绿地121亿接手中民投董家渡项目 至少有5家巨头报价

　　而在地产板块方面，自2015年开始，部分民营地产企业出现临时性困难，作为肩负抱团发展、承担纾困责任的民营联合体，中民投出资救助，开展股权收购，并计划适时退出。这加大了中民投的被动负债，使整体负债规模显著上升。

　　总之，中民投没钱了!

　　迫在眉睫的负债压力之下，中民投低价抛售了董家渡13、15号地块。尽管它是中民投旗下最优质的资产、尽管谁都知道这是一只“会下金蛋的鸡”。

　　四年半前总共花了248.5亿元拍地，此后国内地产市场经历了一波大牛市，但如今董家渡13、15号地块50%的股权却只卖了121亿元，价格甚至还比不上四年半之前。当然，虽然是低价卖掉了董家渡13、15号地块项目，但中民投也顺势甩掉了项目公司高达近353亿元的债务包袱。

　　事实上，在一年半前，中民投已经将原本持有的该项目45%的股权转让给了安信信托。

　　按照中民投董家渡项目开发公司中民外滩房地产开发有限公司最初的持股比例，中民投持股85%、上海佳渡置业持股10%，上海外滩投资持股5%。

　　工商资料显示，2017年6月，中民投将持有的36%、旗下上海佳渡置业持有的9%(合计45%股权)转让给安信信托。至此，中民投及其控股子公司佳渡置业持有项目公司50%股份，安信信托持股45%，上海外滩投资持股5%不变。

　　安信信托此后发行系列信托产品共募资240亿元以受让这45%股权。

　　而此番绿地以121亿元接盘项目公司50%股权并353亿的债务，意味着董家渡地块又大幅升值了。

　　绿地集团 华夏时报 图

　　当年“座上宾”如今成了“烫手山芋”

　　尚不知中民投是否能够通过卖掉董家渡13、15号地块转危为安，但此番波折对于整个董家渡地区来说，却是命途多舛。

　　2015年12月18日，董家渡13、15号地块举行了开工仪式，启动工程建设，原计划在2021年5年全部竣工。

　　但开工仅一年半后，中民投便开始转让开发公司股权，如今更是干脆卖掉了这个项目。

　　令人唏嘘的是，董家渡地区命运波折的不止是董家渡13、15号地块。

　　就在2019年1月21日，融创中国(01918.HK)发布公告透露，买下了位于上海黄浦区董家渡的一个项目，即董家渡10号、12号、14号地块。该项目占地面积约为12.03万平方米，总建筑面积约为62.8万平方米，主要用作住宅及商业开发，目前大部分尚未建设。

　　卖出这块地的正是曾与中民投一起参与董家渡13、14号地块竞拍的泛海控股。

　　不同于中民投在拿下地块后一年便启动开发，泛海则曾被质疑开发风格偏重“囤地”。早在2002年，泛海控股便以等同于零成本的价格获取董家渡10号、12号、14号三块南外滩核心区域，但要求其承担其拆迁费用。

　　即便拆迁时间长、难度大可以看作是拖延开发进度的一大原因，但时至今日，该项目相当一部分土地还在拆迁中。这距离泛海控股拿下上述地块已经过去长达17年之久，其开发速度可谓“龟速”。

　　在上海晟世泰平投资管理有限公司董事总经理陈立民看来，当年外滩重点提出要发展外滩金融集聚带，南外滩地区的优质项目选择由具有“金融属性”的企业开发便是基于这一点。但时过境迁，当年的“座上宾”如今却成了一个个“烫手山芋”。

　　由于泛海、中民投等“金融属性”企业对于董家渡数个地块的开发陷入僵局，这也不免一定程度上拖累了上海核心地区的南外滩的发展脚步。

　　早在2013年5月，上海黄浦区相关领导在接受《东方早报》采访时曾表示：3年内，南外滩所有的项目都会开工。

　　时光飞逝，转眼已到了2019年。

　　规划限制多，区域成熟度不够，或开发仍有考验

　　“核心地产项目开发具有很大难度，对于房地产企业的实力、团队、经验都有极高要求，从这些方面来说，初涉房地产领域的金融企业远不及经验老道的传统房企。这也是董家渡地区的核心地块开发缓慢，如今又相继被抛售的原因。”

　　陈立民感叹，如果当初选择由有经验、有实力的房企开发，董家渡地区大概率不会遇到如今的问题。“这或许也是这一次政府出面协调后由绿地这一国企介入的原因。”

　　不过，陈立民认为，尽管绿地低价拿下了董家渡这一核心地块，但未来的开发、运营依然难度不小。“这个项目开发的限制条件很多，比如要求开发企业自持办公楼总体量60%，10年后才能整售，这意味着开发商不能快速回笼资金。但好在包含一部分住宅项目。”

　　陈立民称，相比今年1月华润置地拍下的上海静安区南西社区C050401单元115-12地块楼板价达到6.52万元/平方米，绿地此番拿下的董家渡板块楼板价足足低了大约3万元/平方米。不过，董家渡13、15号地块项目虽然具有价格优势，但黄浦区南外滩地区整体成熟程度远不及静安区的南京西路地区，绿地未来对于该项目的开发依然具有考验。

　　中原地产首席分析师张大伟则对于绿地介入董家渡13、15号地块的评价更为乐观。张大伟说，对于房地产企业来说，接盘董家渡项目很正常，它属于优质土地，相比之前部分企业获得的毛地，董家渡项目开发难度小、市场预期高。“而且百亿级的股权变动，对绿地等龙头房企压力有限。”

　　至于绿地是否会继续接手安信信托手中董家渡项目45%的股权?

　　陈立民分析，当前房地产企业同样普遍存在资金压力，即便如绿地这样的大型房企资金也并不充裕，“如果能用杠杆为什么不用，绿地未必会真金白银地去买下安信手里那部分股权。”

来源：澎湃新闻