戴德梁行：“金九银”十不再有 积极观望成主流

往年九、十月份的房地产市场都曾出现人称“金九银十”的旺季，市场往往会呈现供需两旺的态势。就今年秋季深圳商品房供应市场来看，房地产市场典型的季节性特征仍较为突出；而从需求来看，由于购房者信息渠道的增加，购房时考量的因素也逐渐多元化，季节性特征正不断被弱化。2008年的9月和10月是房价大跳水之时，多数城市在10月迎来房价探底，“成本价销售”风靡一时。2009年，房价回来了，上半年库存走得很快，但在这个秋天成交热闹的牛市行情仍然难以指望

对于众多房地产企业而言，2009年上半年市场行情足以减轻其销售压力，销售额已不成为其主要目标。由于市场成交畅旺，不少企业加快了建设进度，预计新增供应比去年同期会有大幅的上升，但这些新增供应还未到必须消化之时，无论如何，从基本面来判断，绝大多数开发商都没有促销的客观压力。因此开发商也会选择以现价观望，等待时机。从宏观环境来看，目前的房价在几个月之内并无很直接的上涨推动力，恐慌性的买涨情绪难以再现；另外，国家适度宽松的货币政策在短时间内也不会有太大的调整，加上强大的刚性需求，房价大幅下调的空间也很小，因此预计房价在未来一段时间内将会保持稳定。

本轮行情的变数将会来自近期入市的新盘，为打响头炮，自然会在价格上做出一些让步以寻求购房者青睐，它们的定价策略将会对未来市场的价格走势起到指引作用，自今年5月小户型物业存量消化殆尽之后就一直难以找到理想产品的刚需置业者也有望借此解渴。

因此，综合供求双方的因素来看，今年要形成金九银十的牛市行情已经不太现实。如今9月过半绝大多数城市都报出量跌价升的行情。金九已然成为泡影，银十恐怕也后继无力。就此次房交会参展项目来看，；虽然9月初第1周就有4个项目取得预售许可证，整个9、10月，将面市的项目将可能超过30个，但罗湖、福田推盘不多，特区内核心区域的供应不足。较大的供应量，理应刺激成交量的放大，但是，由于上半年楼价的过快上升，目前已经较高的置业门槛必将阻碍刚性需求的进一步释放。在持续增加的供应和正在走弱的需求联合作用之下，预计上半年由刺激内需带来的高潮已经告一段落，深圳楼市将开始进入平稳发展的状态。