深圳顶级公寓的前世今生 高端公寓深圳滞后京沪港

　　邓志旺：独特资源决定高价

　　今年深圳为什么密集出现高端公寓，我有我自己的几个看法。

　　第一是限购限贷的作用。公寓有不限购不限贷的优势，我看到很多的客户买了高端公寓，他们的目的就是可以买、可以投资，还可以当做住宅来用。

　　第二是城市空间成熟的结果。相比京沪，深圳的产品和城市形态还是比较单一的，早期很多的功能都不是很成熟，随着城市中心商务氛围的成熟，需要出现一些互补的产品，高端公寓跟写字楼、跟商务，尤其是国际性的商务很有互补性了，这对我们城市空间成熟有很大提升。

　　第三是消费的升级。不管怎么说，购买高端公寓的包含了部分奢侈性消费，他可能是作为一个会所、可能作为一个接待的场所，不光是做一个纯住宅。这种奢侈品的消费业是城市财富的积累，也是伴随消费人群的增长，企业实力的增长产生的。

　　第四为什么会出现高昂的售价。实际上深圳的公寓产品多年前就有了，最早的就是白领公寓，满足年轻人蜗居需求的。但是现在的高端商务公寓完全脱离了原有概念，主要是因为他占有了独特的资源，要么是城市中心商务圈，要么有海景自然景观，或者是两个结合在一起的，所以他能够卖这个价格本身也不奇怪。

　　现场对话

　　问题：从2008年到现在，金融危机的阴霾仍在困扰全球。例如A股不断下跌，此前美国的房价也在不断地跌，外围的经济环境都很不稳定。但是我们通过媒体报道了解到，像伦敦、纽约、香港、上海等地的超级顶级豪宅价格，却在不断地在刷新。也就是说金融危机的经济格局并不影响楼市顶端产品的价值。为什么会有这种情况?

　　邓志旺：顶级的住宅包括公寓，他其实脱离了本身的一些属性，比如英国的海德公园1号，有一个报道说，有人买了基本上不住，它像一个收藏品一样，是社会地位的象征。

　　彭健旭：我认为这个现象可能是两种原因，第一种原因还是信心，业主对这个楼有信心，因为只有没信心了才会抛售，一抛售房子的价格就会下跌，由于没有抛售所以房子的价格不断地保持。第二个就是来自于人们在一系列经济变化过程中得出的一个事实：不管投资什么，其实最后最保值的还是房地产，这是一个规律。

　　深圳Jacky：深圳的发展是滞后的，跟上海、北京比就好像“小后生”。我2006年开始在深圳中心区投资，当时的情况是在深圳的中心优质区域，还没有什么优质的物业，无论写字楼或者豪宅都是这样。而当大面积的豪宅出现后，房地产调控来了，“90/70”政策的硬性规定，从而影响了这类物业的供应。随后更是出现了一房多证这种“怪胎”，在严格的限购下，如何去成交?所以，无论是公寓或是住宅，大面积平层的物业都是稀缺产品，也可以说现在没有引起市场足够的重视，其实这种产品的供需关系是非常紧张的，等大家都明白过来，也就是价格上涨的时候。

　　彭健旭 深圳东海集团副总经理

　　黎 皓 鹏瑞地产营销总监

　　蒋尚礼 戴德梁行大中华区综合住宅服务主管高级董事

　　邓志旺 深职院房地产研究所所长

　　深圳Jacky 资深地产投资人