深圳多处旧改推进艰难 相关部门表示正推进旧改立法

　　在香港，如果开发商想改造某小区，就先收购这个小区的房屋。当达到一定数量后，剩余部分可以向法院申请“强制售卖”，要求这部分业主将房产卖给开发商。法院会做出裁决：一是应该不应该卖给开发商;二是如何定价。这样就有裁判员了，而在深圳，由市场主导的模式下，裁判员缺位了。

　　建纬(深圳)律师事务所主任　贺倩明：

　　“拆迁”难题需要市场和政府协同配合

　　实际上，深圳从实施旧改政策以来，始终坚持市场化主导的方向。不过，“拆迁难”的问题一直是旧改项目推进的“拦路虎”，大部分项目都因为极少数业主拒绝签署搬迁补偿协议而难以推进，这已严重影响城市发展规划和产业发展规划，开发商亦怨声载道。

　　深圳市主管部门一直试图寻求“拆迁难”的解决方案，已实施多年的《深圳城市更新办法》及其实施细则其实早规定了当超过90%的权利人签署了同意改造的协议后，对剩余10%的部分，项目实施主体可以申请政府组织实施。不过，该条规定过于原则和抽象，目前并没有见到成功的案例。

　　而当95%的权利人均同意实施旧改，但由于少数5%的权利人与项目实施主体无法就补偿事宜达成一致而导致项目停滞，在这种情况下，95%的权利人利益是否受损，如果受损，其是否有救济途径?

　　旧改虽然是由市场主体参与，却与公共利益密不可分，至少有以下几种情况与公共利益有关：一是改造区域存在安全隐患，有的甚至存在消防和建筑安全问题;二是改造区域需要配建保障性住房、医院、公益文体设施;三是改造区域存在政府主导的特殊产业发展用地的需要。因此，旧改不仅涉及商业利益，也涉及公共利益。当“公利”与“私利”密不可分时，应该如何平衡和取舍?

　　“拆旧建新”方式的旧改并不是简单的剥夺原权利人的产权，而是采取现金补偿或新房调换的方式变更其权利形态，而变更权利形态的对价是完全按照市场价格来商定的。从这个意义上来说，当多数人按市场条件达成合意，少数人却提出了超越正常市场预期的条件而导致项目陷入僵局时，这种僵局不仅使得多数人可期待的利益难以实现，也使得旧改中的公共利益无法实现。那么，政府进行有限度的干预是必要的，这种干预与传统意义的行政强制拆迁存在本质的区别。

　　要解决旧改中“拆迁”的难题，需要市场和政府协同配合，市场主体应该遵循市场规律和商业逻辑，充分尊重市场价格机制的前提下平等协商，不能漫天要价，也不能恃强凌弱。

　　云集团董事长　耿延良：

　　少数业主不签约是滥用权利

　　我认为一是老旧住宅区改造要求签约100%的政策本身就有问题，实现的可能性基本为零，即使是政府的棚改项目，也不可能达到业主全部签约。

　　少数业主为了自己的利益最大化，造成了小区改造停滞不前，我认为这是滥用权力的行为，从全世界来看，关于建筑物的改造、维修等都由大多数业主来决定，这是普遍的规则。而又因为建筑物有作为不动产的并联性，导致了少数业主必须服从大多数业主的意愿，包括物权法也是这样规定的，超过三分之二的业主同意就可以作小区改造。

　　所以，从法律上讲，必须加快深圳市城市更新条例的制定，建议学习香港的做法，如“强制售卖”、强制收购，为老旧住宅区、棚改提速，解决少数业主不签约造成项目停滞不前的难题。把我所知，深圳人大已将城市更新条例列入立法计划两年了，但目前进展仍不理想，我们呼吁政府能够尽快推动立法。

　　从另一个层面来看，虽然开发商项目开发的是商业项目，但是因为项目带有公共配套，也是基于重大公共利益的需要。所以，对于少数业主拒不签约，实行强制征收，在司法程序上是行得通的，关键看如何执行。从业内来看，其他城市也有应用国有土地补偿来解决拆迁难的问题，深圳应该学习。

　　而正是因为深圳土地资源稀缺，加上老旧住宅小区拆迁难的问题，所以政府推出了棚改模式。但是政府针对开发商已经进驻的项目做棚改，也是有压力的。因为开发商已经做了前期投入，这需要一个良好的退出机制;另外城市更新实施困难的项目，政府进入做棚改也会遇到拆迁难的问题。

　　所以，我建议，对于停滞不前的项目，政府应该适当介入，为业主、政府、开发商三方搭建对话平台，并指导业主的补偿机制，让项目得以持续。之所以这样做，是因为大多城市更新项目为老旧住宅小区，有一定的安全隐患;另一方面，更新项目也为深圳带来更多的公共配套。

（来源：南方都市报/冯少文）