深圳建设股权之争生变 神秘机构高价逼退万科？

　　难题待解

　　事实上，成都“地票”交易被叫停，与其背后的“城乡建设用地增减挂钩试点”息息相关。成都在试点的规模、程序和挂钩范围上，均突破了现有的政策范畴。

　　一般情况下，增减挂钩的试点，其规模有多大，都是在国土资源部每年下达的试点计划中，超出计划的就是违规。同时，试点必须遵循严格的程序，需建好新区（新的农民集中居住区），并在原来的拆旧区（农民原来的宅基地）进行土地复耕，获得国土部门的认可之后，才能拿到新增的建设用地指标，用于交易。最后，通过增减挂钩新增的建设用地指标置换的范围不能突破县域范畴。

　　在2008年汶川地震后，中央为支持成都灾后重建，给了增减挂钩方面几个特殊政策，包括建设用地指标可以跨县域流转，增减挂钩一开始就获得指标交易的收入用于灾民新居建设，不需要经历拆旧建新并经过验收这一完整周期。

　　当时，国土资源部、四川省、成都市三方签订协议，成都下辖的都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市、大邑县五市县节约的建设用地，可由成都市国土局以每亩15万元的价格收购储备。在此后3年时间内，成都增减挂钩项目迅速放量增长。截至目前，全市累计完成土地整理与增减挂钩项目192个，新增耕地24万亩。

　　因而，成都的“地票”交易，只需要在成都市国土资源局立项即可，更重要的是，“地票”交易额范围突破了县域之内置换的原则。据成都农交所的公告显示，竞得的建设用地指标可用于参加成都市（包括中心城区以及二、三圈层各区县）的国有经营性建设用地使用权竞买的“持证准入”。记者还了解到，以上这些在地震期间独享的土地优惠政策在2010年底已经到期，成都市国土部门正在向国土资源部争取，希望能延续一些优惠政策。

　　业内人士认为，从第一次高价成交的“地票”来看，开发商只有用于中心城区土地的开发才能有收益。

　　房地产高级经济师章林晓也指出，无论是政府从土地财政的角度，还是开发商从商业利益的角度，指标将会更多被用于大城市、中心城区的建设用地扩张上，反而不利于城乡统筹的长远发展。

　　而另外的观点认为，在更大范围内让农村建设用地与城市建设用地“互联互通”，不仅利于城乡建设用地资源更合理的配置，也有利于农民更多分享级差地租带来的收益。

　　对此，章林晓则担忧，在现有的制度、法律等基础都不具备的情况下，仓促推进农村土地的资本化，反而会给农民带来更大的损失。“在资本如此强势、不受节制的情况下，农村土地一旦被盘活，就是农民失去土地之日。”章林晓告诉记者，此举极可能重蹈当年“国企改制”的覆辙。

　　问题的关键依然在于，如何在推进城市化与保护农民利益之间找到现实平衡点？专家建议，需要将政府主导型的农村集体建设用地集中流转模式，转化为以充分自我组织化的农民为交易主体、充分发育的市场为操作平台的常态流转模式，才能找到出路。