中原：前三季度供需两旺 后续走势待观察

　　经过十来年的发展，深圳市商务公寓的产品形态已经发展较为成熟，市场热度逐渐上升，2013年更是迎来了深圳商务公寓的元年。2014年，受制于宏观景气度，楼市进入了不温不火的阶段。直到2014年9月的930新政出台，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升。再加上央行年末几次降准降息放松流动性，楼市走出了一波翘尾行情。进入2015上半年，央行除了降准降息释放流动性外，330新政的出台更是加强了购房者信心，上半年的深圳楼市可谓热闹。

　　不过，自从政府开始打击配资，6月股灾初现并持续发酵。尽管监管当局多次托市，但是直到三季度市场仍无起色。国内股市泡沫被打破，实体经济更是雪上加霜，资本外流日趋严重，近8月当月便减少了939亿美元的外汇储备。随着资本外流加剧及实体经济下行，银行信贷也宣告收紧，下半年的信贷环境已经不如上半年般宽松。深圳楼市的成交量已经政体下行，一手房价也已经有通过各种优惠变相降价的迹象。商务公寓的成交量在经历了此前两个季度的热闹增长后，和一二手住宅一样，进入了下行通道。随着下半年信贷增量继续收缩，价格已经处于高位的楼市成交势必会受到负面影响。而相对于下滑的成交趋势来看，商务公寓的供应却仍然充裕，此消彼长下，下半年的公寓价格可能会有一定的调整压力。

　　供应显著回升

　　据深圳中原研究中心监测，深圳市商务公寓从2008以来，批售量呈现逐年上升趋势。其中2012年的批售量呈现爆发式增长，从2011年的24万㎡增长到52.2万㎡，同比增长117.3%。随后，2013年延续了这种爆发式增长的趋势，批售量达到79.1万㎡，同比增长51.5%，增速相对放缓，但总量上依然非常可观。2014年，受制于楼市的整体环境，商务公寓批售仅达55.32万㎡，同比下降30%，是近年来首次下滑。2015年，市场在强宽松政策刺激下再次走好，至9月份时总批售达到50.8万㎡，我们测算全年推售将达到67.8万㎡，同比上升23%。

　　自2010年住宅市场“限购”政策的出台以来，大量的投资需求受到抑制，而商务公寓由于其不限购不限贷的产品特征，逐渐成为已经没有“房票”投资者的投资标的。为了适应市场旺盛需求，开发商增多了这类产品的开发比重，促使了商务公寓在近几年呈现爆发式的增长。不过，从去年起，在连续多年放量的供应下，商务公寓明显体现出更容易受到整体市场走势制约的特性。从我们的供应预测来看，今年总共有134.5万㎡的商务公寓项目可以入市。根据这一数据，那么后续的供应压力仍然存在。

　　龙岗跃居批售榜首，关外表现出色

　　从2015年的批售情况来看，入市项目主要分布在关外地区，其中龙岗与宝安两区就占据了近55%的份额，分别占比28.56%和26.38%。其中，龙岗又占据了全市榜首的位置，截止至9月份批售面积达到14.5万㎡，包括万科时代广场等6个项目;宝安区批售面积为10.8万㎡，包括联投东方华府(二期)、中洲华府商业大厦和新地中央广场 3个项目;南山区批售面积为13.4万㎡，包括万科云城(一期) 及鹏瑞深圳湾壹号广场(南地块二期) 2个项目;福田区仅有中心天元1个项目入市，批售面积为5.15万㎡。