纷纷发债。

　　历史会再次上演吗?让我们拭目以待。

　　5月融资综述

　　2019年5月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元。40家房企融资总额继上月的小幅回落后，本月融资金额继续大幅下滑，创2019年以来历史新低位。

　　图 ：2019年5月典型上市房企融资方式占比(单位：亿元，%)

　　同策研究院研究员朱莉莉认为，5月随着监管部门的监管政策出台，政策收紧趋势明显，进而影响房企境内境外融资的难度。

　　具体来看，本月债权融资额为326.67亿元，其中信托贷款(100亿元，占比27.17%)、发行公司债(95.85亿元，占比26.05%)、境内银行贷款(77.69亿元，占比21.11%)、其他债权融资(53.13亿元，占比14.44%)，中期票据、委托贷款、海外银团贷款融资金额为0。股权融资同样下滑，本月股权融资金额为41.32亿元，环比下跌36.96%。

　　同策解读

　　融资渠道：①公司债全额缩水②其他债权融资大幅下降

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　　公司债和其他债权融资一直是房企融资最重要的两个渠道，本月这两个“保命丸”同时失效。

　　图 ： 2019年4月、5月典型上市房企融资情况对比

　　第一名，信托贷款。本月监测房企共发生了4笔信托贷款融资，融资总额100亿元，环比上月75.33亿元上涨32.76%。其中，最大的一笔是招商蛇口(21.01 -1.96%,诊股)向华润深国投信托有限公司申请的可续期信托贷款，金额为70亿元。

　　第二名，公司债。本月仅发生6笔公司债，共融资95.85亿元，较上月的473.13亿元大幅下降79.74%。6笔公司债中有2笔是发行的美元债券，合计4.5亿美元，折合人民币31.05亿元。

　　第三名，境内银行贷款。融资额度77.69亿元，环比上月的32.21亿元大幅上涨141.21%。

　　第四名，其他债权融资。融资总额53.13亿元，较上月107.43亿元大幅下跌50.54%。

　　第五名，股权融资。融资金额为41.32亿元，占总融资金额比重为11.23%，环比下跌36.96%。

　　本月无发行中期票据、海外银团贷款、委托贷款发生。

　　境外融资：40家房企中，仅有2笔融资额度来自境外。

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　　本月，外币融资总额32.64亿元，占比8.87%，环比上月外币524.91亿元融资金额大幅下降93.82%。其中，美元融资总额31.05亿元人民币(仅2笔美元债券，合计4.5亿美元)，环比上月美元融资金额459.23亿元人民币，下降93.23%，占融资总额的8.44%;港元融资总额为1.597亿元人民币(1.82亿港元)，占比0.43%;本月无以其他外币为货币单位的融资行为。总之，外币融资总额较上月环比大幅下降，主要的融资方式以人民币为主。

　　图：2019年5月典型上市房企融资币种占比(单位：亿元，%)

　　融资成本：本月房企融资成本较低，基本控制在6.5%以内

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　　在已披露的数据中，融资成本最低的是广州市城市建设开发有限公司2019年公开发行住房租赁专项公司债券(第一期)，发行规模15亿元，票面利率3.83%;其次是其发行的广州市城市建设开发有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)品种一，规模为19.5亿元，票面利率3.85%。融资成本最高的是新城控股(37.76 +0.61%,诊股)境外子公司新城环球完成在境外发行总额为3亿美元的无抵押固定利率债券，票面利率为6.5%。总体来说，本月房企融资成本较低，基本控制在6.5%以内。

　　股权融资：5月股权融资主要包括境内再融资和海外配股融资

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　　股权融资方面，本月股权融资方式主要包括境内再融资和海外配股融资。境内再融资金额为39.72亿元，占融资金额的10.79%，均为泰禾集团(15.15 -1.43%,诊股)旗下项目子公司股份转让。此外，港股上市房企通过海外配股方式进行融资，总金额为1.60亿元，占比0.43%，皆为部分房企的股票期权计划。

　　总结

　　房企期待的好日子还没来得及开始，就被掐灭了期待的小火苗。

　　5月31日，有消息指出监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。起因则是部分房企此前拿地激进，“出现一些‘地王’，已经引起监管部门的注意”。

　　历史会再次上演吗?同策集团首席分析师张宏伟认为，暂停发债的源头，来自于近期房企和土地市场的“反常”。 “3、4月份土地市场太火了，如果没有监管，市场存在风险，预计房企融资后期会略有收紧。”

（来源：金融界）