美联：节后住宅备案量持续上升 二手备案量环比增4成

　　一. 上周新闻热点

　　[市场关注]

　　深圳住房类建设项目应在签约1年内开工 4年内竣工

　　10月17日，深圳市规划和国土资源委员会印发《深圳市建设用地开工竣工管理办法(试行)》(以下简称《管理办法》)的通知。

　　《管理办法》规定，主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起4年内竣工;主体功能为非住房类建设项目的开工以及竣工期限以超高层建筑高度(超过100米)进行区分，“建筑面积”以5万、10万平方米作为建筑面积为界点，合理确定开竣工期限。(来源：观点地产网)

　　美联评论：通过《深圳市建设用地开工竣工管理办法(试行)》的具体条款，我们可看出有三大目的。其一，加强土地供应的批后监管力度，规范建设用地开工和竣工管理，以提高土地节约集约利用水平;其二，根据项目用地性质、建筑高度和建筑规模的不同，合理确定建设项目的开工期限和竣工期限，以确保在保证项目质量合格的前提下按时竣工;其三，严格监管建设项目的开工和竣工时间，加大对违约延期项目的处罚力度，以提高土地利用效率。

　　龙岗住建局发布棚户区改造实施细则意见稿

　　10月16日，龙岗住建局发布《龙岗区棚户区改造实施细则(试行)》(征求意见稿)(一下简称《实施细则》)及其起草说明向社会各界征求意见，社会公众可于2018年10月30日前反馈意见。从《实施细则》中了解到，占地面积小于1万平方米的老旧住宅区，不具备纳入城市更新项目条件的，可以纳入棚户区改造适用范围。

　　在《实施细则》中，龙岗明确了棚改工作的两项制度。两项制度即统一规划制度和棚改项目退出制度。(来源：南方都市报)

　　美联评论：16日，龙岗区住建局发布棚户区改造实施细则的意见稿，重点包括：

　　1.适用范围：占地面积小于10000 ㎡的老旧住宅区,不具备纳入城市更新项目条件的，可以纳入。

　　2.住房保障：在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，住宅部分除用于搬迁安置住房外，应全部用作人才住房和保障性住房，以租为主，租售并举。

　　3.补偿标准：采取货币补偿、产权调换以及两者相结合等方式，实行产权调换的，按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2确定。

　　4.项目退出：改造意愿、或搬迁安置补偿协议签约率低于要求的，应当终止。

　　5.启动方式：包括街道办事处依职权启动和业主申请启动两种方式。

　　6.申报条件：用地面积应不小于10000 ㎡。单个老旧住宅区用地面积小于10000 ㎡且不具备纳入城市更新项目条件的，应与同一街道内的其他老旧住宅区联合申报。

　　7. 98%立项原则：意愿征集工作启动六个月内，同意改造的权利主体人数占权利主体总人数比例达到98%及以上，且建筑面积占总建筑面积比例达到98%及以上的项目，继续实施。

　　近期福田、南山、龙岗等各区相继公布棚户区改造实施细则意见稿，各区跟进深圳市棚改新规，同时根据自身实际情况也各有特点，例如龙岗区因老旧住宅区集中，规定对占地面积小于1万㎡的小区，设置了不具备纳入城市更新条件的可以纳入、需联合申报等限制。

　　深圳8条地铁拟对接东莞惠州

　　从市地铁集团获悉，截至今年第三季度，深圳地铁建设已完成投资逾170亿元，超过全年任务的七成，今年内计划完成投资240亿元。值得关注的是，2019年起，深圳地铁将保持平均每年不少于2条新线开通的速度，预计到2023年，深圳将拥有15条线路，总长570公里。同时，深圳还酝酿了8条地铁对接东莞、惠州两地。(来源：深圳商报)

　　美联评论：深圳地铁轨道建设快速发展，据悉，目前有多达14条地铁线路(含延长线，不含4号线北延段)同步推进，2019年至2022年将保持平均每年不少于2条新线开通的速度，其中5号线南延和9号线西延线预计于2019年建成通车，届时红树湾、南油、科技园、前海、赤湾等片区之间的联系将得到明显增强，而2020年更有6号、8号、10号线及多条延长线计划开通运营，盐田、光明、平湖等多个区域将首次进入轨道交通网。

　　福田保障房试点人脸识别系统 严控实际居住情况

　　福田区以保障房项目天健蜂巢公寓为试点，安装全区首个人脸识别门禁和人脸捕捉智能系统，实现“一键式”监控、管理和调度，现经过试用与调试，设备已正式投入使用。

　　福田区用“智慧+”模式实现精准化品质化服务与管理。福田住建局经过调研、比选和试用，采取科技化信息化的手段，引入人脸识别管理系统，开启保障房的智能管理时代。记者来到该公寓实地感受，作为访客，在大堂的“身份自证一体机”上，“刷脸”、拍身份证，同时在触摸屏上向住户发出申请，方能进入公寓的特定楼层。而未登记的陌生人，则无法进入公寓。(来源：深圳新闻网)

　　美联评论：保障房这一类福利性住房存在被借住转租、长期空置、擅自抵押分租的违规行为。不仅造成社会资源的浪费，更让有真正需求的特殊人才及困难家庭申请不到相应的住处。此次的试点，能够对此类不良之风进行监管，随着逐步的推广，能够达到提供更精准的需求，实现物尽其用。

　　二. 土地市场

　　上周(10.15-10.21)全市共出让6宗土地，其中前海桂湾片区出让5宗商业用地，另1宗为南山留仙洞总部基地的工业用地。由于宗地出让条件及竞买人准入条件比较严格，该6宗土地全部以底价出让。(详见表1)

　　

　　三.二级市场

　　[新增预售]

　　上周(10.15-10.21)全市共2个新房项目备案。其一为龙岗中心城片区的龙园大观花园二期，分两次取得预售许可证，共1,014套住宅备案，户型建筑面积约为71-212㎡，备案均价约为4.0万元/㎡;其二为坪山的深城投中城花园(深城投&中城AIO)，已在市场监督管理局公示，但尚未在市规土委公布具体备案信息，共342套住宅备案，户型建筑面积约为92-125㎡，备案均价约为4.0万元/㎡。(详见表2)

　　

　　[楼讯]

　　近期开发商持续推盘，上周(10.15-10.21)全市仍有5个项目入市，其中福田上下沙片区的中洲湾分两日相继推出住宅和公寓产品。(详见表3)　　

　　[住宅全市成交]

　　上周(10.15-10.21)全市一手住宅的网签量继续增加，共网签533套一手住宅，环比增加6.8%;总成交面积约为5.15万㎡。此外，全市一手住宅的成交均价为54,089元/㎡，环比上涨0.6%。(详见图5)

　　

　　分区域来看，上周罗湖无成交，另龙岗和南山成交量环比增加，宝安、盐田和福田三区成交量环比下降。其中龙岗和宝安两区成交量在200套以上，龙岗成交245套，环比增加20.1%;宝安成交221套，环比下降1.8%。此外，南山成交61套，环比增加45.2%;盐田和福田均仅成交3套，分别环比下降76.9%和40.0%。(详见图6)

　　

　　[商业全市成交]

　　上周(10.15-10.21)全市一手商业量跌价涨，共成交247套，面积为20,019.09㎡，环比下降4.2%;成交均价因成交结构的差异性，环比大幅上涨77.5%，至67,894元/㎡。(详见图7)

　　

　　分区域来看，福田和盐田无成交，另宝安和南山两区成交量环比增加，龙岗和罗湖成交量环比下降。宝安以9,796.5㎡的成交量位居全市首位，环比增加3.3倍;龙岗成交7,828.43㎡，位居全市第二位，环比下降51.3%;南山成交1,348.64㎡，环比增加2.1倍;罗湖成交1,045.52㎡，环比下降50.5%。(详见图8)

　　

　　[办公楼全市成交]

　　上周(10.15-10.21)全市一手办公量价齐涨，共网签241套，面积为16,355.01㎡，环比增加193.2%;成交均价因成交结构的差异性，大幅上涨74.1%，至77,337元/㎡。(详见图9)

　　

　　分区域来看，上周仅盐田无成交;另南山成交量破零，共成交8,509.21㎡，位居全市首位。宝安成交量独降，共成交1,925.23㎡，环比下降31.0%。此外，龙岗、福田和罗湖三区成交量纷纷上升，其中龙岗环比增加136.5%，至5,131.47㎡。(详见图10)

　　

　　四.三级市场

　　[全市成交]

　　上周(10.15-10.21)全市共备案1,149套二手住宅，环比增加42.7%;总面积约为9.5万㎡。(详见图11)

　　

　　分区域来看，上周全市各区域成交量全线上升。其中宝安超过龙岗，以252套成交量跃居全市首位，环比增加52.7%;另龙岗、福田和南山的成交量也在200套以上;罗湖成交194套，环比增加26.0%。此外，盐田成交27套，但由于前一周(10.8-10.14)成交基数低，导致成交量环比增幅高达145.5%。(详见图12)