六大考题折射楼市真相 深圳房价最多能下降3成？

　　考题３ 哪些片区先降温？

　　从国家和地方这一系列的调控组合拳可以看出，国家此举的目的是想使房地产从目前的投资性市场向满足老百姓生活的民生市场转变。在市场和政府调控措施的双重作用下，深圳哪些片区会率先降温呢？

　　置业国际董事总经理姜树荣认为，目前新盘比较集中的片区，如关外一些中心区域，由于房源比较多，一旦销售受阻，那么可能出现集体降价的现象，率先迈出降温的步伐。

　　星彦地产品牌总监王世泰分析，深圳楼市整体走向下行通道应该是比较明朗的，但由于每个片区的发展是不一样的，所以即便是调整，也一定会有大有小、有高有低。“如盐田，因为之前就没有大幅上涨过，比较温和，泡沫不严重，所以这次调整可能幅度也不会很大，而之前曾经透支其真实价值的片区可能就会出现比较大幅度的调整”。王世泰认为，深圳楼市价格严重偏离价值的最明显的是后海片区。这些区域由于之前涨幅过快过大，受到政策影响会更大。“后海片区，作为关内曾经的一个价格洼地，受益于深港合作等利好，２００９年初卖１万多的房子，如今都已涨到３万多。所以，如果泡沫真的破裂，这个应该首当其冲。

　　德思勤置业深圳公司总经理叶世育认为，最先调整的片区可能是龙华片区，因为这里是关外的热点片区，轨道交通等利好，已被提前消费完毕，片区一些楼盘价格已从２００９年１月的１万左右，飙升至如今的两三万，翻了一倍多。一旦该片区龙头房企价格出现下调，那么对现有的在售楼盘和整个片区的价格预期都将产生较大的压力。

　　考题４ 哪类产品最受冲击？

　　本次楼市调控风暴，对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的家庭，要求贷款首付款比例不得低于３０％。可见，在此次调控中，９０平方米以上的户型很有可能率先受到市场冲击，业内人士究竟是否认同这样的观点呢？

　　英联国际不动产董事长郭建波认为，受影响最大的是产品可能是豪宅，虽然购买豪宅的人支付能力也比较强，但是豪宅价格弹性很大，动辄超千万，还是会受到比较多影响的。

　　“一些所谓豪宅，从去年的１万多涨到３、４万，有点莫名其妙。”如果房价明显下跌，李耀智认为，一些不具备真正价值的“伪豪宅”将会首当其冲受到冲击。而一些具备真正稀缺资源的高端住宅则受影响比较小。“有一些所谓豪宅，周围几乎没有配套，连规划都没有，房价就已经飙升至近３、４万。这样的价格就明显有泡沫，因为只有价格超过价值，才叫泡沫。这些产品房价不是按照土地价格、建造成本来定价的，而是按照心理来定价的。遇到调整后，很有可能会率先降温。

　　姜树荣分析，对于市场上产品类型而言，对于首次置业者的中小户型受影响不大，具有稀缺资源的高端豪宅受影响也不大，而９０－２００平方米的中大户型受影响最大。

　　业内人士分析，不管市场如何调整，那些能真实反映其价值，而且性价比高的楼盘仍然会受到欢迎。如某些资源上乘的高端住宅等，应该还会保持比较稳定的发展，虽然政策对９０平方米以下的中小户型没有太多限制，但一些品质、地段较差的小户型也许仍要受到冲击。