丁祖昱：楼市购买力两极分化：豪宅“越涨越买”，刚需“以价换量”

二手房市场向来是新房市场的“晴雨表”。

作为新房市场先行指标，一季度热点城市二手房市场正表现出由“以价换量”向“量增价稳”过渡的特征，尤其是上海、深圳和杭州高端住宅市场呈现出“越涨越买”的特征：一季度部分热销的高端住宅成交量价齐涨或量平价增，尤其是热点片区140平方米以上大面积段表现出良好的保值增值性。

刚需市场也出现“价格止跌”的积极信号，约半数刚需小区房价止跌。

不过，无论是高端住宅市场，还是刚需市场，二手房成交区域有向城市核心区域不断聚焦的趋势，各城市购买力两极分化持续加剧。

2025年以来，二手房成交热度不减。

据CRIC监测数据，2025年1季度30个重点城市二手房成交同比上涨2成以上，增幅显著好于新房。热点恒热的北京、上海、深圳和杭州同比涨幅超35%显著好于30城平均水平。

从上述四城一季度二手房成交结构变化来看，北京、上海、深圳、杭州均以低总价段为成交主力，其中北京、上海和杭州主力总价段在400万元以下，深圳主力总价段为500万元以下房源，四城低总价段成交套数占比均大于60%。

从成交情况来看，2025年1季度以来，除了北京主力总价段400万以内成交集中度保持上升之外，其余三城主力总价段集中度均有了不同程度回落。

值得注意的是，除了北京之外，上海、深圳和杭州总价500-3000万成交环比均有所增长，其中上海600-800万、800-1000万、1000-3000万三个总价段同环比齐增。

改善和豪宅购买力相对坚挺，优质豪宅因新房供应有限，部分高端客群选择二手房市场置业，除了自住需求外更多是满足资产保值增值需求。

与高总价段成交占比持增趋同的是，京沪深杭四城140平以上面积段成交套数占比稳中有增，这意味着高改和豪宅需求旺盛。

其中，京深杭90-140平成交占比环比持增，更多家庭追求“一步到位”，而70-90平中等面积段跌幅最为明显。

另外，70平以内刚需面积段则呈现出显著的差异化特征，北京成交套数占比同环比齐降，上海、深圳、杭州成交占比仍有上行趋势，“四限”松动后新政对刚需客群的刺激作用较为显著。

各城市购买力两极分化持续加剧。

沪深杭大面积段、高总价段的高改和豪宅产品成交占比持增，且二手房成交区域也有向城市核心区域不断聚焦的趋势。

CRIC监测数据显示，一季度二手房成交占比环比持增的多为城市核心区，比如北京海淀区、东城区成交占比环比增加0.9个百分点、0.36个百分点；上海徐汇区二手房成交占比环比增长1.33个百分点，主力区域的成交集中度还在持续上升。相较而言城市外围区域成交占比低且环比持降，市场热度显著回落，比如深圳宝安区成交占比环比下降0.9个百分点；杭州萧山区成交占比下降1.12个百分点。

与此同时，高端住宅成交表现出“越涨越买”的特征，核心城市多个高端住宅量价齐涨或量平价增。

具体来看，CRIC选取上海、深圳、杭州2025年一季度部分热销二手住宅项目中，多数高端小区表现出成交量价齐升的情况，成交套数环比涨幅多在10%以上，而成交均价涨幅多在10%以内，热点片区140平方米以上大面积段，具有更强的保值和增值性。

以上海徐汇区尚汇豪庭为例，2025年1季度该小区成交套数达到19套，成交量较2024年四季度增幅也达36%，整体成交均价较2024年四季度环比上涨2%。另外，杭州的滨江金茂府也是如此，2025年1季度成交套数为19套，环比增长111%，成交均价环比上涨12%。

高端住宅领涨的同时，刚需小区房价也出现了“止跌企稳”迹象。

CRIC统计了北京、上海、深圳、杭州2025年1季度以来刚需小区二手房房价上涨占比变动趋势，可以看出典型刚需小区价格出现波动上行趋势。除了北京之外，3月上海、深圳和杭州刚需小区二手房房价上涨占比均较2月或1月有所上涨，并有半数刚需小区房价止跌态势。

二从二手房挂牌情况来看，目前刚需、改善类小区仍有大量平价房源长期待售，随着成交显著放量，房价走势迎来了新的“平台期”，二手房市场也将逐步由此前“以价换量”过渡至“量增价稳”阶段。

核心城市二手房成交特征和客群画像已非常清晰，70平以内、400万以下二手房仍是成交主力，但2025年一季度以来总价500-3000万、面积140平以上成交套数占比持续上行，改善和豪宅购买力相对坚挺。

短期来看，沪深杭二手房市场还将延续震荡行情，高改和顶豪需求相对稳定，成交占比或将延续稳中有增。

刚需小区二手房价格出现止跌回稳态势，这部分客群则倾向于城市核心区，预期近远郊板块和居住功能性缺失的老破小都将面临不小的去化压力。