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宋丁:逻辑大变轨,莫被深圳房地产甩出新赛道!

来源:宋丁视点   深圳房掌柜  2022-07-06 17:59:31
[摘要]看明白未来深圳房地产的客观走势和格局,这才是未来参与房地产发展的合理姿态。

  2022年上半年好快就过去了,深圳上半年的经济统计数据还没有出来,不知道二季度的增长情况是否能对一季度2%的低迷增速产生一个让人放心的大填补的格局。但房地产的有关数据出来了,那些数据的下滑大体都在预料之中,我就不多做评论了,这里只列出几个我认为非常关键的数据:上半年新房住宅和二手住宅共成交26091套,其中新房住宅成交16126套,占61.8%,二手住宅成交 9965套,占38.2%。

  一二手房成交量都是下滑比较厉害的,这当然和当前经济形势、疫情影响、调控政策有直接关系。我之所以列出上述几个数据,并不是关心成交量和房价的涨跌,而是关注一二手房成交量的比例,多年来一贯以二手房成交量占比高达大约三分之二的深圳,自去年以来其占比已经一直在下滑,今年上半年滑落到只有不到40%了,按照这种态势,未来将继续下滑,我估计明年可能滑落到30%左右。

  有人会说,那是二手房参考价压制的结果,如果没有政策管制,二手房成交量占比就会再次回到高位,甚至回到原来的三分之二左右。

  我要说的是,这几乎不可能了。一来参考价政策看来不会松动,政策显然非常忌惮楼市炒作,因为真正的炒房主要是在二手房中间发生的,管住二手房,大体就管住了楼市的虚高和炒作。

  更重要的市场动向是,从前年开始,深圳房地产已经开始在发展的深层逻辑上发生重大变轨策略和行动,就是大规模供应宅地,跟进的必然是大规模增加住房(包括保障性住房)新房的供应,以釜底抽薪的方式从根本上解决深圳长期以来存在的“人地错配”问题,也就是解决深圳合法正式住房的严重短缺问题。

  2020年之前,深圳每年新增住宅用地非常稀少,大多数年限里,都是一两宗地,多也不过三五宗地,远远满足不了深圳日益增长的住房需求。从六普到七普,深圳人口净增了700多万,对住房的压力是非常大的,超过1000万人是住在城中村和违法建筑里,成为深圳的巨大人居缺口。

  从前年开始,深圳开始改变城市发展策略,强力加大住宅用地供应,过去3年,深圳居住用地计划供应规模分别为150公顷、292.3公顷、363.3公顷,连创新高。2020年宅地出让31宗,2021年宅地出让38宗,今年第一批集中供地已出让8宗居住用地,第二批16宗地将于8月4日集中出让,预计年内第三批宅地出让后,全年出让宅地宗数理论上应高于去年,形成三年宗数也连创新高的局面。

  伴随着宅地的大量出让,深圳住宅供应量也将持续加大。按照6月28日深圳市住房和建设局印发的《深圳市住房发展2022年度实施计划》,今年计划供应商品住房用地215公顷;计划新开工商品住房建筑面积700万平方米,约7万套;计划批准预售和现售商品住房面积600万平方米,约6万套;计划供应公共住房用地150公顷;计划建设筹集公共住房不少于12万套(间);计划基本建成(含竣工)公共住房2.7万套(间);计划供应分配公共住房不少于6.5万套(间),其中保障性租赁住房不少于4万套(间)。

  预计这种宅地和各类住宅大量供应的情况将会持续多年。这意味着,深圳多年来存在的宅地和新房供应严重短缺的状态将不复存在。未来若干年内,与新房相比,二手房在解决深圳居住问题上的作用将实质性地大幅下降,同时,由于二手房在楼市炒作方面往往扮演主要角色,为了避免楼市炒风的再次泛滥,二手房参考价政策将呈现长期严控的局面,二手房的低量成交格局可能将长期存在。在这种背景下,深圳一二手房的成交量必将由原来的大约1;2的关系倒转为大约2:1的关系,也就是说,新房成交量在总成交量中的占比将由三分之一倒转为三分之二,而二手房成交量在总成交量中的占比将由三分之二倒转为三分之一,甚至不排除出现3:1的关系,新房成交量占比可能更大。

  我们知道,越是发达的国家,城市化程度越高,新房供应量越低,美欧日城市的新房成交量都不超过10%,90%以上是二手房成交。过去一些年中,国内一线城市的二手房成交量大约为60-70%,最接近发达国家水平,二线城市大约是50-60%,三四线城市在50%以下,甚至低于30%。

  深圳作为一线城市,多年来的二手房成交量占比都在三分之二左右,我们一直以这个数据作为深圳城市发达的一个注脚。然而,按照目前的发展态势,未来若干年,深圳的新房成交量将重回高位和高占比状态。

  这说明什么呢?说明深圳城市的发展形态仍然处在高增长阶段,发展的不均衡现象非常突出。在住房方面,目前出现的宅地和新房供应大幅增加现象,是深圳政策面大力调整发展结构失衡问题的重大举措,是政策性解决居住缺口的重大补漏行动,将持续若干年,在这个时间通道内,必然表现为新房成交量和成交占比大幅上升的局面。

  可以预见,未来若干年内,随着新房的大量上市,供需关系将大面积改善,房价也将由此得到合理控制。与此同时,容易引发炒房问题的二手房参考价政策将长期严格执行,二手房成交量和价格都将受到持续性影响,参考价政策由此也成为持续稳定深圳楼市的重要筹码。

  现在我们可以明白了,为什么今年上半年市场上议论已久的参考价政策放松的局面迟迟没有出现,从根本上说就是,深圳房地产发展的逻辑已经发生大变轨现象,其供应和成交的重心已经由二手房转变为新房,政府已经不需要通过二手房参考价政策的松动性调整来解决市场低迷问题,而是重点依靠越来越强势的新房市场来平衡供需关系和稳定房价。

  由此可以明确地说,深圳房地产和楼市已经发生重大变轨,未来若干年内,至少在10年内,甚至更多一些年内,深圳房地产和楼市的新赛道或主流赛道的基本布局是“新主二辅”,即:新房上市交易为主角,二手房上市交易为配角。过去习惯于在二手房市场上大肆炒作的炒家们,未来希图在二手房市场上继续炒房的机会将非常渺茫,在“新主二辅”的基本格局下,深圳房地产和楼市将呈现相对平稳发展的态势,这正是政策面和市场消费面一致期待的局面。

  有人会问:二手房市场会不会由于参考价政策的长期执行,导致越来越多的放盘业主实质性向参考价靠拢,从而引导二手房成交量出现显著上升?我感觉这种可能靠拢现象会长期存在,但大面积发生的机率并不高,一方面业主对于降价卖楼都非常敏感,一般报价很难出现大幅下调的情况,另一方面,所谓一二手倒挂的现象也在变异,今年宅地第二次集中出让的销售限价均比第一次有所提高,这意味着原来的一二手房价倒挂现象将会回转,将来有可能二手房价要看新房房价的脸色了。连新房限价在当前低迷通道里都能有所提升,让二手房房价大面积低走的情况也就比较难以想象了。

  深圳房地产界和市场方面都应明确知晓这种未来占主流地位的“新主二辅”的基本格局,如果有人继续沿着原来严重失衡状态下的新房和二手房市场格局来安排自己的房地产投资行为,就有被未来的房地产市场甩出主流赛道的风险。因此,希望大家认真研究深圳房地产政策的基础考量,看明白未来深圳房地产的客观走势和格局,这才是未来参与房地产发展的合理姿态。

     来源:宋丁视点

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责任编辑:谭琳琳

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