中国房价十年涨近三倍 楼市13年二次房改现端倪

　　成也土地败也土地

　　在房地产调控中一直存在着政府和开发商之间的博弈，当政府指责开发商赚取暴利的时候，开发商也经常抱怨政府高价卖地、土地供应紧张造成了高房价。究竟是谁推高了房价，谁应该为高房价负责？一直以来众说纷纭，争论不休。

　　追溯土地市场的拍卖风潮，就无可回避2004年的土地闸门收紧，这也是中国土地管理制度史上具有标志性意义的一年。2004年3月，国土资源部、监察部联合发文，要求从2004年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让。此举被认为是中国土地交易市场正式形成的标志，开发商以低廉价格获得土地的时代一去不返，当年8月31日这一天也被业内称为“8·31大限”。

　　当时规范土地出让市场，初衷是为了限制无序开发，特别是为了防止协议出让土地带来的暗箱操作、权力寻租等腐败现象。但政府收紧土地供应后，全国各大城市一级土地市场的供应量也直线下滑。

　　以广州为例，住宅用地供应从2005年开始减少，当年经营性用地只出让了0.5平方公里，2006年虽然有所增加但也仅出让1.86平方公里，而往年广州住宅用地供应规模曾高达5平方公里，土地供应减少也造成了随后广州商品房预售量的减少。

　　毫无疑问，近年来房价的上涨和地价的上涨的确是同步的。很多城市的“高价地”纪录屡次被刷新，甚至在去年全国两会刚刚闭幕后，北京在一日之内就诞生了三个“高价地”，广州住宅地价纪录也在去年迈上2万元大关。一时间，业内有言，“房价的问题总理说了不算，总经理说了算”。

　　地价上涨的同时，地方土地出让金收益直线飙升。国土资源部部长徐绍史在今年初举行的全国国土资源工作会议上透露，去年全国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比增加70.4%。而统计显示，1992年至2003年，全国累计收到的土地出让金才1万多亿元，也就是说去年一年的土地出让金规模是土地出让制度改革前十年土地出让金总额的近三倍。

　　土地出让金让曾经囊中羞涩的地方财政找到了“解渴”良方，更是很多城市启动基础设施建设的重要资金来源。广州为迎接亚运会而开展的很多城市建设项目，都在指望着通过土地出让金来筹钱还款。

　　可以说，土地财政既成就了地方城市的建设，同时也带来了棘手的传导效应。每有“高价地”拍出，周边房地产市场坐地起价，在2007年，很多地方出现了地价贵过周边房价的“面粉比面包贵”的现象，严重影响了市场预期。于是，政府高价卖地—推高市场房价—上市公司融资—开发商高价再买地，一条以土地为传导核心、互为影响的楼市利益链条逐渐形成。

　　全国政协委员、央行货币政策委员会委员李稻葵就曾指出，要改变对土地财政的依赖，就要进行更深层次的改革。“说得更明白点，这需要改变地方政府的税收结构，要创造新的税收结构，创造新的税收增长的方式，而不要依赖土地。”

　　李稻葵进一步指出，土地财政问题使得现在的很多地方政府并没有很大的兴趣来控制房价上涨，因为他们担心，一旦地产价格下降或者增长放缓，土地出让金的增长速度就会下降，土地出让金下降，会影响地方的建设，地方建设的下降，会影响地方G DP，一系列的问题都会带出来。

　　经济学家谢国忠今年两会前夕接受采访时也指出，现在中国房地产市场对于政府的重要性是“融资”，地方政府财政收入非常依赖于房地产，而且地方政府的负债都很高，已经透支了，把希望寄托在高价卖地来还钱。