冯海宁：政府指导商品房价格不如为土地出让定价

　　北京市住建委负责人日前表示，新建楼盘在申请预售资格时，开发商要报价，“报价不能明显地高于楼盘此前的成交价格，也不能明显地高于周边的同类品质的楼盘，住建部门会对报价进行引导和指导。如果开发商不接受指导，可能就不发预售许可证，或成交资格备案中不给予备案，确保价格不能过快上涨。”

　　政府指导商品房定价在我国早有先例。南京在2007年就曾对商品住宅实施过以“政府指导价”为核心的价格监管制度。北京市这一次政府指导房价也有政策依据，“国五条”就规定：对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。

　　尽管政府指导房价早就存在争议，有开发商认为这是违反市场规律“开倒车”，但也要看到有一定积极意义。通过这种价格管制方式可以起到暂时稳定房价的目的，还可以控制开发商利润，因为高价房多是“暴利房”，另外，有利于调整住房供应结构，通过指导、干预房价可促使开发商多开发中低价位的普通商品房，因为开发高价房的政策风险太大。

　　地方政府在指导房价的同时，还要消除公众和市场的种种疑问：一是这种调控方式虽然有政策依据，但法律依据是否很充分?尽管《中华人民共和国价格法》第18条规定，部分商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价，但是，适用范围以中央和地方定价目录为依据，从可查的中央和北京定价目录来看，商品房似乎不在指导价范围内。希望有关方面对此予以说明，以消除疑问。

　　其二，政府指导房价的效果究竟如何?不可否认，政府指导房价由于限制了价格，暂时会有一定效果，但有效期多久，最终效果如何，则有待观察。政府指导房价只会带来两种结果：一种是开发商牺牲部分利润在政府指导价范围内销售;另一种是，开发商在限价期间不销售，而是延后销售，那么，房价暂时稳定之后，很可能会迎来大反弹。