市场周报|美联 深圳一二手住宅上周备案量现高位盘整

　　一. 上周新闻热点

　　[市场关注]

　　深圳房改终落地重塑深圳住房供应体系

　　经过1个多月的征求意见，《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(以下简称《意见》)于日前发布，这意味着深圳版“房改”方案正式落地。《意见》明确，未来深圳市商品住房将只占住房供应总量的40%左右，以普通商品住房为主，面向符合条件的各类居民供应，租售结合。(来源：北京商报讯)

　　美联评论：房改政策终于正式落地，正式稿与意见稿内容相同，保持了“4、2、2、2”的比例，明显增大了保障性住房的建设比例，日后保障性住房与商品住房比例进一步提高，新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例，将使“住有所居”逐渐成为现实。但与此同时，新增商品住宅供应将逐渐减少，二手存量将成为交易的中流砥柱。

　　深圳再出新政 1万平米或成未来城市更新门槛

　　继4月24日公布《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定(征求意见稿)》后，深圳城市更新再添“重磅新政”。6日，深圳市规土委发布《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定(征求意见稿)》(下称《申报规定》)和《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则(征求意见稿)》(下称《操作规则》)。

　　上述文件显示，刚刚经历4年探索的小地块城市更新或将成为历史，深圳拆除重建类城市更新单元申报的范围界定或将统一以“拆除范围”为准，“更新单元范围”的划定从原来的计划阶段调整到规划阶段，深圳城市更新拟将启动更新单元计划自动失效机制。(来源：南方都市报)

　　美联评论：《申报规定》、《操作规则》分别就指导市场主体开展更新单元计划申报工作、指导各区开展审查和审批工作做出指示。根据《申报规定》，主要变动有：新增对“工改保”项目的规定和范围要求，可见政府将持续通过城市更新提高保障房供应;更新单元范围的规定调整为规划阶段;取消了小地块更新单元的相关条款，这表示未来更新单元计划申报拆除范围用地面积应高于10000㎡，这对于原特区内的城市更新将有比较大的影响;启动更新单元计划自动失效机制，即对本规定施行后批准的更新单元计划要求公告后有效期为2年，确需延期的，可申请延期1年，且原则上只能延期一次。

　　深圳多项指标领跑珠三角但房地产开发投资下降

　　近日，粤港澳大湾区珠三角9市上半年经济数据陆续出炉。对各个城市数据进行梳理，比对5个要点。其中，深圳珠海成绩单较为亮眼。深圳GDP增速排名国内一线城市首位，珠海GDP增速排名全省第一;珠海规上工业增加值增速领跑全省，深圳规上工业增加值最大;在进出口方面，多个城市未发布上半年统计数据，结合1-5月数据来看，5个城市进出口总值增长，其中珠海增幅最高，达21.7%，次之为深圳，为10.5%。(来源：南方都市报)

　　美联评论：粤港澳大湾区内地九城经济运行数据陆续出炉。数据显示，2018年上半年深圳在GDP总量上稳居第一，GDP增速高居第二;深圳在固定资产投资增速上具有显著优势，其中非房地产开发投资增速较去年全年小幅上涨，而房地产开发投资增速持续下降;进出口方面，根据已公布的数据，深圳进出口总值大幅领先于其它城市;消费力上，深圳仅次于广州，排名第二。

　　可以看出，深圳GDP增速为全国一线城市之首，在投资、消费、出口这三方面都表现突出，同时，在房地产开发投资增速下降的趋势下保持了高水平的固定资产投资增速。结合7月31日出台的房地产调控新政看，在未来深圳还将从严调控，同时通过积极探索保障房、租赁市场等长效机制，以稳定房价，并实现住有所居。

　　留仙洞总部基地以战略性新兴产业为主导产业

　　7月18日，作为全省首批4家实验室之一的网络空间科学与技术实验室(即鹏城实验室)正式进驻留仙洞战略性新兴产业总部基地(简称“留仙洞总部基地”)。7月4日，留仙洞总部基地4宗土地完成挂牌出让。优必选、深信服、光峰光电、航天工业等4家高新技术企业总部将落户。

　　留仙洞总部基地，已经成为观察深圳经济高质量发展的窗口。定位为国际化新一代信息技术研发、转化与应用示范基地，集战略性新兴产业特征和企业总部特征为一体的新一代产业园区。规划建筑面积500万-600万平方米，以战略性新兴产业为主导产业，未来将形成超3000亿元的产业集群。(来源：深圳商报)

　　美联评论：留仙洞总部基地为深圳17个重点发展区域之一，定位为科创园区型重点区域，即以生产制造、科技研发等产业功能为主导的产业型地区。据悉，留仙洞总部基地将分为7个开发控制单元，其中二街坊面积较大，已引入大疆天空之城、乐普医疗、天珑移动和传音控股等项目，7月份又有4家企业通过拿地入驻，二街坊企业联合大厦重点产业项目方案也于近日进行公示。另外值得关注的还有由南山区政府负责开发建设的六街坊，根据初步计划，“南山智城”项目建成后将为独角兽企业和瞪羚企业提供发展空间。

　　二. 土地市场

　　本周无土地成交记录

　　三.二级市场

　　[新增预售]

　　本周无新项目取得预售许可证

　　[楼讯]

　　上周(8.6-8.12)全市仅1个现房住宅项目入市销售，即南山前海片区的前海港湾。(详见表1)

　　[住宅全市成交]

　　上周(8.6-8.12)全市一手住宅的网签量稍有下降，共成交898套，环比下降6.5%，但仍处年内第二高位;总成交面积约为8.59万㎡。此外，上周全市一手住宅的成交均价环比上涨0.5%，至54,217元/㎡。(详见图3)

　　分区域来看，上周罗湖和盐田无成交。由于宝安成交量升龙岗降，导致宝安跃居龙岗成为全市周成交量最大的区域。宝安共成交440套，环比增加4.3%;龙岗成交371套，环比下降13.3%。此外，南山成交64套，环比下降26.4%;福田成交23套，但由于前一周(7.30-8.5)仅成交8套，环比增幅达187.5%。(详见图4)

　　[商业全市成交]

　　上周(8.6-8.12)全市一手商业的网签量明显下降，共成交83套，面积为4,015.54㎡，环比下降78.4%;成交均价因成交结构的差异性，环比下跌38.5%，至46,550元/㎡。(详见图5)

　　分区域来看，罗湖和盐田仍无成交，其余有成交量的区域全部下降。其中龙岗以2,422.76㎡的成交量位居全市首位，环比下降18.4%;宝安成交1,072.1㎡，环比下降92.7%;南山成交485.57㎡，环比下降21.5%;福田仅成交35.11㎡，环比下降88.4%。(详见图6)

　　[办公楼全市成交]

　　上周(8.6-8.12)全市共网签90套一手办公，面积为5,177.47㎡，环比下降2.0%;成交均价为61,095元/㎡，环比上涨4.0%。(详见图7)

　　分区域来看，南山和盐田仍无成交。宝安以3,402.14㎡的成交量位居全市首位，环比增幅为123.6%;其余三区的成交量全部低于1,000㎡。其中龙岗成交652.62㎡，环比下降70.2%;罗湖成交563.54㎡，环比下降60.3%;福田成交559.17㎡，环比增幅达269.4%。(详见图8)

　　四.三级市场

　　[全市成交]

　　近一个月全市二手住宅的周备案量全部在1,600套的年内较高位上下波动。上周(8.6-8.12)全市共备案1,639套二手住宅，环比增加5.5%;总成交面积约为13.05万㎡。(详见图9)

　　分区域来看，宝安成交量超过龙岗居于全市首位，上周共成交350套，环比增加12.5%;龙岗成交344套，环比下降2.0%。南山和福田成交量涨至300套以上，其中南山成交319套，环比增加7.8%;福田成交305套，环比增加11.7%。此外，罗湖成交268套，下降7.6%;盐田成交53套，但由于前一周(7.30-8.5)成交基数低，导致上周成交量环比增幅高达60.6%。(详见图10)