谢逸枫：未来五年广州最被低估的几个楼市区域

　　文/谢逸枫

　　房价4万、5万、6万、7万、8万、9万、10万的广州市中心区域，已经让部分需求转移到广佛区域、从化区域、增城区域、南沙区域、广清区域。不仅是因为性价比、门槛低、首付低、限制政策相对少，关键是交通、教育、医疗的配套逐渐完善，户口的放松与生活成本低。值得注意的是过去五年，广州这五个区域房价足翻了一倍，未来五年依然存在这个翻倍，应该讲是广州楼市价值最低估的区域。

　　从2009年-2019年，广佛同城走过了10个年头。一纸联姻，十年蝶变。从“双城记”走向“同城记”。这十年间，广佛同城化规划政策频出，蓝图一步步变为现实，同城交通建设进一步完善，为佛山经济腾飞插上翅膀。这十年间，佛山楼市成交激增，年成交量增加成倍有余，房价向广州看齐，均价从5字头一路小跑破万，大批广州客涌入佛山。

　　交通先行，开启双城生活圈。2010年11月，全国首条跨城地铁广佛线（佛山魁奇路—广州西塱）正式开通，广佛候鸟的“双城故事”陆续在广佛沿线站点上演，随着2018年12月石溪至沥滘段的开通，运行了8年之久的广佛线终于实现全线贯通。而真正让两地交通深度融合的，是佛山地铁与广州地铁规划建设的衔接。未来广佛间有9条地铁线网衔接，将建成密集的地下公共交通大动脉。

　　最高涨超288%，临广板块相继崛起。纵观佛山近10年的房价变迁，对佛山房价上涨有核心贡献的当属佛山的各大临广板块。对比近10年来各大临广板块单价发现，以广佛交界的顺德陈村、北滘和南海桂城的房价涨幅最大，最高甚至翻了近4倍。其中，陈村板块2009年的新房均价是5282元/㎡，2019年前10月涨至19636元/㎡，涨幅达272%。桂城板块2009年的新房均价是7342元/㎡，2019年前10月涨至25146元/㎡，涨幅达242%。

　　2009年12月，《广佛同城化发展规划（2009—2020年）》出台。如今，广佛同城，迈入第十个年头。广佛同城走过十年，给两地带来不少发展和变化。经济：2019年，广佛两城实现GDP总值超3.4万亿元，其中广州GDP总值2.36万亿元，佛山GDP总值1.07万亿元。交通《广佛两市轨道交通衔接规划》规划显示，预计未来佛山共计10条地铁线与广州地铁线网中的13条地铁线实现无缝对接。

　　其实早在广佛同城化之前，广佛之间的金沙洲、芳村滘口早就实现了广州、佛山两个城市的紧密来往，精彩程度毫不逊今日，但交通，依然成为两个城市之间最大的困难点。随着2018年12月石溪至沥滘段的开通，运行了8年之久的广佛线终于实现全线贯通。作为全国首条跨城地铁，同时也是佛山首条地铁，广佛线的建设有着特殊的意义，不但和广佛同城化进度通脉相连，其背后所延伸出的交通脉络。

　　如何打通两个城市的交通任督二脉，深入城市毛细路网，成了广佛同城化的最关键因素。而除了广佛线全线贯通，当下，佛山地铁二号线一期工程、广州地铁七号线西延段等多个连接广佛两地的在建轨道交通工程正在加紧建设中，未来将为两地市民往来提供便捷出行。除了广佛地铁线，还有这些重要交通规划。连接广州和佛山的又一通道——广佛环线，从提出之日便备受关注。

　　广佛环线共分为四大段，其中首通段和新白广城际正在建设中，日后将与其余两端，共同构成一个城际“大环”。广佛环线开通后，广佛两地四大交通枢纽将连为一体，无论是高铁还是机场，都能实现轨道之间无缝接驳。除了广佛环线，根据规划，未来两地还将有10条直通的地铁线路。与此同时，广佛的交通路网密度也在不断提高。已建成的广佛跨市道路多达12条。

　　交通使广佛跨城不再是限制。接下来，交通还有更多可期。佛山将优化同城化交通网络，加快广佛核心区“两高两快五主干”快速通道以及广佛新干线快速化改造、珠江大桥放射线接广佛新干线、番海大桥等项目建设，推进南海新交通与广州南站衔接，争取广州地铁28号线接入佛山西站，共建共享国际空港海港枢纽。从广州方面看，2019年初公布的《广州综合交通枢纽总体规划（2018—2035年）》围绕广佛交通基础设施建设作出了一系列部署。

　　广佛的同城化，以交通便利为起点，也开启了十年发展大幕。2009年12月，《广佛同城化发展规划（2009—2020年）》出台，广佛同城提出打造全国科学发展试验区、都市圈同城化发展先行区、世界重要的大都市区、国家重要综合性门户区域、国际性现代服务业中心和先进制造业基地。2017年，这一战略定位已经有所改变：珠三角世界级城市群核心区、全国同城化发展示范区、粤港澳合作核心枢纽、珠三角自主创新引领区、国家服务业和先进制造业中心。

　　佛同城已经从最开始的“试验田”变成全国性的示范样本，同城的概念也一步步从模糊变得更加清晰。2018年，广州和佛山两市政府正式签署《深化创新驱动发展战略合作框架协议》，规划153.5平方公里形成"广州创新大脑、佛山转化中心"格局。佛山三龙湾高端创新集聚区就包括在内。相比2009年的《规划》中主要围绕交通网络、产业协作、政务联通等方面，这一次的合作，则瞄准了产业和科技创新。

　　在基础设施建设方面，佛山还将推动三山新城与广州南站接壤片区对接，谋划建设大型城市综合体，打造大湾区标志性项目。据了解，三山新城是佛山三龙湾高端创新集聚区的组成部分之一，而三龙湾被佛山定位为该市推进粤港澳大湾区建设的重要平台和战略抓手。佛山对广佛同城的期待和信心可见一斑。

　　广佛通勤的候鸟聚集居住在佛山南海区（18.33万）、顺德区（5.47万）、禅城区（2.72万），主要就业流向广州市中心城区、白云区、番禺区；而广佛通勤的候鸟居住地则集中在广州白云区（3.7万）、番禺区（2.8万）、荔湾区（2.8万），工作流向佛山市南海区、顺德区，职住起讫点表现出高度的空间距离相关性，沿行政边界呈带状分布。

　　具体到小区，27.8万佛广候鸟中，约45.1%（12.54万）居住在商品房小区内，形成了沿广佛交界线的“黄金三角”：金沙洲板块、千灯湖板块、三山新城板块。《佛山市“十三五”城市近期建设规划(2016-2020年)》显示，预计到2020年，佛山的人口规模约为910万人。其中，南海、顺德是人口增长的主要区域，预计2020年人口规模分别达360万人和290万人。

　　一个地区定位上的变化，最直接的影响便是经济。2008年广佛两地GDP合计为12665亿元，2017年GDP超过31052亿元，总量上增长145.17%。刚过去的2018年，广州GDP已达到23000亿，根据此前公布的2018年前三季度GDP，佛山已达到7284亿元，名义增速6.0%。佛山2019年GDP跻身“万亿俱乐部”城市，广佛两地GDP将再创新高。

　　十年佛山房价上涨156% 你还会去佛山买房吗。广佛同城以来，两地市民最切实的体会便是房价。根据佛山市住建局数据显示，广佛同城的第一年，佛山一手住宅成交均价为5855元/㎡，而2018年，这个数字已经变成了10763元/㎡。官方数据仅为实际成交价的70%左右，因此目前佛山全市均价约为15000元/㎡，十年之间佛山房价上涨156%。

　　房价的上涨，引得不少人控诉都是广州人过来买房才会把楼价炒高。随着广佛交通路网不断完善，“广州上班，佛山生活”成为一种新的生活方式，促使广佛交界房价涨势迅猛，如南海里水、桂城等地新房价格早已超25000元/㎡，顺德大良、北滘等地新房价格也超过20000元/㎡。尽管这是楼价上涨的部分原因，但不可否认的是，正是因为佛山在同城化之下越变越好，才能吸引更多购房者，楼价才有变高的底气。

　　2003年，串联起金沙洲与广州的金沙洲大桥通车，曾经被广佛视为“三不理”的“孤岛”，乘着东风变身为“广佛都市圈中心的居住新城”。于是土地开发人口涌入，恒大、中海、保利等品牌房企联合造城。产业兴配套起，岛内地铁、学校、商业综合体等先后落地。金沙洲从十余年前的不足两万人，激增至30余万人，片区房价也一直处于广佛交界的第一梯队。现在一如曾经的金沙洲大桥，金沙洲还在谋求更完备的交通规划。以下的数据与图都来源于佛山楼市发布。

　　包括地铁12号线、有轨电车、以及沉香大桥、大坦沙大桥等。未来的3年内，金沙洲将迎来全新交通格局。更重要的是，沉香大桥等岛内路桥的建设，串起的不仅是两片热土，更是广佛两座城市。沉香大桥的开建，注定将成为广佛同城再牵手的里程碑式动作。从2009年全国第一条跨城地铁广佛线开通，广佛同城的脚步从来没停下过。交通先行，广佛线之后，南海新交通、广佛环线、海华大桥……相继亮相。广佛这座超级城市，同样将迎来新破局。

　　而沉香大桥建成后，从金沙洲可直达白云新城、珠江新城等核心地段。其不仅能为金沙洲大桥减负，岛民驾车到珠江新城的单程通勤时间预计也能缩减30分钟，每天省下1小时，生活便捷度不言而喻。以金沙洲广州区域的房价为例，片区近8年整体房价从15891元/㎡涨至33579元/㎡，涨幅达111.3%。差异在于，与大桥的距离还会影响物业价值。对比更靠近金沙洲大桥的中粮万科金域蓝湾和稍远的明月金岸花园，即便楼龄相当，前者房价及涨幅都远高于后者。

　　广佛同城提了十年，合作日益加强。由于行政、税收、基础设施、产业、投资壁垒，广佛之间签订了很多的合作协议，真正临时的不多。最有明显的就是交通基础设施的完善，两地的买房需求联动最好。例如广佛地铁。另外是粤港澳大湾区规划纲要出台后，广佛新城其实是落实1+4规划的重要合作平台之一。广州跟佛山粘合在一起后合作空间会更宽广，例如广佛合作区，就是一个新的例子。

　　广佛融合新时势下，哪些板块未来的发展空间比较大？未来投资前景又如何？例如南海总的空间发展趋势是向东南，从桂城、千灯湖到三山、平洲，再往北点就来到大沥、黄岐这一块，黄岐这个地方是非常有前景的。是广佛融合最前沿的地方、广佛同城的桥头堡、生态景观非常好，江景资源非常有价值、价格洼地、外来人口购房占比多，过去三年佛山南海外来购房的数据，南海80%的房子是外地人购买的，这暗示很多外地人看好南海。

　　第一梯度：桂城板块。接壤：荔湾区。门槛：公寓1.9万/㎡起，一手房紧缺需等待。得益于广佛地铁线，板块为最早崛起的广佛交界置业板块。而在2018年年底，广佛线还将迎来燕岗-沥滘段的开通，从金融高新区站上车，仅需换乘一次，即可直达珠江新城。其中，高新区、千灯湖集聚了万达、宜家、金融城等高大上配套，然而板块目前一手房源紧缺，二手房价2.7-2.9万/㎡不等。

　　平洲板块作为老城区，生活配套及氛围均基本成熟，而从近日片区发布的新控规可了解，片区将在平洲三洲工业区处新增一条过江桥，预计将缩短平洲与荔湾之间的通行距离，目前板块在售多为改善型户型。三山新城，板块定位大湾区核心地带科创小镇，剑指粤港澳。随着广深港高铁9月通车，从广州南站换乘，未来从三山到港澳地区仅仅需要1个小时。然而片区仅一住宅项目在售。

　　第一梯度：金沙洲/黄岐/盐步。接壤：白云区（金沙洲），门槛：选择不多，18000-25000元/㎡不等。在佛山，继金融高新区，另一个接近3万/㎡俱乐部成员便是里水金沙洲。随着广百广场、万达广场等商业完善，片区居住配套得到提高，目前在售住宅项目仅一盘，均价2.5万/㎡。其次，隔了一条江过去就是黄岐盐步板块，其中黄岐板块更靠近滘口地铁站，起步价2.7万/㎡。

　　再往南的盐步片区起步价仅1.8万/㎡。目前来说，三大片区最大的问题仍是拥堵严重，由于广佛路可直接连接芳村大道和滘口地铁站，而穗盐路和广佛新干线则终汇于该路段，拥堵成了这里的最显著问题，且居住环境略显复杂。

　　第二梯度：陈村/北滘。接壤：广州南站、番禺区。门槛：均价19000-25000元/㎡不等。自2016年6月广州地铁7号线顺德段动工，顺德北部成为了广佛置业者眼中的“热馍馍”。其中，陈村板块的房价高位集中在陈村白陈路一带，多为老盘，且主要为刚需小三房户型，整体均价23000元/㎡起。而陈村板块的另一个置业热点则集中在佛山地铁3号线周边，多为近一两年新入市项目，选择较多分布较广，整体均价1.9-2.3万/㎡。

　　顺德北部的另一个置业选择则为北滘新城板块，板块集聚了北滘公园、华师附属北滘学校、南方医科大学北滘医院、北滘商业广场等配套，同时板块也集聚了顺德区主要的人才住房，居住氛围成熟高端，不失为置业的佳选。目前板块普遍均价约2.2-2.5万/㎡。

　　第三梯度：乐平/芦苞。接壤：花都区。门槛：均价8000-12000元/㎡。要说近年来那个板块话题最“hot”，莫过于三水了。而要数与广州接壤的话，主要为乐平/芦苞板块了，对接广州花都区。在近年，两大板块亦相继进入“万元户”，不限购是这里的最大看点。

　　其中，乐平片区项目主要集中在乐平新城一带，汇聚了乐平中心小学、乐平中学教育资源，板块整体均价8000-12000元/㎡。芦苞片区则仅万科魅力之城一盘，紧邻新昌奥特莱斯广场，均价约11000元/㎡。因此，以上的数据来源与配套的来源，主要是来源于佛山乐居。

来源：咚咚找房