平地一声雷,第二轮调控开始了!选择在十一黄金周之前出台政策,真可谓煞费苦心,因为目前楼市回暖不久,房价上涨刚开始冒头。将房价过快上涨“扼杀于襁褓之中”,可以说就是此轮调控的意义。基于此,当冷静下来细细品味此轮调控时,才发现“药性”也不是很猛。
此轮调控的最大亮点是七部委于近日密集出台措施,要求严格执行“国十条”,并要贯彻落实相关细节,同时加强了政府问责制。在房贷方面,居民购房首付款比例调整到30%及以上,二套房首付不低于50%,第三套房贷全线叫停。语气严厉,阵容强大,是历次调控所罕见的。
在目前房价上涨刚开始冒头的情况下,如此严厉地执行相关政策,对房地产市场是很有震慑作用的。以往房价之所以屡调还涨,根本原因就在于执行不力上,本次调控抓住了这个关键,对遏制房价过快上涨将会有很大影响。加强政府问责,对房价调控不力的地方政府将会有所惩罚,通过体制内处罚要求地方政府调控房价也点中了要害。但是本次调控仅能算是4.17新政的持续,是对国十条的加强执行,因为在政策层面上的变化不大,并没有独立的有影响力的政策出台。
从影响上来看,首当其冲的当然是房价,可以想见在中央对遏制房价的决心如此强烈的情况下,深圳未来房价上涨幅度将会明显减小,按目前的情况看,新房均价将会长期维持在2万元/平米左右。其次受影响的是投资性需求,三套房贷彻底喊停,二套首付不低于50%,并大幅提高贷款利率,在严格执行下,投资性购房将会明显减少。而对于深圳楼市来说,初次置业首付比例提高至30%,停放三套房贷在深圳已经实行有一段时间,因此,此番调控对深圳楼市影响不大。
从以往经验来看,本轮调控终将虎头蛇尾,因为首先,房贷政策一刀切不仅堵住了投资性需求,也堵住了刚性需求,而且不符合银行利益。历次调控之后均有报复性增长,而这一次也将不例外,导致如此后果的首要原因就是堵需求,当未来形势变化,政策松动时这些需求将会爆发出来,并又推动房价上升。而让银行停放三套房贷,无异于要让银行割去一块大肥肉,实行起来心有不甘。其次是深圳土地供应紧缺,住房就是宝贵的稀缺资源,而80后大军已临近30岁,结婚置业构成了最为庞大的刚性需求,在这种纯粹的卖方市场中,房价不涨已经是最好的结果。在大量增加供给之前,要房价下跌就是强按牛头喝水。最后,本次调控也非温家宝总理所说的“长效机制”,而只是针对目前楼市回暖,房价开始快速增长而做出的反应,只要未来房价稳定,调控将会逐渐放松。
值得注意的是,本轮调控虽然不会让深圳房价降下来,但中央坚决遏制房价过快上涨的决心是不会改变的,对打击投机性需求的目的也是不会改变的,深圳房价上涨的时代已经过去,未来走势将会缓和很多。另一方面,政策规定自2010年10月1日起,个人购买首套普通住房契税将下调,说明调控的目的在于打击投资性需求,而对合理的自住型需求有所补贴。这也是调控差别化对待的一个体现。