深圳综合体集体狂欢：转变销售策略纷纷转售为租

　　被喻为股神的价值投资大师巴菲特曾说过这样一句话：“只有当潮水退去的时候，才知道是谁在裸泳。”他说的主要是股市。楼股不分家，巴菲特的理念同样适用于房地产市场。 在股票市场上，只有当狂热的投机导致泡沫破裂后，才知道哪些公司是真正的好公司，哪些是被炒作起来的空壳公司。同样，在房地产市场上，只有当狂热的投机导致泡沫破裂后，才知道哪些是真正的好楼盘，那些是炒作起来的垃圾楼盘。

　　从2006年到2010年，深圳楼市已经几度轮回。经过06、07年的上涨，08年的下降，09年再度雄起，10年又陷入了低迷状态。经过这几轮市场经济的大潮洗礼，潮起潮落之后，深圳购房者们也变得越来越理性。大浪淘沙，真金终于显山露水。谁是真金谁是废铁？市场说了算。

　　回顾这半年多来深圳房地产市场的成交状况，可以发现，在其他项目普遍低迷的背景下，综合体项目、小户公寓项目却一支独秀，受到购房者的追捧。在市场扑朔迷离的情况下，这些楼盘“业绩优良、交投活跃、红利优厚”，而且还有一定的上升潜力，具备典型的“绩优股”和“潜力股”的特征。这些楼盘才是真正的“绩优盘”和“潜力盘”。

　　不同的楼盘，不同的产品类型，不同的地段，不同的交通配套，在市场上呈现出截然不同的命运。有的楼盘卖不动，有的楼盘却不愁卖，甚至是干脆不想卖了。当部分开发商绞尽脑计、想尽千方百计推动销售的时候，有些项目却再度玩起了捂盘，有些项目甚至转变销售策略，只租不售。其中，最为典型的就是东海国际中心、卓越世纪中心、京基金融中心等综合体项目。这些项目，正历经一场狂欢。

　　█东海国际中心：2009年11月17日开盘不到一周停售，只租不售

　　东海国际中心在市场中扮演了一个先知先觉者的角色。该项目于2009年11月17日开盘，但开盘不到一个星期，11月24日便突然停售。值得注意的是：该楼盘开盘时已创下3.8万元/平方米的写字楼价格新高，但开发商相关负责人表示现售价仍不能体现其价值，开始了变相捂盘。

　　█卓越世纪中心：临近开盘突然改弦，只租不售。京基金融中心、Neo大道纷纷效仿

　　如果说东海国际中心是先知先觉，卓越地产则有点后知后觉了。卓越在深圳CBD建设了卓越大厦、时代广场一二期、世纪中心等项目。除了时代广场二期被中信证券收购，其它项目则都对外销售。09年之后，随着经济逐步复苏，租金也开始触底反弹、水涨船高，并一步步飙升至170元/平米，并且还有上涨趋势。在这样的背景下，在世纪中心1栋临近推出的时候，卓越地产做出了只租不售的决策。 除了东海国际中心、卓越世纪中心之外，今年推向市场的京基金融中心、N E O企业大道主楼，在近期都已经确定只租不售。事实上，之前也有综合体如太古城的商业也选择只租不售。

　　█为何综合体项目多愿意只租不售，惜售如金？

　　如果我们分析一下这几个楼盘，就可以发现它们具有以下共性：

　　第一、都是综合体项目。其中，无论是东海国际中心还是卓越世纪中心、京基金融中心，均为融甲级写字楼、星级酒店、高端商业和高档公寓于一体的综合体项目。

　　第二、都是地铁物业。其中，东海国际中心临近香蜜湖地铁口；卓越世纪中心临近会展中心地铁口；京基金融中心临近科学馆地铁口。

　　也就是说，在目前深圳市场上其他物业类型普遍高估的背景下，地铁口的综合体项目的价值还未得以充分体现，存在着可观的上涨空间，所以精明的开发商们纷纷改售为租，又玩起了变相捂盘的把戏。当然，需要说明的是，目前开发商捂的主要是地铁口综合体中的甲级写字楼部分。但是，毫无疑问，写字楼的价值与价格的上扬，也将必定带动商务公寓的价值上扬。与普通公寓相区别的是，地铁口综合体中的公寓主要面向的是高端商务人士，租金远比前者坚挺，售价自然也远在普通公寓之上。

　　█华润万象城之华润中心：租金220元/m2稳居写字楼租金之冠、公寓90m2租金竟然高达4.5万每月！

　　华润万象城，其写字楼部分“华润中心”以220元/平方米的租金连续多年稳居深圳写字楼租金之冠，酒店式服务公寓也是只租不售。而调查表明，京基金融中心还有30%楼面为住宅。根据目前所获得的市场信息，除了住宅部分提供给原村民回迁外，包括写字楼、公寓在内，京基金融中心都是只租不售。

　　笔者调查发现，华润的酒店式服务公寓，14天起租，90平米每天租金1500元，一个月租金就是45000元，平均每平米的月租高达500元/平方米。也就是说，其酒店式服务公寓的租金是写字楼的2.27倍！暴利，可观的暴利。假设一年有1个月的空置期，如果以年投资回报率5%计算，20年收回投资。如果华润中心的酒店式服务公寓对外出售，每平米对应售价将达500*11*20= 110000元。11万元/平米！

　　不论投资还是自住，综合体项目都是置业的首选。以深圳的万象城、太古城等综合体物业为例，这两个有代表性的综合体项目无不是一推出就引发购房者的追捧，价格也随着市场走势一路飙升，销售速度更是令市场其他物业所望尘莫及。和我们之前总结的一样，这两个项目同样也是地铁口综合体项目。 也就是说，都市综合体，由于“居住、商务、购物、休闲、投资”等多种价值综合并重，现已成为越来越多的消费者关注的重点物业。而地铁口综合体是重中之重。