姚惠琼：星河集团试水“产权置换”模式 确定2015年完成上市

　　星河WORLD选择“产权换股权”标的的标准主要还是偏向于金融、高科技、信息化等高科技企业，以及一部分政府扶持的企业，或者是准备上市、有实力上市的企业，因为这些企业也需要有自己的写字楼，这些需求跟园区的定位是吻合的。

　　房掌柜：星河world的定位曾经数易其稿?

　　姚惠琼：2009年，我们开始做项目定位报告，并多次赴北京、上海、香港、台湾、新加坡等地考察。从09年至今，项目定位方案期间也进行了多次调整，毕竟我们也是摸着石头过河：要知道在中国，包括北京、上海、大连、深圳等地的类似园区都是政府主导建设的，没有一个园区由民营企业建设运营，要一家民营企业拿出100多亿来建设需要很大的魄力。

　　但深圳这座城市很特殊，发展非常迅速，企业的需求也在发生变化，我们的项目规划也得与时俱进。因此，经过多次调整后，星河WORLD定位为服务创新金融、电子信息、文化创意、现代服务业、新能源产业等企业的创新园区。

　　市领导对星河WORLD项目非常认同和支持，认为项目聚集产业、扶持企业、相伴成长，对深圳吸引优势产业和留住优秀企业做出了贡献。2012年4月，集团董事长就代表星河在市领导主持的重大项目推进会上，向市政府相关部门就该项目进行了专题汇报。

　　今年底，星河WORLD一期会有两栋写字楼推出，不会出售而是会采用出租或者“产权换股权”的方式跟入驻企业合作。目前已经有多家国内外大型企业准备入驻，在招租方面，两栋写字楼都有意向客户，而二期的写字楼目前已经在动工，已经要求施工单位加快建设进度。

　　从目前来看，很多企业都对星河WORLD的规划、配套、定位非常认同，特别是国内外一些更加追求生态、人文办公环境的大企业。

星河world效果图

　　设定退出机制 签署对赌协议

　　房掌柜：面对像企业存活率变低等这样的风险，星河world怎么去控制呢?

　　姚惠琼：具体到关于企业存活率低这个问题，我们会有专业的团队，对拟投资企业可以用净资产估值法、PE估值法等进行估值，那么一定面积的物业产权按其市场价格就可以确定相应的股权比例，比如企业估值9个亿，市价1个亿的物业产权增资入股后就对应该企业10%的股份。当然企业估值和产权价格也都是相对的，企业的估值可以谈，写字楼的价格也可以商谈，谈判的过程就是双方合作与妥协的过程，如果双方的价值观一致，就很容易评估。