房贷重刮“收紧风” 调控直指投机

2010年4月15日，注定是中国楼市的一个不平凡的日子。在年初政策频出而房价“逆市上扬”的大背景下，监管层终于在无奈之下痛施“杀手”，要求在全国范围内实行更为严格的差别化住房信贷政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，需大幅度提高首付款比例和利率水平。

至此，在“9•27之殇”尚未被淡忘之际，“4•15新政”已被冠以“史上最强”的标签而成为中国楼市的“里程碑”事件。

“中央请客，地方买单”的调控困境

谈到中国的高房价和宏观调控，就不得不提到中国的政府。目前，中国宏观调控的主要方式是“中央定政策、地方来执行”，同时地方政府也有一定的决策自由权。但在财政和分税制改革之后，在宏观调控方面中央对地方政府的约束力已经大不如前，地方政府为了经济利益和自身发展的需要违背中央政策精神的案例时有发生。

楼市也是如此。自分税制改革之后，地方政府对“土地财政”的依赖程度日益严重。在房价高企的背景下，中央制定的宏调政策由于涉及到了地方政府的切身利益而往往被消极执行，其结果自然也就收效甚微。

在地方政府层面，出于自身经济发展的需要，一系列可能会对楼市产生利好影响的“噱头”被集中抛出：深圳的《城市更新办法》、海南的“国际旅游岛”规划、北京通州区的城市功能定位等等。伴随着这些“噱头”的产生，项目所在地的房价也出现了集体飙升。而与此同时，中央政府为优化民生也继续施以调控，但在调控政策无法切实地贯彻执行的情况下，其效力自然可想而知。可以说，中央与地方政府间的博弈已经是中国楼市调控屡屡成为“空调”的最主要原因。

房价重压之下的重拳

不难看出，此次调控是政府部门迫于房价重压之下所采取的严厉措施。 相关数据也显示，自年初以来，调控声音虽不绝于耳但北京、上海、深圳等一线城市的房价并没有应声回落，相反却呈现出加速上涨的态势。从历史数据来看，自2009年6月份开始70个大中城市房价同比涨幅由负转正，之后加速上扬。至2009年12月达7.8%，2010年1月为9.5%，2月为10.7%，3月份更是达到11.7%。