李宇嘉：为何广深房价差距大？楼市的气质不一样

　　1.

　　广深的城市气质不一样，楼市也如此。

　　近期，深圳楼市热火朝天的，但100公里外的广州，楼市静悄悄的，二手房挂个一年半载卖不出去，新房还是以折扣优惠为主。

　　为何，广深楼市差距大(房价差距大、氛围差距也大)?

　　记得很多年前，吴晓波写过一篇文章，"广不如深"，大概意思是，广州太大了，城市骨架被拉的很阔，购买力就被稀释掉了。反观深圳，小而精，楼市盘子小，精耕细作，容易炒作。

　　确实如此，广州楼市没个边、没个界，一个新黄埔区(老黄埔+萝岗)就相当于深圳特区内四个区的面积。而且，广州新房供应的80%集中在外围的增城、南沙、番禺、黄埔和花都等。

　　在广州外围，动辄就是200万平米体量的巨无霸级新盘上市，比如番禺亚运城，2009年的全国地王(255亿)，600万建面体量，连续3年超百亿销售规模，2019年还是全国销售最大的楼盘。

　　东部的增城也一样，卖了20年的超级大盘凤凰城还在卖，245万平米的绿湖国际城、百万平米体量的合景誉山国际、科会花园、品秀新图，都来了;

　　再比如，花都的融创文旅城(380万平米)、南沙的保利城(100万平米)、黄埔的实地常春藤等，后面还跟着一大票80万平米体量的二级供应梯队。

　　深圳新房一年卖多少呢?300万平米左右。看看，广州外围的2个盘，就相当于深圳一年的销售量了。

　　而且，广州和佛山主城区无缝地接，二者合起来一年新房交易量是2000万平米，佛山每年70%的房子卖给了广州人，均价还不到1.5万元。总的来说，广州楼市真的没边没界。

　　供应体量大，将房价死死摁在地上，最典型的就是广州的二手房，现在"很受伤"，相比去年普遍降价10%以上，相比2018年高点跌了20%。

　　笔者认为，这才是广州房价低，居民无意愿炒房的主要原因。因为，实在是炒不起来。

　　除了广州外，国内也有这样的城市，比如重庆，市政府八大投融资平台手上有巨额土地，大体量供应的楼盘到处都是，还有人愿意去炒吗?

　　2.

　　前几天，自媒体孙不熟写了一篇文章，《说真的，广深买房的逻辑，完全不同》，讲广深居民购房逻辑不一样。

　　大概意思是，深圳居民买房重视IP、规划、追热点;广州居民则注重的是性价比，不管规划说得天花乱坠，我只看小区旁边有没有地铁、学校、菜市场。有一定道理。但绝非主要原因。

　　深圳楼市的气质很特殊。她是个"小盘股"(200万套商品房)，城市资金密集(集中了全国2/3的私募，更是证券基金等各色资管的集中地，科技类上市公司多，规划利好多、年轻人口多，政策比较宽容(鼓励深圳居民去闯、去创业)，能炒的起来，这是造成炒房的主要原因。

　　就像厦门一样，也是"小盘股"，气候适宜、环境宜人，全球的闽南人都以在厦门买一套房为荣。所以，厦门的房价也很高，在全国排三位，比广州还高，炒风也很旺盛，一有风吹草动就冒尖了。

　　除了上述原因外，笔者今天要探讨重点，就是广深楼市的特殊气质。广州，顶着一线城市的光环，但心里其实很苦逼的。

　　作为广东省的老大，粤东西北一帮"穷亲戚"要帮助，省里面的财政"要贡献"，每年一半的财政收入都散出去了。搞广州都市圈建设，其实就是帮助佛山、清远、肇庆。

　　3.

　　另外，广州的产业比较传统，汽车、物流、商贸、交通等为主。这几年，广州想搭上大湾区、广深科技走廊的快车，要往东部走、往南部走，发展黄埔的知识城和科学城，海珠琶洲创意文化，还有南沙新区等。

　　但是，这些区域基础太差，只有不停地卖地、旧改，反过来将房价死死地压住了。

　　老广州人喜欢住在越秀、海珠、荔湾等地，新广州人喜欢住在天河、番禺。其实，一开始广州搞新区规划，新广州人还是愿意追逐，但买进去，过了几年，发现根本涨不起来，甚至还跌价了。

　　所以，久而久之，外围就成了大家"上车"自住的首选了，投资客就慢慢得没脾气了。

　　再加上，近年来广州开通了3号线(从南向北，连接白云、番禺和主城区)、5号线(自东到西，连接黄埔、增城和主城区)，让外围逐渐演化为"睡城"了。这两条地铁线也是广州最拥堵的。

　　值得注意的是，外围新盘供应体量大，但库存消化周期并不长，中心区只占供应的20%，但消化周期却很长。

　　这说明什么?广州居民的购买力不足。试想，广州传统产业为主，没有类似深圳的金融业(不是银行哦，而是基金证券和私募。

　　银行只创造中产，创造不了高收入)、互联网、智能科技等，自然购买力就不行。百度大数据有一个统计，月收入8000元以上的居民占比，广州19%，深圳27%。

　　所以，广州居民大多数只能支付得起均价3万元左右的房子，一旦超过4万元，支付能力就下降了。

　　笔者原供职的某开发商，在天河靠近黄埔有一个新盘，300套房子，2018年开盘，到现在还没有卖完。老板不理解，首付100万都拿不出来吗?为何2017年很火爆，现在却哑火了呢?

　　我告诉老板，2017年楼市火爆，已将2012-2015年市场回调期累积的需求释放殆尽，而且那个时候违规融资遍地。现在，不能"加杠杆"了，经济下行了，能一下拿出100万现金的人，还真不多。

　　我一个广州的朋友，一直想换房，改善一下住房需求。但是，前提是要把手上的房子卖掉，才能付得起首付。但是，房子挂牌了一年多了，也无人问津，新房也买不起了。

　　4.

　　总的来说，深圳楼市火爆，有收入高的因素，有年轻人多的因素，有规划的利好，但盘子小，容易操控，"假离婚"、"加杠杆"火爆，这些问题不容忽视。

　　5月份，深圳92%的居民买房靠银行贷款，平均杠杆率在61%，即超过6成的贷款，意味着首付只有4成。还是杠杆的威力。

　　在广州，产业总体比较传统，收入没有深圳高，政府靠地产驱动区域规划、驱动产业发展，导致楼市的盘子又超级大。

　　这种情况下，居民参与炒作的情绪自然就很低了，因为炒不起来，自己贸然进去，反而成了炮灰。所以，就造就了深圳人买房看概念，广州人老老实实看性价比。

　　来源：咚咚找房