深圳降低城市更新准入门槛 将推一些市场难啃的项目

对于近期网络上流传的《关于进一步加强城市更新实施工作的暂行措施》(以下简称《暂行措施》)征求意见稿，记者了解到，材料是属实的，相关部门正在开展政府内部征求意见的工作，尚未向社会公开。

深圳市房地产评估发展中心主任王锋表示，《暂行措施》在坚持市场化运作的前提下，强化了政府在总体规划、准入条件和技术标准等方面的统筹、引导，希望进一步凸显城市更新项目对城市整体功能、公共服务配套和产业转型升级的促进作用;同时，政府通过降低准入门槛、降低整体地价水平等方式鼓励项目实施，让利于民。和以往的《暂行措施》相比，这次征求意见稿的内容更加丰富，改革创新的力度前所未有。

两方面降低城市更新准入门槛

近年来，城市更新带动的固定资产投资额呈逐年递增态势，2011年城市更新完成投资额142亿元、2012年250.5亿元、2013年365.7亿元、2014年约400亿元、2015年约550亿元，占全市固定资产投资额比例分别为6.6%、11%、14.6%、15%、16.7%，占当年房地产开发投资额比例分别为18%、24%、33%、37.4%、41%。2016年1~4月，城市更新实现固定资产投资额188.9亿元，同比增长约45%。

记者了解到，市规土委将从两个方面降低城市更新的准入门槛。

按照现有规定，申报城市更新项目时，拆除范围内合法用地的比例应当不低于60%。而本次《暂行措施》提出，对于合法用地比例达到50%的项目，拆除范围内的历史遗留违法建筑可进行简易处理，处理后视为合法用地，实质上是降低了城市更新的申报门槛。

另外，原有政策规定“工改工”项目中，部分建成的国有已出让用地可以整宗地视为建成区纳入拆除范围。本次《暂行措施》进一步放宽有关要求，不再区分项目类型，部分建成的国有已出让用地只要不涉及闲置土地的，因规划实施需要都可以整宗地纳入城市更新拆除范围，也属于降低了准入条件。

推出一些市场“难啃”的项目

王锋表示，“重点城市更新单元”是本次《暂行措施》的新提法，有的媒体认为这是强化政府主导，改变了市场运作的导向，其实是一种误解。

首先，重点城市更新单元的政策设置是针对城市发展的重要节点，对完善城市功能、结构有重要意义的区块，需要以成片改造带动片区发展，靠市场化运作机制又难以推动更新，如合法用地比例达不到要求、基础设施配套要求较高等。现在可以由政府划定范围、编制规划，并给予一定的政策支持，推出一些市场“难啃”的项目，而非与市场抢占空间。对于这类项目，在规模上有一定要求，原特区内要15万平方米，原特区外要30万平方米，首要目标是落实公共配套、完善城市功能，追求社会效益和城市效益，而不是追求经济效益为主。

其次，从全市来看，重点城市更新单元在全部城市更新项目中的占比，不论是数量上还是用地规模上都很小。对于绝大部分的城市更新项目，还是按照原有政策申报和推进，市场运作的导向和机制没有改变。而且重点城市更新单元，最终也是由区政府通过公开公平的方式选择开发企业来具体实施。

旧住宅区改造给予一定出路

对于旧住宅区的城市更新， 2013年深圳市召开的查违和城市更新领导小组会议，就明确要审慎推进，通过新闻通气会对外进行了发布。实际审批中，2013年以来也没有再批准成片的旧住宅区改造。

王锋表示，考虑到社会上旧住宅区的业主一直以来还是希望通过城市更新改善居住环境，本次《暂行措施》给予了一定的出路。主要有两种情况：一是对业主100%达成更新意愿并100%签订搬迁补偿安置协议，具备了可实施条件，列入计划后不会发生拆迁矛盾的，可以由区政府组织申报。二是对于与城中村、工业区混杂交错的零散旧住宅区，设定一定的条件，因规划统筹需要的，可以申报改造。当然，考虑到旧住宅区情况的复杂性，还是强调了要审慎推进，改造的前提是建筑存在重大安全隐患、重大基础设施和公共设施建设需要、保障性安居工程建设需要等几类情况。

“总体来看，旧住宅区改造虽然看上去申报条件相对严格，但和此前的情况相比，实际上是有条件地给了一些出路。设定的一些条件，目的是将潜在的矛盾提前消化，保证项目的可实施性，避免引发社会不稳定因素。”王锋如是说。