深圳二手房违约潮“杀”到广州 遇违约该如何应对？

　　去年12月9日，刘先生所贷款的银行出具同贷书，同意贷款150万元。到今年1月，陈女士以缺钱为借口拖延交易，最终没有履行合同。在发函敦促陈女士赎契过户无效后，刘先生夫妇于今年4月21日起诉至法院。

　　今年7月14日，番禺法院判决刘先生夫妇在判决生效起5日内直接向陈女士的贷款银行提前还贷。在全部还清贷款后，陈女士和贷款银行协助刘先生夫妇办理涂销抵押和过户手续。

　　而陈女士还应向刘先生夫妇返还代为清偿的提前还贷款中扣除剩余房款后的款项及利息;并在判决生效起五日内向刘先生夫妇以总价325万元为本金，以每日千分之一的标准从2015年2月1日起赔偿违约金直至到房屋产权过户日止。

　　从一审判决看，仅违约金一项，陈女士就需支付(以2月1日至7月27日止共177天，每日3250元)至少57.5万元。这笔赔偿金，比陈女士卖房赚的39万元升值额还多18.5万元。若加上此前供楼、税费及这次需赔付刘先生夫妇的利息等，陈女士在这起交易中将损失惨重。

　　合富置业业务营运中心相关人士表示，在买卖双方所签署的网签合同中，已对卖方可能出现的反价等违约行为进行了约定，如卖方已收取定金的，则买方作守约方可要求卖方按定金的双倍或楼价的10%~20%作出赔偿。

　　在法院的实际判例中，如卖方在收取定金后出现恶意违约行为的，对于买方要求赔偿楼价10%~20%作为违约金的诉讼请求，是完全有可能得到法院支持的。

　　交易贴士一：

　　“赎契”交易需处处小心

　　番禺区违约的交易属于赎契交易，这类交易是二手房违约的高发区。

　　据介绍，赎契资金有三种，一种是业主自行赎契，赎契后再交易;第二种是买家垫资赎契，资金由买家出;第三种是买家和业主共同垫资赎契，资金由双方共同出资。对于买家来说，第一种等同业主持证交易，对自己的资金安全影响不大，相反对业主来说，由于赎契前已签订合同，而赎契期则视乎银行而定，有些银行可能立即办理，有的银行或许要在一个月的某一天才可以提取房产证来做涂销登记，时间长达一个半月，故此对业主来说，如果房屋不是特别难卖，黄晓文建议业主最好自行垫资赎契后再进行放售，以免因房价变动而出现违约。

　　对于第二和第三种情形，赎契步骤与二手房网签应该同步。通常由中介促成的交易会签署两份合同，一份是中介与买卖两方签订的二手房交易草拟合同，一份则是买卖双方通过中介端口签订的二手房网签合同。网签合同效力较大，可以锁定盘源防止一房二卖。草拟合同与网签合同基本上是“搬字过纸”，但的确有很多业主与买家像番禺案例那样默契报低价，草拟合同才是最真实的价格。草拟合同会具体说明赎契所需要的金额以及来源，如果由买方垫资，则业主的供楼存折、房产证都需交由中介保管，业主的网银和电话银行都需要取消，银行通知转账提前还款的时候，客户才把垫资款转至供楼账户，防止业主挪用有关资金。涂销抵押登记后，买卖双方即按照合同进行递件过户。

　　法律贴士二 ：

　　20%违约金料法院支持

　　从深圳爆发的二手房违约潮来看，法院的判决已越来越倾向于支持买家得到相当于楼价20%的违约金。满堂红黄晓文表示，在合同中，违约金最高为楼价20%。在一般情况，如果业主只收取定金而进行违约，业主被认为是普通违约，买家有可能获得双倍赔定，或者相当于楼价10%的违约金。如涉及买家垫资赎契而业主违约，由于这已涉及买家提前支付部分或者全部的首期款，对买家的购房计划产生巨大影响，这种行为可判定为恶意违约，则有可能被法院判决相当于楼价20%的违约金。

　　在涉及垫资赎契的交易中，也可能出现像番禺案例这种的按天计算的违约金，番禺案例的合同中约定违约金为千分之一。据黄晓文介绍，在广州三大行的草拟合同中，垫资赎契而产生的违约金高达千分之五，但在房管局拟定的二手房示范合同，垫资赎契而产生的违约金则为万分之五，具体违约金比例可由买卖双方进行约定。