中房商学院张飚、徐耀璘：中国房地产江湖的七大趋势

　　中国商学院特色小镇研究中心张飚教授和徐耀璘教授认为，过去三十年，中国制造遍布天下，未来三十年，中国品牌遍布天下;过去三十年，中国被全球化，未来三十年，全球将被中国化。

　　与房企发展密切相关的七大趋势有城市化的进程、人均收入提高、人口的老年化、全球化的布局、产业融合升级、技术组合迭代与绿色建筑的兴起，他们都与一件事情相关。

　　中房商学院特色小镇研究中心首席专家 张飚教授

　　中房商学院特色小镇研究中心 徐耀璘教授

以下为七大趋势解读2025年与中国房地产江湖未来的具体分析：

　　一、城镇化的进程

　　城市化是农业人口转为非农业人口的过程，使得城市人口规模不断扩张，城市用地不断向效区扩展，中国的城市率从2010年进入50%，到了2016年57%，预估到了2025年之前来到70%，这代表了在2025年之前有1.8亿人需要进城，带来日益严重复杂的城市病，需要有相应的生态模式，串联蓝海与并联生态，来布局生产、生活与生态，特色小镇将是解决这些复杂问题的一个小的战术工具，而从战略尺度，一体化则是终极方案，京津冀一体化解决的是京津冀城市群的城镇化，长三角、粤港澳、哈长、中部、川渝、关中这些城市群的一体化进程也已经同步展开，区域发展一体化成为中国后十年至二十年的城镇化具体解决方案。

　　二、人均收入提高

　　从2010年，中国成为世界第二大经济体，同时中国人均收入从中等偏下收入国家，进入中等收入偏上收入的国家，人均收入超过4126美元，伴随人均的增长，购房的大规模刚需被释放，使得房价大涨，被迫启动限购，也让房企从百亿时代逐步进入千亿时代，到了2014年年人均收入来到7380美元，超过千亿的房企达七家之多，百亿的房企达80家。中房商学院预估到了2018年中国的人均超越世界的人均，到了2023年，中国人均超过12000美元。假如新的增加动力不足，经济将出现停滞徘徊的状态，进入中等收入陷阱(Middle Income Trap)，因此当前出台的政策，如一带一路、双创、供给侧结构性改革、扶贫政策，需求侧管理…等，都在做一件互融互通的事情，就是把区域经济发展和城市建设、新的消费形态这三者进行结合，特色小镇即是一个特色产业聚落，点状经济体的核心，将伴演拉动中国人均收人提升、居住模式改换、消费方式升级这三者并存的引擎。

　　三、人口老龄化

　　从2014年65岁及以上老年人口达1.4亿，占总人口比重10.1%，呈现了未富先老的态势，中国经济需要发力成长，避免进入中等收入陷阱，以免雪上加霜。2020年将增至2.6亿，2025年超过3亿，2035年超过3.4亿。中房商学院市场调查后，预估70后迈入65岁之际，养老地产才会有实质的成长，趋时以养老医疗的特色小镇将已出现许多。大建康领域，包括医疗服务、医疗器械、医药、生命科技、互联网疗，未来十年的年复合成长率达20%以上，老龄化带来的人口红利消退，将大大提升劳动力成本、资源成本和土地成本，传统的以人口增长为基础的住宅开发模式将面临崩溃，而人口老龄化带来的服务性成本的提升将大大超过GDP的增速，以劳动力密集型为主的产业和城市必然面临被动转型的格局，以战略新兴产业和现代服务业为主导产业的特色小镇会获得更大的资本、土地方面的投入，而依赖中心城区土地为发展基础的传统住宅则无路可走。