中原地产：二手住宅交易进入买方市场(5.31-6.6)

　　2010年4月中旬，国务院下发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通过一系列行政和信贷政策抑制炒房投资行为，这一楼市调控政策在5月持续发挥着影响，覆巢之下无完卵，深圳二手住宅市场在整个5月份呈现一片“萧条”景象。如果说3月份“两会”未出台明确的强硬政策引发了房产市场一片后市看涨的预期，纵容了住房刚性需求者和炒房投资客迅速入市，从而支撑起3月和4月上旬热闹的楼市，那么4月中旬政府祭出的“史上最严厉”调控政策则犹如一记重拳，通过差别化的信贷政策，铲除部分投资炒房行为的生存土壤，按压下市场的浮躁心态，促使刚性需求驻足观望，期待调控生效，房价下跌，但后继各地陆续出台的调控细则柔和多于严厉，加上5月呼之欲出的房产税征收仍影影绰绰，未有定音，使得买卖双方对政策走向和市场前景判断不一致，市场观望情绪浓厚，成交低迷，二手住宅市场呈现供大于求的市场现象，议价空间开始出现。

　　2010年5月，根据国土资源规划局公布的数据显示，全市二手住宅的成交量约为107.38万㎡，环比4月份成交面积下跌16.8%，而根据深圳中原的当月成交数据显示，5月份二手住宅的销售均价为18125元/㎡，环比4月份下跌6.65%。2010年5月的二手住宅成交量可以用“惨烈”来形容，政府的楼市宏观调控意向牵动着整个5月的二手住宅成交状况，成交量减少，观望情绪浓厚，5月份成交量的萎缩也同时带来了成交价格一定幅度的下滑，政府遏制房价过快上涨的调控目的已初步实现。在目前政府是否进一步出台严厉调控政策尚不明朗的情况下，市场下一步的表现完全取决于政府的调控意向。

　　成交量分析

　　根据国土资源规划局公布的数据显示，2010年5月全市二手住宅成交量为12264套（见图1），成交面积约为107.38万㎡，环比4月份成交量下跌16.8%，由于国土资源规划局的成交数据对市场延迟反应的特性，其公布的成交数据往往是之前几十天市场成交的体现，所以5月份国土局公布的成交数虽然有一定幅度的下降，但未能完全勾勒4月中旬调控政策将二手住宅成交量拦腰折为上下两部分后，5月份持续的低迷成交状况，根据深圳中原的内部监测数据，5月全月成交量均在低谷徘徊，全月成交主要集中在下半月（见图2）。政策调控的第二只靴子迟迟未落，房产税征收呼声较高，使得上半月的市场成交量几近冰点，下半月，各地调控政策相继出台后，由于政府并未显示对楼市更施“重手”的决心，买卖双方对市场的判断渐趋靠拢，在盘源价格出现一定幅度的松动后，月底的成交稍有回升。

　　本月全市六区成交量环比均出现不同程度的下跌，其中罗湖区位居下跌榜榜首，下跌幅度最大，成交16.97万㎡，环比4月份成交面积下跌30.94%；其次是盐田和福田区，本月成交分别是2.23万㎡和21.19万㎡，相比4月份分别下跌24.31%和24.29%；南山区的跌幅也比较突出，本月成交19.16万㎡，成交面积环比跌幅达到22.89%。