华润高价地“坑爹”操盘 降低非毛坯品质遭业主抗议

　　一般的项目在进行销售时，通常会采用每次加推房源价格都比前一次高，逐步涨价的形式，华润通过降低非毛坯标准变相提高利润的手段的确不多见。

　　上海乘星行行销服务机构总经理李骁告诉《东地产》，低开高走分段提价是比较经典、用的最多的一种策略，比较安全，也能够获取利润。此外还有高开高走、高开低走、平开平走等方式。“华润中央公园表面上采用的是平开平走，但实际也是一种高开低走，具有隐蔽性。”

　　在市场的影响下，华润如此营销手法令人费解。2011年首度开盘前时，华润售楼处的一位负责人在接受媒体采访时曾表示，一期的非毛坯修标准在4000-6000元/平方米，而二期则为8000-10000元/平方米，价格必有上涨。但最终二期和三期的非毛坯标准却未能按计划节节上升。

　　克而瑞机构研究总监薛建雄指出，2011年6月之前上海房价还在最高位，所以项目一开盘就卖2.5万/平方米。但随后房价大幅下跌，2012年6月，这个时间他卖2万都算贵的了，只好降低非毛坯标准。

　　两度拉升板块房价

　　华润中央公园之所以开盘就敢开出2.5万元/平方米这一当时的“高价”，和其拿地时的价格和轰动效应也有关。

　　2009年8月，华润以14.2亿元的总价拿下了南翔镇A07、A08地块公开竞拍，折合楼板价8066元/平方米，溢价率高达194%。同天下午，华润又以21.02亿元的报价拿下了嘉定A02、A09、A10地块，楼板价7220元/平方米，溢价率达178%。这两幅地块35.22亿元总价刷新了上海当时的高价地纪录。

　　而在央企华润“带头”后，南翔的土地价格一路飙升：2009年9月，朗诗以6.6亿拍得嘉定南翔A13地块，折合楼板价7970.82元/平方米。2009年12月，新城以9.536亿元拿下了南翔镇宝翔路以西、吾尚塘以南地块，楼板价高达13199元/平方米。同时，华润当时拿下的这块高价地也让板块内金地[简介 最新动态]格林风范城的公寓价格涨幅超过25%。

　　李骁告诉《东地产》，人们之所以关心“高价地”，就是因为联动效应，高价地出炉立马会给区域内存量住宅的销售带来影响。

　　此外，华润中央公园在开盘后的定价同样影响了周边的其他楼盘。2011年5月，板块内的公寓住宅均价基本在16000-22000元/平方米，华润中央公园的25000元/平方米的定价为板块内最高。此后开盘的朗诗绿色街区和新城公馆纷纷效仿，定价超过2万。

　　2012年2月和12月，新里威廉公馆和中建溪岸澜庭分别开盘，定价为17000元/平方米和16000元/平方米，毛坯交房。在加推时，上述两个楼盘逐渐涨价，目前定价已达到22000元/平方米和23000元/平方米。

　　而华润中央公园25000元/平方米的定价依旧是板块内公寓的最高价。

　　李骁告诉《东地产》，项目在定价时，一是要看对客户需求和对资源的预估，二是要看周边竞争，如果周边同质的楼盘多，定价会更谨慎。

　　“同质楼盘中一旦有超高价开盘，并且销售也好的话，一般会引发周围跟进。不一定会提到和那个价格一样，但或多或少会有提价。”