金九银十深圳楼市盘点：网红盘也不好卖 楼市“凉凉”?

“金九银十”是传统楼市销售旺季。过去“金九银十”前后，楼市新盘扎堆上市，购房者购买欲望也比平时更强烈。然而，自2016年以来，深圳“金九银十”渐渐失去了往日的光鲜，今年愈发显得平淡。

　　除了成色不足，“金九银十”期间市场的种种表现也让人愈发难以琢磨。本期盘点，小编通过梳理“金九银十”深圳楼市关键词，试图呈现复杂市场的多面场景，希望对你理解楼市“冰山一角”有所参考。

楼市“凉凉”

　　新政后投资客退场，尽管刚性需求和改善性需求仍较大，但当前国内外经济形势严峻，大部分刚需还在观望中。卖不动，去化低，是深圳很多新房项目共同的痛。

　　9月，深圳共有6个新房项目入市，整体去化率约44%，而深业东岭、勤诚达前海世界、心海城、颐安都会中央开盘去化均不到三成。

　　公寓项目扎堆推出的罗湖，终于迎来了一个纯住宅新盘实地剑兰郡，该项目带智能家居系统装修，均价在7.5万/平，周边二手小区的均价在4万-6万/平。

　　根据深圳中原地产的统计数据，国庆入市的实地剑兰郡开盘当天仅卖出15套，去化率仅4.7%。开盘半个月以来，实地剑兰郡又陆续卖出一些房源，营销中心的销控表显示，219套房源有大概140套贴上“已售”标签，还剩下70多套。

　　10月12日，华侨城香山美墅五期再次“出击”，推售836套125-176平三至四房住宅，整体均价约8.28万/平，501个购房者参与摇号，按照深圳中原地产的开盘数据，开盘当天销售约300套，去化率约35%。而去年四期514套住宅，均价约8.3万/平，开盘售罄。

　　福田网红盘深业中城，开盘当天推出的751套公寓，备案均价11.2万/平，274套办公产品均价7.5万/平，约500批客户认筹，开盘当天成交117套，整体去化率约11%，表现一般。

　　一位业内人士告诉房掌柜，位置好、定价合理的项目还是卖得不错，去化不好的项目或多或少都有些硬伤，比如地段好、配套成熟，但定价太高，购房者就会犹豫观望。

　　打折促销

自2015年以来，深圳楼市再次进入快速上升通道，排队买房、开盘售罄的现象时有发生，行情好，开发商不愁卖，不打折很常见，即便优惠也是在认筹、开盘节点才有99折，力度并不大。2016年104政策出台后，购房资格门槛抬高，排队买房的现象有所减少，但打折促销的项目仍不多见。

　　进入到2018年下半年，市场仍处在高压调控中，淡市项目销售压力大，为加快销售回款，一些项目开始推出打折促销优惠，小心试探市场，但终难挡秋意凉。

　　国庆期间，坪山的泰富华悦都会最后60套房源清盘，部分房源均价不到3万/平，一套74平2房，总价最低的将近214万，指定房源还有总价再减5万的优惠。

　　坪山另一个楼盘心海城也打出9折优惠，9套房源最低单价也在2.9万/平。财富城也拿出8套房源促销，一套90多平的3房，统一降价10.5万，降幅3%。

　　不仅是坪山，龙岗也有不少楼盘打“特价”牌，如恒大城市之光、传麒尚林、远洋新天地二期、麓园云玺等等。

　　从市场反映来看，力度不到的打折促销效果并不明显，据中原地产研究中心数据显示，今年国庆7天，深圳新房成交226套，而去年则成交了445套，今年成交套数下降49%。如果没有打折优惠，这个成交数据可能更不尽如人意。

　　华润城润府

　　距离深圳731新政落地已过去近两个月，“网红盘”华润城三期又迎来了新一轮推盘。9月17日，华润城润府三期取得预售许可证，其中住宅共555套，公寓共676套。

　　华润城润府三期上一次推盘的盛况，仍历历在目，调控之后，加推后的华润城仍备受市场关注。在调控重压之下，这一次参与认筹的人数有所下降，但最终仍有4006人参与555套住宅的摇号，也就是7人抢1套房。与731新政前推出741套住宅、6776人认筹、9.1的中签率相比，热度已有所降低。

　　华润城润府三期住宅开盘4小时全部售罄，公寓还在销售中，已经启动中介转介。

　　纵观深圳今年以来受到追捧的新盘，定价合理是热销的逻辑。比如5月开盘的招商双玺均价13万/平，相比周边约低了1万/平;万科蛇口公馆的均价是8.7万/平，也与周边一手房存在价差。

　　活下去

　　万科2018秋季例会，本是企业的内部会议，没想到却在行业内掀起巨大波澜。原因是会场大屏幕上的三个红底白色大字：活下去。

　　有网友和媒体评论，房地产企业巨头万科的例会标语让同行看了瑟瑟发抖。

　　实际上，这并不是万科第一次发出“活下去”的呐喊。

　　在万科南方区域9月月度例会上，万科董事会主席郁亮曾提出，房地产行业的转折点已经到来，在社会迎来全方位转折的背景下，所有行业无一幸免。在此关键节点上，万科把“活下去”作为基本要求，也是最终目标，回款目标的达成因此变得非常重要。郁亮甚至表示，三年事业计划书的制定是把“活下去”作为基本要求，公司战略也将围绕“活下去”而展开，公司所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去。

　　郁亮在发言中强调，“6300亿的回款目标，是所有业务的起点、基础和保障，如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”