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李宇嘉:为何广深房价差距大?楼市的气质不一样

深圳房地产网-房掌柜 2020-06-28 11:02:12来源:房掌柜综合 
[摘要]广深的城市气质不一样,楼市也如此。

  1.

  广深的城市气质不一样,楼市也如此。

  近期,深圳楼市热火朝天的,但100公里外的广州,楼市静悄悄的,二手房挂个一年半载卖不出去,新房还是以折扣优惠为主。

  为何,广深楼市差距大(房价差距大、氛围差距也大)?

  记得很多年前,吴晓波写过一篇文章,"广不如深",大概意思是,广州太大了,城市骨架被拉的很阔,购买力就被稀释掉了。反观深圳,小而精,楼市盘子小,精耕细作,容易炒作。

  确实如此,广州楼市没个边、没个界,一个新黄埔区(老黄埔+萝岗)就相当于深圳特区内四个区的面积。而且,广州新房供应的80%集中在外围的增城、南沙、番禺、黄埔和花都等。

  在广州外围,动辄就是200万平米体量的巨无霸级新盘上市,比如番禺亚运城,2009年的全国地王(255亿),600万建面体量,连续3年超百亿销售规模,2019年还是全国销售最大的楼盘。

  东部的增城也一样,卖了20年的超级大盘凤凰城还在卖,245万平米的绿湖国际城、百万平米体量的合景誉山国际、科会花园、品秀新图,都来了;

  再比如,花都的融创文旅城(380万平米)、南沙的保利城(100万平米)、黄埔的实地常春藤等,后面还跟着一大票80万平米体量的二级供应梯队。

  


  深圳新房一年卖多少呢?300万平米左右。看看,广州外围的2个盘,就相当于深圳一年的销售量了。

  而且,广州和佛山主城区无缝地接,二者合起来一年新房交易量是2000万平米,佛山每年70%的房子卖给了广州人,均价还不到1.5万元。总的来说,广州楼市真的没边没界。

  供应体量大,将房价死死摁在地上,最典型的就是广州的二手房,现在"很受伤",相比去年普遍降价10%以上,相比2018年高点跌了20%。

  笔者认为,这才是广州房价低,居民无意愿炒房的主要原因。因为,实在是炒不起来。

  除了广州外,国内也有这样的城市,比如重庆,市政府八大投融资平台手上有巨额土地,大体量供应的楼盘到处都是,还有人愿意去炒吗?

  2.

  前几天,自媒体孙不熟写了一篇文章,《说真的,广深买房的逻辑,完全不同》,讲广深居民购房逻辑不一样。

  大概意思是,深圳居民买房重视IP、规划、追热点;广州居民则注重的是性价比,不管规划说得天花乱坠,我只看小区旁边有没有地铁、学校、菜市场。有一定道理。但绝非主要原因。

  深圳楼市的气质很特殊。她是个"小盘股"(200万套商品房),城市资金密集(集中了全国2/3的私募,更是证券基金等各色资管的集中地,科技类上市公司多,规划利好多、年轻人口多,政策比较宽容(鼓励深圳居民去闯、去创业),能炒的起来,这是造成炒房的主要原因。

  就像厦门一样,也是"小盘股",气候适宜、环境宜人,全球的闽南人都以在厦门买一套房为荣。所以,厦门的房价也很高,在全国排三位,比广州还高,炒风也很旺盛,一有风吹草动就冒尖了。

  除了上述原因外,笔者今天要探讨重点,就是广深楼市的特殊气质。广州,顶着一线城市的光环,但心里其实很苦逼的。

  作为广东省的老大,粤东西北一帮"穷亲戚"要帮助,省里面的财政"要贡献",每年一半的财政收入都散出去了。搞广州都市圈建设,其实就是帮助佛山、清远、肇庆。

  3.

  另外,广州的产业比较传统,汽车、物流、商贸、交通等为主。这几年,广州想搭上大湾区、广深科技走廊的快车,要往东部走、往南部走,发展黄埔的知识城和科学城,海珠琶洲创意文化,还有南沙新区等。

  但是,这些区域基础太差,只有不停地卖地、旧改,反过来将房价死死地压住了。

  老广州人喜欢住在越秀、海珠、荔湾等地,新广州人喜欢住在天河、番禺。其实,一开始广州搞新区规划,新广州人还是愿意追逐,但买进去,过了几年,发现根本涨不起来,甚至还跌价了。

  所以,久而久之,外围就成了大家"上车"自住的首选了,投资客就慢慢得没脾气了。

  再加上,近年来广州开通了3号线(从南向北,连接白云、番禺和主城区)、5号线(自东到西,连接黄埔、增城和主城区),让外围逐渐演化为"睡城"了。这两条地铁线也是广州最拥堵的。

  值得注意的是,外围新盘供应体量大,但库存消化周期并不长,中心区只占供应的20%,但消化周期却很长。

  


  这说明什么?广州居民的购买力不足。试想,广州传统产业为主,没有类似深圳的金融业(不是银行哦,而是基金证券和私募。

  银行只创造中产,创造不了高收入)、互联网、智能科技等,自然购买力就不行。百度大数据有一个统计,月收入8000元以上的居民占比,广州19%,深圳27%。

  所以,广州居民大多数只能支付得起均价3万元左右的房子,一旦超过4万元,支付能力就下降了。

  笔者原供职的某开发商,在天河靠近黄埔有一个新盘,300套房子,2018年开盘,到现在还没有卖完。老板不理解,首付100万都拿不出来吗?为何2017年很火爆,现在却哑火了呢?

  我告诉老板,2017年楼市火爆,已将2012-2015年市场回调期累积的需求释放殆尽,而且那个时候违规融资遍地。现在,不能"加杠杆"了,经济下行了,能一下拿出100万现金的人,还真不多。

  我一个广州的朋友,一直想换房,改善一下住房需求。但是,前提是要把手上的房子卖掉,才能付得起首付。但是,房子挂牌了一年多了,也无人问津,新房也买不起了。

  4.

  总的来说,深圳楼市火爆,有收入高的因素,有年轻人多的因素,有规划的利好,但盘子小,容易操控,"假离婚"、"加杠杆"火爆,这些问题不容忽视。

  5月份,深圳92%的居民买房靠银行贷款,平均杠杆率在61%,即超过6成的贷款,意味着首付只有4成。还是杠杆的威力。

  在广州,产业总体比较传统,收入没有深圳高,政府靠地产驱动区域规划、驱动产业发展,导致楼市的盘子又超级大。

  这种情况下,居民参与炒作的情绪自然就很低了,因为炒不起来,自己贸然进去,反而成了炮灰。所以,就造就了深圳人买房看概念,广州人老老实实看性价比。

  


  来源:咚咚找房

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责任编辑:欧帅

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