仲量联行：第二季度市场报告 豪宅价格继续上涨

　　写字楼市场

　　市场需求活跃，租金持续稳步上涨

　　本季度，在甲级写字楼市场，仅有位于亚奥区域的盘古大观(论坛新闻视频)项目进入市场，为租赁市场带来60，000平方米的新增供应。在2010年上半年，市场总共有492，080平米新增供应。由于本季度新增供应有限，使得整体市场的空置率有小幅下调，平均空置率下降到22.8%，环比上一季度下降了3%。 由于CBD地区吸纳量强劲，导致平均空置率环比下降了8.1%，达到37.5%， 而中关村和金融街地区的空置率分别为7.2%和12.2%。

　　本季度，很多客户搬入了新签约或扩租的办公室，整个季度市场租赁市场的净吸纳量从第一季度的59，008平方米增长到了本季度的158，702 平方米。截至目前，2010年上半年写字楼租赁市场的吸纳量达到255，210平方米。在本季度，CBD和金融街区域的交易最为活跃，租赁市场的净吸纳量分别为111，915平方米和28，353平方米。金融街地区依然是国内外金融机构青睐的区域，例如方正证券在丰融国际金融中心签下1，400平方米的面积，同时一个欧洲金融咨询公司在英蓝国际金融中心签下600平方米的面积。由于金融街地区可租赁面积有限，一些国企依选择了CBD区域作为办公场所，例如，中国电力投资在国贸三期签约近千平米的面积。从客户背景来看，内资公司租赁面积超过外资公司，占市场预租成交量60%。本季度金融机构和律师事务所积极签约，其中北京银行中关村支行在位于中关村的塑黄大厦新签约10，000平方米，方达律师事务所在国贸三期租赁3，000平方米。 天津汉柏投资和诺鼎基金管理分别在银泰中心各签下 1，000平方米的面积。爱美仕市场研究公司在中海广场租赁了1，600平方米。在内资公司积极签约的同时，外资公司也积极寻求新的面积和扩租，例如，太平洋投资集团和易道公司均分别在华贸中心(论坛新闻视频)和远洋光华国际(论坛新闻)签下新的面积。

　　甲级写字楼的租金持续一季度的增长态势，整体市场租金环比增长3%，达到人民币249每月每平方米（按使用面积计算，净有效租金）。虽然CBD 区域的交易非常活跃，但是因为有大量的可租赁面积，市场竞争激烈，本季度租金涨幅仅为1.2%，达到人民币247每平米每月（按使用面积计算，净有效租金）；同时，由于金融街可租赁面积非常有限，本季度该区域租金上涨了7%，达到人民币380每平米每月（按使用面积计算，净有效租金），是目前全市写字楼租金最高的区域。同时，东二环区域的租金也有大幅度的上涨，主要是由于在该区域的以企业自用办公楼为主，在没有新增供应的情况下，租金也有较大的涨幅。

　　2010年初，我们预计到今年年底将会有超过100万新增供应。到2010年上半年，新增供给为492，080 平方米，其余项目将会在今年下半年进入市场。虽然目前市场的预租情况良好，例如国贸三期写字楼的预祖率达到了38%，但由于今年下半年将会有大量的新增供给进入市场，预计在年底市场空置率会稳定在26%左右。仲量联行北京董事总经理张莹指出：“鉴于市场需求的稳步回升，预计2010下半年市场租金将会继续小幅上涨”。