卓越集团副总裁谢利民：志在必得 微利感恩社会

    问：回顾10月27日深圳首次“双竞双限”土地拍卖的过程，从报价策略上可以看出卓越是志在必得，我们非常想了解您当时在现场参加这一历史时刻的亲身感受。
    谢利民：其实我们有三个策略：分别是7380元、7480元、7580元，当时我想出价7480元，但是后来还是出了我们的最低价7380元。当时如果出7480元也中标了，比万科低20元，但我们还是想稳一点，因为退出两家以后，万科和金地都蛮有信心的，我们就把价格又往下放了一点。

    问：这次拍卖，从知道信息开始，你们做了哪些准备工作？为什么志在必得？
    谢利民：卓越集团之所以积极参与这次保障房的土地拍卖，有两个方面的因素，一是上次光明新区的一个项目我们已经参加过拍卖。从企业的品牌、产品策略上看，企业的经营思路不是单线条，拿地、做商业地产和做住宅也不是单一线条，还是想多线条发展；二是卓越本身也是从深圳发展起来的企业，想在民营企业中做出表率，自觉承担社会责任。我们在投标过程中之所以上、中、下取下线，是因为看到会场的氛围和策略后取了一个低的标，第一个报价一出来我就知道问题不是很大了。
    光明的项目当时是待建项目，也是类似于保障性住房的项目，我们那时候就已经开始准备了，因为户型特征都偏小，容积率偏高（2.5-3.0之间），卓越地产旗下有一个设计院，深圳市协鹏建筑设计公司，我们从2007年开始就在做住宅标准化体系，并且相应的书、图库和软件均获得了国家专利。为什么我们准备的速度比别人快？因为一整套中小户型保障性住房的体系我们都有研究，从45平米、50平米一直到95平米、100平米、120平米等整个系列都有，不光有方案，连施工图、工程量清单都有，而且在这个过程中，包括上家的总包、下家的电梯分包，一整套合同体系都有，从规划到施工图、到清单准备我们只花了一个星期。我们之所以敢出这个价，一方面讲利润是极少的，这个项目我们不是从利润角度考虑问题，而是从公司战略、从品牌、从承担社会责任几方面综合来看，尤其是从民营企业承担社会责任来看。但另一方面来说我们这样做也是客观的，有科学依据，并反复测算过，不会是脱离实际的做法，经济上我们应该还是能够保本，不会亏。出来以后我跟几家上市公司的人沟通，他们说这个数字他们做不了，因为他们的管理成本就比我们高。

    问：坪山的地块是6047元的地面价，有业内人士估计届时售价可能会过万，而这次拍卖虽然最高房价有8000元/平米的限制，但土地成本也节约了很多，您如何看待未来深圳的保障房建设？
    谢利民：今天早上吕锐锋市长在都市报讲保障房的问题，昨天我在《第一现场》也讲过这个观点，现在城市更新单元旧城改造有10%用于建保障性住房，和城市夹心层的住房。解决“夹心层”的住房是很重要的问题，为什么这次深圳愿意拍卖“双限房”？因为国家要加强保障房建设。不过保障房建设，特别是维护方面，政府还有一条漫长的路要走，维护过程中各种各样成本费用的问题、管理的问题以及政府要做开发的问题，这一系列问题都要解决，包括过去有住宅区体系来保证它，你要做这个东西也要有一个体系保证它，作为城市更新单元也好，其他也好，双限房策略和将城市更新单元中一部分划出去的做法肯定是一个思路。
    卓越现在也在参与城市更新单元，我们肯定会承诺这10%左右一定按照当地政府的配套要求做出来，在品质上也是有保证的。卓越早在三到五年前就已预测和考虑到未来市场的变化，专门做了一整套标准化体系，现在我们已经开始跟工程配合了，在往产业化这条路走。上次住宅标准化图则这本书出来的时候，建设部、建筑工业出版社、中国建筑协会、房地产协会都参加了这个项目的认证和书的发布，当时建设部很感兴趣，我和孟建民大师、协鹏的董善白建筑师三个人做这件事，也向当时的主管市长作了汇报，市长说这就像穿晚礼服和西装一样，通过定制化的方式提高效率，毕竟“夹心层”也好，保障性住房也好，最需要的不是个性化而是标准体系，这才正是基本的东西。