绿地121亿接手中民投董家渡项目 至少有5家巨头报价

　　中民投 21财经APP 图

　　“金融属性”的要求让中民投吃了“香饽饽”

　　董家渡13、15号地块有多好?

　　它甚至被业内称之为“钻石地块”，言下之意便是比“黄金地块”更为珍稀，它也是上海南外滩地区的核心板块。

　　公开资料显示，该地块东至中山南路，南至规划东江阴街，西至外仓桥街、南仓街，北至王家码头路(不包含中国人保财险大厦、董家渡天主教堂、董家渡路)。地块出让总面积126740.1平方米，容积率5.54。

　　在董家渡13、15号地块步入出让流程之后，它便吸引了整个房地产行业的关注。董家渡13、15地块预申请，有多达20家企业参与。然而，最终进入竞拍环节的却只剩下了两家企业。

　　之所以有诸多企业没有进入竞拍环节，与该地块近乎严苛的出让条件有关。例如，严格规定了各物业形态的建设占比，要求开发企业自持办公楼总体量60%，10年后才能整售等等。

　　而根据新华网当年对于该地块竞拍一事的报道，为了符合外滩金融集聚带的开发规划与实现金融机构和企业总部聚集的功能定位，同时兼顾对整个地区长远发展的贡献和支撑作用，在董家渡13、15号地块的出让中，上海黄浦区政府采取的是“带规划附加图则”整体出让的方式，受让人对地块整体受让，并严格按照规划要求统一开发。因此，对企业的除了要有一定的资金实力、懂房地产开发之外，甚至还要强调企业有一定的“金融属性”。

　　显然，“金融属性”这一特定要求，把一众对于该地块垂涎欲滴的传统房地产企业统统挡在了门外，这也让中民投的胜出如同早已写好的剧本一般，没有悬念。

　　中民投成为了仅有的两家竞拍者之一。令人玩味的是，另一位竞拍者是泛海控股集团(泛海控股)。而泛海控股正是中民投的股东之一。

　　“兄弟”同台，似乎注定董家渡13、15号地块的最后竞争并不会激烈。

　　果不其然，2014年11月8日，董家渡13、15号地块的现场竞价环节仅仅持续了短短一分钟，仅有两次出价。

　　中民投、上海外滩投资开发(集团)有限公司和上海佳渡置业有限公司组成的联合体以248.5亿元轻松摘得了这一万众瞩目的“钻石地块”。成交价格在起始价格基础上仅上浮5000万元，溢价率0.2%，楼板价35392元/平。

　　虽然，248.5亿元的价格已经刷新了当时上海市总价“地王”的纪录，即便到了今天它仍能排上国内土地总价排行榜的第三名，但业内依然仍为董家渡13、15号地块的价值不止这些。

　　此前，业内对于该地块的普遍估值在300亿元，而当时，该地块周边的高端住宅销售价已经高达10万元/平方米左右。

　　也就是说，中民投以低于市场预期50亿元的价格吃下了董家渡13、15号地块这个“香饽饽”。

　　另一值得注意之处在于，此前，上海市规土部门曾3次修改董家渡13、15号地块的规划。2013年初的“第一版”规划要求13、15号地块中的居住比例不超过15%;2014年2月的“第二版”规划限定董家渡路两侧的两幢高层塔楼最高不超过240米。但最新版的规划已将居住比例上调至18%，最高建筑物的限高提也升为300米。

　　可见，项目规划已经为开发企业做了一些“让步”。

　　四年半后，董家渡项目低于买入价抛售

　　彼时的中民投意气风发。

　　2014年8月21日，由全国工商联牵头组织、59家知名民营企业发起设立的中国民生投资有限公司在上海举行揭牌仪式。仅仅不到三个月后，中民投便完成了其在房地产投资领域的首秀，拿下上海的“钻石地块”，可谓一鸣惊人。

　　中民投无疑对于董家渡地块也是极度看好的，时任中民投董事长的董文标曾宣称，三四年就能回本。

　　但对于董家渡地块被中民投摘得一事，当时，业内却并非一边倒得看好。

　　《国际金融报》曾援引专家观点称，尽管59家股东的强大背景以及投资平台的属性为中民投带来了得天独厚的募资优势，但其10年成为房地产佼佼者的野心还将受到业务配置是否合理、开发能力是否达标、运营团队是否给力等多重考验。并称，“民间投资总是投房地产不是一个很好的取向。”

　　这一类质疑之声在中民投华丽登陆房地产界的大背景下并非是主流，但如今看来，却是一语成谶。

　　如今的中民投，已然面临着巨大的债务压力。

　　根据上海清算所披露的《中国民生投资股份有限公司2018年度第七期超短期融资券募集说明书》，中民投流动负债中短期借款、其他应付款、一年内到期的非流动负债占比较大。截至2018年9月末，其负债总额为2327.92亿元。其中，近三年及2018年三季度末流动负债占当期总负债的比重分别为67.35%、51.25%、59.34%和62.00%。

　　2019年2月11日，有消息称，中民投持有的近乎全部中民嘉业投资有限公司(下称中民嘉业)股权(832857.14万元)被上海金融法院冻结3年。