仲量联行：甲级办公楼市场进入调整期 租金增幅收窄

　　10月13日,仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“2015年第三季度，在不稳定的金融市场影响下，很多中小型金融和其他行业企业的租赁策略有所调整，导致整体办公楼需求有所放缓。相比过往季度，整体租赁问询及成交量相对减少，租金增幅大幅收窄，但全市甲级办公楼的空置率仍处于历史低位。”零售物业市场，一些未进入深圳的国外快时尚品牌的选址活动活跃，其首家门店仍偏好选址核心商圈的成熟的购物中心。为维持购物中心的竞争力以及应对未来几年的商场供应潮，部分核心商圈里的商场计划或已开始业态布局的升级。工业物业市场，受到传统出口旺季的影响，本季度进出口公司的租赁需求有所增加，在旺盛需求下，全市保税仓储净吸纳量进一步提高，空置率从第二季度的8.8%下降至4.7%，租金则环比稳健上升2%。

　　甲级办公楼

　　金融市场波动及企业成本控制减弱办公楼需求。2015年第三季度，由于经济增速有放缓迹象以及在不稳定的金融市场影响下，很多中小型金融和其他行业企业的租赁策略有所调整，导致整体办公楼需求有所放缓。虽然本季度甲级办公楼主要租赁需求仍主要来自于金融类及专业服务类的企业，但是，相比过往季度，整体租赁问询及成交量相对减少。

　　租赁需求以新设立及搬迁需求为主，主要租赁成交集中在福田CBD及南山的后海。由于没有新增供应，本季度租赁吸纳通过消耗现有办公楼空置面积为主。但由于整体需求有所放缓，本季度的净吸纳量仅有23,700平方米。

　　本季度甲级办公楼无新增供应，大量供应预计于四季度入市。2015年第三季度，甲级办公楼并无新增供应，总存量维持在333万平方米(建筑面积)。预期在顺利通过竣工验收的前提下，第四季度将有近43万平方米(建筑面积)新增供应，其中近80%位于南山区。

　　由于没有新增供应，虽然净吸纳量下降，但本季度全市甲级办公楼空置率仍微降0.7个百分点至3.9%。全市甲级办公楼的空置率仍处于历史低位。

　　租金增幅大幅收窄，一手办公楼市场成交量活跃。受到需求减弱和未来供应井喷影响，租金在过去两年首次出现增幅收窄。一方面，承租能力较强的金融类企业在不稳定的金融市场影响下对租赁成本的把控更为严格。另一方面，在未来供应充足的环境下，业主立场软化，租金叫价趋于平稳。因此整体租金升幅受压，环比仅上涨0.9%。

　　全市一手办公楼市场成交量活跃，较第二季度上升近三成。甲级办公楼方面，在一手供应预期充足的情况下，二手业主叫价保持稳定。因此，本季度全市甲级办公楼二手资本值升幅平稳，环比上升0.4%。

　　市场展望：展望未来，夏春毅表示，随着甲级办公楼市场需求和租金迈入调整期，市场氛围转弱预期增加办公楼租金升幅压力。由于影响经济增速的不确定性增大以及金融市场持续不稳定，作为深圳办公楼租赁市场主力的金融类租户预计短期内需求继续有所减弱。然而，得益于前海利好政策持续释放活力，以及自用比例高的总部大厦将陆续在后海及福田中心区竣工，预期未来12个月甲级办公楼市场入驻率仍然乐观，但空置率将上升到双位数水平。

　　预期优质办公楼的租金仍有上升动力，但近期租赁需求的放缓及未来供应的增多将增加租金升幅压力，夏春毅预计，未来12个月租金升幅平缓在2-3%。投资方面，短期内投资者仍然谨慎，但从中期来看，宽松的货币市场将持续吸引自用型投资者并促使未来12个月资本值涨幅达2-4%。

　　零售物业

　　新进国外快时尚品牌的选址活动活跃。2015年第三季度，一些未进入深圳的国外快时尚品牌的选址活动活跃，其首家门店仍偏好选址核心商圈的成熟的购物中心。即便在空置率较低的情况下仍愿意等待优质铺位的出现。另一方面，奢侈品牌对扩张仍维持谨慎，从而影响一些高端定位的新商场的招商进展。

　　本季度整体需求稳定，仍以快时尚和餐饮类为主。为维持购物中心的竞争力以及应对未来几年的商场供应潮，部分核心商圈里的商场计划或已开始业态布局的升级，主要方向包括：服装类的调整以提高定位、快餐类向休闲餐饮调整以提高餐饮品质、大面积餐饮向中小面积餐饮调整以丰富餐饮类别、增加儿童类占比以吸引家庭顾客比例等。

　　本季度优质零售物业无新增供应，空置率表现稳定。2015年第三季度，全市优质零售物业总存量维持在294万平方米(建筑面积)。预计第四季度供应将大幅增加，近35万平方米，其中近一半将会在福田区。据了解，新项目的总体预租情况与上一季度相比有所提高。

　　本季度，全市的优质零售物业空置率总体表现良好，其中核心商圈的空置率表现稳定，但个别商场因租赁策略问题出现了空置率上升。其他核心商圈及新兴商圈的购物中心均表现良好，整体空置率有所降低，带动全市优质零售物业空置率从上季度的3.6%微降至3.2%。

　　租金持续表现平稳。本季度延续前几个季度的趋势，位于成熟地段的优质物业持续吸引优质品牌并支撑区域内平均租金的稳定上涨。在新兴商圈的整体租金表现持续平稳的趋势下，全市优质零售物业首层平均租金表现稳定，环比微升1.0%，至953元每平方米每月(实用面积)。

　　本季度无大宗成交。投资者仍持谨慎态度，并希望通过谈判能力以取得更高回报。

　　市场展望：展望未来，仲量联行深圳零售地产部副董事刘紫箫预计，深圳的消费力及稳定的零售市场将持续吸引未进入深圳市场的国内外快时尚品牌，但扩张首选仍在核心商圈。预计核心商圈的租金仍然获得支撑，并支持全市优质零售物业首层平均租金在未来12个月取得2-3%的同比增幅。

　　预计未来12个月新增供应约60万平方米，近一半的供应在新兴商圈。鉴于大部分新项目的预租情况良好，部分项目更已开始试营业，预期全市优质零售物业的空置率大体稳定，刘紫箫预计12个月内空置率将上升至5-7%。

　　工业物业

　　出口旺季促使保税仓储需求旺盛，电商及第三方物流企业对非保税仓储需求持续增加。2015年第三季度，保税仓储需求旺盛。受到传统出口旺季的影响，本季度进出口公司的租赁需求有所增加。与此同时，部分提供转租服务的公司也在积极寻找市面上合适的空置仓库，在盐田地区的需求尤为显著。此外，随着业务量的上升，一些第三方物流公司的扩租需求也表现出增加趋势。在旺盛需求的情况下，全市保税仓储净吸纳量进一步提高，约达18万平方米(建筑面积)。

　　非保税仓储市场，本季度全市整体非保税仓储空置率仍保持在低位。与上季度相似，在电商快速发展的情况下，电商及第三方物流公司对非保税仓储的大面积仓库的需求持续增加。

　　本季度新增一个保税仓储项目，整体保税仓储及非保税仓储空置率均出现下降。2015年第三季度，保税仓储市场有一个新增供应，该项目位于前海湾片区，建筑面积约12.2万平方米。随着新项目的投入使用，全市保税仓储存量增加至190万平方米(建筑面积)。虽然供应增加，但在旺盛需求下，全市保税仓储空置率从第二季度的8.8%下降至4.7%。

　　本季度无新竣工的非保税仓储项目，因部分仓储项目的用途调整，全市非保税仓储存量调整至86万平方米(建筑面积)。在需求稳健的情况下，全市非保税仓储空置率维持在2.3%的低位水平。

　　全市保税及非保税仓储整体租金平稳上升。在旺盛需求及无新增供应的促进下，保税仓储租金环比稳健上升2%，至人民币40.4元每平方米每月。

　　全市非保税仓储租金则表现平稳，得益于稳定的需求，租金较上季度微升0.3%，至人民币37.4元每平方米每月。

　　市场展望：仲量联行深圳工业地产部副董事古振鹏预计，保税仓储及非保税仓储需求稳定，并将推动租金稳健增长。

　　保税仓储市场方面，未来12个月供应不多，约只有5万平方米(建筑面积)新增供应量，其用途以自用为主。古振鹏预计第三方物流公司及跨境电商的租赁需求依然旺盛，全市空置率将维持在4-5%水平，同时推动租金获得8-10%的同比增长。

　　非保税仓储市场方面，由于未来12个月可租赁项目将增加，约有10万平方米(建筑面积)新增供应量，预计短期内需求压力将得以缓解。由于市场表现活跃，业主对租金升幅的信心保持乐观态度，但来自周边城市非保税仓储的供应将对租金升幅带来一定压力，古振鹏预计未来12个月租金同比增幅将高达7-9%。

　　备注：文中所述租金及售价，均基于建筑面积。