六大考题折射楼市真相 深圳房价最多能下降3成？

　　考题 ５ 哪类购房者最受影响？

　　按照量在价先的原则，楼市成交量的下降势必带动价格的下调，开发商虽然与２００８年相比，资金实力更强，但并不是所有的开发商都是这样，一些在前两年高价拿地的开发商仍然面临着资金回笼的压力，所以一旦销售受阻，那么很有可能会被迫降价；此外，一些有实力的上市房企尽管目前压力不大，但６月份以后，一旦年度中报出来，情况不理想的话，很有可能也会调整价格策略，来完成全年销售目标。记者采访发现，多数市民对房产新政拍手叫好，等待开发商降价，但也有不少自住改善型买家表示了失望。因为受信贷方面的限制，不少原本打算更换大房子的置业者不得已选择了观望。

　　在深圳南山某国企担任部门经理的李景刚前两年买了一套２房，现在有了宝宝，家里空间明显非常局促，因此，他去年开始就在物色一套大户型来改善生活，本以为楼市调整能让房价降一点，但是信贷的紧缩又让他的置业计划搁浅了。“首付和利率提高那么多，我们也没有那么多准备，只有再等等了。”

　　对此，业内人士普遍认为，楼市新政的确对投资投机者产生了很大威慑，特别是３月份买房的投资者，他们可能处在比较煎熬的状态。但与此同时改善型置业者的需求也受到了比较大的冲击。

　　考题６ 房价反弹机会大不大？

　　很多人认为中国的楼市是一种政策市，政策变化太快，很有可能让楼市产生更大的起伏。英联国际不动产董事长郭建波分析：“目前楼市尽管成交量有所下滑，但价格还没有出现实质性地降温。政策的延续性、以及落实程度、楼市的供求关系等，都还没有清晰地显现，４月份的数据显示，全国楼市价格仍在上涨，这说明楼市的泡沫依然存在。”郭建波认为，在未来几个月，如果深圳主流开发商还没有出现大的降价行为，那么市场的调整限度将非常有限，市场仍然有可能出现反复甚至继续上涨的局面。

　　对于未来的房地产走势，姜树荣分析，可能要看几个指标。一是看年中的国家ＧＤＰ指数是否出现变化，如果国民经济持续繁荣稳定，难么房地产市场的调控政策仍有可能继续严格；但是目前欧洲的经济仍处于比较低谷期，中国的出口也受到制约，在这种前提下，如果国家需要提升内需水平来拉动ＧＤＰ增长的话，那么房地产仍然是这其中重要的一环，那么国家的调控政策也会随之作相应的调整。毕竟国家并不是要彻底打压房地产市场，而是要防止房价过快增长，最终目的仍然是维护市场的健康稳定。

　　业内人士普遍认为，从调控时间来看，市场的再度反弹不会在短期内快速来临。此外，由于各地细则仍未完全出台，地方性物业税的出台仍存有可能，一旦物业税出台则对于楼市的影响将更为深远。由于本次调控前期市场成交异常活跃，经济发展也已全面复苏，一二手住宅成交总量在一年后才恢复至历史平均水平，而房价也耗时一年才止跌回稳，于两年后才恢复至调控前水平。

　　因此，开发商应以史为鉴，对于此次调整的周期也需要做好较长期的准备。无论短期内现金流是否充足，都应及早做好充分应对的准备，选择适当项目降价回款，为先求生存再谋发展赢得机会。