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夏磊:房地产市场止跌回稳新特征

来源:观点网   深圳房掌柜  2025-04-29 18:07:28
[摘要]随着政策大力支持和居民住房需求的释放,市场修复明显,房地产市场出现新特征。

2025年一季度,房地产市场呈现止跌回稳的积极态势。

随着政策大力支持和居民住房需求的释放,市场修复明显,房地产市场出现新特征。

二手房成为市场回暖的主要动力。

二手房交易活跃度显著高于新房,成为市场回暖的主要动力。2025年1-3月,一线城市新房网签面积同比上涨6%,北上深二手房网签量同比上涨45%,北上深二手房成交占比达64%。以上海为例,3月二手房日均成交达947套,较2024年12月的高点下降1%。相比之下,新房市场整体动能趋缓,上海3月新房日均成交相较2024年12月高点下降28%。

二手房交易是居民置换链条中的重要一环,其率先回暖可带动房地产市场整体复苏。二手房价格稳定,会改善购房者信心,推动整个房地产市场止跌回稳。

二手房销售也存在分化。核心区次新房、有独特教育资源、交通便利、租售比高的二手房价格相对稳定,去化周期短;而部分房龄较老的房源因居住品质较差、户型功能缺陷等原因,去化周期较长。性价比成为二手房去化的关键因素,定期存款利率、国债利率都是购房者参考和比较的因素。北京各价格段二手房中,成交量高的小区租售比较高,接近或超过3年期定期存款利率,进一步凸显市场理性化趋势。

新房市场有韧性。

一线城市高品质新房韧性十足。一线城市中优质新房项目持续热销,如上海壹号院二批次2025年1月开盘,当日销售66亿元;北京海淀功德寺两项目开盘成交超150亿元。两项目均为均价超10万/㎡的改善项目,凭借不可复制的区位溢价、高品质的产品、核心资产抗通胀预期的金融避险属性等优势实现热销。

高品质住宅更受购房者青睐。购房者从"有房住"转向"住好房",安全、舒适、绿色、智慧成为重点关注。多个城市通过出台设计新规、技术要点等技术指引,引领住房品质建设将迈入新阶段,如深圳2024版建筑设计规则,修订了包括避难层、机房等公共空间不再计入公摊;计一半面积的阳台进深可超过2.4米;凸窗进深从0.6米增加到0.8米等内容,使得住宅的使用率有了提升空间,居住体验更加舒适。根据我们调研,按照新规设计的项目具有销售优势,受购房者认可。

购房者对新房的偏好逐步改善。当高品质住宅成为标配,将改善购房者对房屋品质的预期,有助于提升购房者对新房的偏好。

新房与二手房市场功能分化,形成互补格局,助力市场企稳。新房市场中,主力客群为置换、品质改善的购房者,大户型、科技住宅供应占比的提升,降低首付比例、认房不认贷等政策加速了改善需求释放。二手房市场中,低总价、小户型房源成交占比扩大,是刚需置业主要渠道。一二手房置换链条的通畅可以助力市场企稳。

市场出现联动修复。

新房成交回暖激活土拍,形成正向循环。随着新房去化提速,开发商现金流将有所改善,补库存需求随之上升,核心地块竞拍热度攀升。同时,地方政府也调整商品住宅用地供应结构,加大了优质地块供应,叠加房企聚焦主流城市战略,共同推动土拍结构性升温。

今年以来,北上广深等一线城市及杭州、成都等强二线城市房地产市场热度较高,与之对应的土地市场热度提升。2025年3月,北京、杭州土拍市场分别拍出住宅单价地王,溢价率达28%、115%。2025年一季度各地住宅用地土拍溢价率普遍回升,北京土拍平均溢价率提升至11%、上海和深圳分别为29%、70%,显著高于2024年溢价水平,杭州、成都等房地产市场恢复较快的核心城市,土拍溢价率也提升明显,分别达43%、27%,反映了房企对市场信心的增长。

政策支持是关键。

政策红利仍在释放。其中,放松限购起到关键作用。核心城市房地产市场表现优于其他地区,主要因为过去核心城市住房交易在限购上有严格的限制,其政策强度与执行力度、执行时间均远超三四线城市。2024年926后,一线城市才大幅放松限购限制,调控晚于三四线城市,故至今仍处于政策红利期。2024年四季度一线城市新建商品住宅销售面积环比增长45%。其中,广州全面放开限购,深圳缩小限购区域,两地新房销售面积同比分别增长69%和124%,市场修复速度明显快于其他城市。上海外环外限购政策相对宽松,外环外的新房成交成为市场主力,四季度外环外新房成交量占比全市的79%。二手房市场,一线城市在限购放松后二手房成交量持续处于高位,2025年春节后北上深二手房成交量相较去年同期恢复更迅速,市场热度持续性强。

城中村改造助力市场回稳。当前房地产市场库存高企,通过货币化安置+房票安置等方式,扩大了居民可选择范围,城中村居民可直接到现有的商品房市场选择合适的房子,有利于消化存量商品房,助力房地产市场止跌回稳。同时城中村改造可以调节土地供应结构。当前购房者的购房需求回归城市核心区,而大量新房集中在市郊,造成住房供需错配,核心原因是城市的核心区域缺少可供应的土地。城中村改造盘活存量土地和核心区低效能土地,整理推出核心区土地,有效调整土地的供需格局。随着多个城市已推出房票安置,去库存有望加快。

本轮市场复苏是需求主导的结构性修复,市场仍需政策持续呵护。

房产是居民资产重要组成部分,关系老百姓切身利益。稳住楼市,有助于稳定预期、激发活力,推动经济持续回升向好。同时房地产市场是内需的重要组成部分,在当前复杂的国际贸易形势下,稳定房地产市场对于缓解外部冲击,增强经济的内生动力和韧性,有着不可忽视的积极作用。

未来政策空间,一是可以进一步地因城施策调减限制性措施,如一线城市扩大非限购区域、缩短社保或个税缴纳年限。

二是可考虑取消二手房交易中的个人所得税。目前,一线城市出售满五不唯一的二手房时,需缴纳出售计税价格与房产原值、转让过程缴纳的税金差额的20%,或者按出售计税价格的1%缴纳个人所得税。这一政策限制了部分改善性需求的释放。取消个人所得税将放宽置换的挑选时间,降低交易成本,为居民置换住房提供有力支持,从而进一步促进房地产市场的良性发展。

风险提示:房地产市场超预期下行风险。对政策解读偏差。调研样本有限,不足以反映市场主体。数据可得性局限。历史经验的适用性受限,导致政策及数据推断存在偏差。海外政策不确定性。

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责任编辑:谭琳琳

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