戴德梁行：8月深圳新建商品住宅成交量显著下滑

8月房价上涨较快使部分购买力进入观望，加上近期入市供应减少、二套房贷收紧及传统销售淡季的影响，全市本月新建商品住宅成交量显著下滑。

土地供应加大

随着各地推地热情的掀起，一线城市的推地浪潮延至深圳，8月底和9月深圳将出让5块居住用地，总建筑面积达49.27万平方米，是自今年6月政府集中推出5块居住用地以来，再次密集推居住用地。此次推地均集中在宝安区，8月28日出让的A511-0025和A510-0131两地块位于光明，为捆绑出让，总占地面积9.07万平方米，总建筑面积18.15万平方米，拍卖场面竞争激烈，众多品牌开发商参与，最终以12亿元成交，楼面地价达6613元/平方米。9月出让的A122-0332、A909-0137和A909-0138三地块占地面积共18.07万平方米，总建筑面积31.12万平方米，A122-0332位处宝安尖岗山，占地2.34万平方米，建筑面积2.81万平方米，容积率只有1.2，且靠近曦城，由于该片区的高品质开发氛围已形成及地块品质较好，预计将成为众多开发商关注的目标。其余两地块在观澜，总建筑面积达28万平方米，近年政府有意加大观澜片区开发，目前该片区已有观澜高尔夫大宅、招商澜园、观湖园等高品质楼盘，和黄、招商等品牌开发商的进驻提升了观澜片区楼盘的品质，为未来楼盘建设树立了的标杆。

二季度的土地热卖带动了近期政府的密集推地，预计在上半年楼市活跃的推动下，9月推出的3块居住用地仍将备受开发商关注。

供应减少大户型占比增加

8月全市的推盘节奏有所放缓，商品住宅批准预售面积只有7月的42％，共22.82万平方米，环比减少57.80％，批准预售套数2071套，环比减少63.47％。供应量减少原因在于部分项目工程进度未赶上，另一部分项目则为配合“金九银十”档期而推后入市，此外，近期楼市成交下滑，也有部分开发商持观望心态，以等待更好时机入市，致使供应减少。顺应豪宅走俏的市场趋势，大户型产品趁势推出，8月批售产品接近一半是144平米以上的大户型，包括天麓六区、君悦龙庭、圣莫丽斯三期和三湘海尚二期共供应约600套大户型。由于土地资源短缺，本月福田、罗湖均没有新增批售供应，福田已经连续两月没有新增供应。本月新批售住宅供应量宝安居第一，虽只有畔山御景花园、圣莫丽斯三期和中粮澜山获批售，但单富通·御岭公馆就推出1186套中小户型，给松岗楼市增添更多选择。南山本月供应稍有增加，但也只有德意名居二期及三湘海尚二期获批售，共供应361套产品。盐田也只有天麓六区一盘入市，提供126套户均面积200多平方米的大户型产品。在销售淡季影响下，龙岗本月供应量也大幅减少，新增供应只有君悦龙庭和第五园（四期）提供216套产品，供应面积环比减少93.80％。

8月深圳开盘及加推的楼盘共21个，多为项目加推，龙岗有3号线城市公寓、中海康城国际二期、奥林华府二期、公园大地、里城3号楼、金域东郡、东城上邸商铺、君悦龙庭三期8个楼盘加推；宝安有招商澜园、金域商华府商业、溪山二期、龙岸、圣莫丽斯三期加推和金地上塘道、富通o御岭公馆一期新开盘；南山本月有5盘加推，包括华联城市山林二期、纯水岸七期、诺德国际、德意名居二期、依云伴山；盐田天麓六区和九区也在本月开盘。福田、罗湖没有新增供应故本月没有新开盘和产品加推。

目前全市供应呈不均衡现状，在售产品主要集中在龙岗、宝安和南山三区，罗湖、福田和盐田因销售淡季，只有个别楼盘入市，供应短缺。

销售淡季成交回落

8月房价上涨较快使部分购买力进入观望，加上近期入市供应减少、二套房贷收紧及传统销售淡季的影响，全市本月新建商品住宅成交量显著下滑，成交面积38.60万平方米，环比减少29.73％，成交套数4114套，环比减少25.25％（见表1）。同时，高位房价也令二手房投资需求减少，8月二手住宅成交面积也环比减少26.38％，为111.58万平方米，成交套数环比较少24.90％，为12444套。从今年各月来看，成交量在4月攀上高位后一直呈下滑走势，8月回落幅度最大（见表2）。虽然成交下滑，但另一方面，对通胀的预期及宏观经济走势仍不明朗，大户型豪宅备受置业者青睐，特别是拥有优美自然风光或优越地理位置等稀缺资源再加上品牌开发商开发的高端产品，更是受追捧，高品质豪宅热销不断。

在各区成交中，本月除盐田因天麓推盘量大成交量环比上涨120％外，其余各区成交均呈下跌趋势。龙岗成交量依然居首位，但环比减少46.43％，只有12.14万平方米，热销的项目有中海康城国际、华业玫瑰郡、深业紫鳞山、万科里程、公园大地等，热销产品仍以中小户型为主。宝安成交紧跟其后，成交面积12.03万平方米，环比减少6.02％，因有富通·御岭公馆、溪山、招商澜园等项目新开盘热销，从而使全区的成交量跌幅减少。观湖园、熙龙湾等大户型产品也较受市场青睐。南山成交量居第三，成交面积9.08万平方米，环比减少18.93％，区内在售项目大部分项目为尾盘，成交成效两极化趋势，高端豪宅及中小户型销售较活跃，新开项目纯水岸七期的纯复式大宅因拥有近50平方米的大露台、6.3米的双高客厅、观景电梯、两梯一户、户户朝南的卧室等高品质产品设计，加上成熟的片区氛围，8月初一推出市场便出现开盘热销场面；而中小户型诺德国际花园、世纪假日广场因总价低、适合首次置业或投资，也成为区内较热销的楼盘。罗湖本来在售项目较少，本月成交环比也减少30.51％，高层豪宅幸福里凭借位处蔡屋围金融中心的优越位置及华润万象城的高品质商业配套，一直受市场高度关注，本月继续成为热销楼盘。福田近两月没有新增供应，8月成交量下滑幅度最大，环比减少87.05％，只有0.47万平方米，区内目前只有四季山水、珑园及几个商业项目的商务公寓产品在售。

预计随着后市供应的增加及9、10月传统销售旺季的来临，9月成交量将有所回升。

豪宅走俏拉动房价飙升

豪宅走俏、普通住宅成交减少使近期房价被大幅拉升，8月全市房价达18830元/平方米，环比7月上涨18.61％。房价从3月开始呈上升趋势，到8月已连续6个月上涨，在高品质豪宅成交带动下本月涨幅最大。

全市8月只有宝安房价环比下跌，其它区域均呈上涨趋势，高价位豪宅成交拉升各片区房价。其中盐田房价环比上涨112.34％，达46421元/平方米遥遥领先各区，原因在于顶级豪宅天麓8月新推新品，项目坐拥东部华侨城及大梅沙丰富的自然资源及旅游资源，加上品牌开发商效应，新推出的洋房35000元/平方米起价、联排别墅50000-60000元/平方米，备受市场追捧，而区内普通住宅成交量较少，故房价被大幅拉升。纯水岸七期的纯复式大宅开盘均价55000元/平方米，推动南山房价环比上涨33.18％，达26212元/平方米。罗湖房价环比上涨28.03％，达33976元/平方米，也主要由幸福里以40000元/平方米均价入市带动。此外，深业紫鳞山、十二橡树庄园、珑园等豪宅成交使龙岗、福田的房价分别上涨11.10％和15.51％，为10900元/平方米和29105元/平方米，唯宝安因为7月豪宅成交已大幅拉升该区房价，故本月环比回落23.80％，为12222元/平方米。

普通住宅方面，出于对当前楼市的信心及在售供应有限，不少在售楼盘的价格都较坚挺，新开楼盘定价也相对提高，这也成为推动当前房价上涨的原因之一。

营销推广力度增强

以销售为主导的营销推广增强也是近期楼市的一特色。由于资金链得到缓和，加上成交回落，部分楼盘加强了营销推广力度，8月推广活动明显增多，特别是针对新产品发布的活动，但均以中小型为主，如金地上塘道的“精英置业大讲堂”及股市论坛，万科里程的“爱音乐爱里城”飞扬2009音乐节，振业城的啤酒节、盆菜节、名车试乘试驾活动、蓝郡的“心肝宝贝”剧组明星见面会、花郡举办针对年轻人的“这个七夕找自己”等活动均是针对蓄客、开盘、加推及产品展示等营销节点的。当中较大型的推广当数十二橡树庄园为新品发布举办的“印象庄园”大型歌舞汇演及万科东海岸为9月推压轴单位而举办的“万科蓝色享受之旅”、十五峯的“叩访心灵的禅定”主题新闻发布会邀请蔡琴做嘉宾为项目铺垫宣传。

各式营销活动为传统的销售淡季带来一些生色，但对整体市场销售推动有限。