新政下投资客转战商铺 中介：投资转型或有误区

　　地产中介：住宅投资客转型有误区

　　住宅转商铺的投资客有怎样的特点？深圳美联物业商铺部罗湖区域经理邱君伟介绍说，一般住宅投资客会认为商铺五至六成的首付比例太高，商铺总价一般也超过３００万元，有的甚至上千万元，资金成本高，风险大，令住宅客难以接受。“所以，刚开始我们会推荐一些商场的内铺给他们，总价２００至３００万元，让他们慢慢接受。”邱君伟说。

　　中原地产商铺西区经理肖霄也表示，总价在５００万元以下的商铺，成为近期成交主力。

　　而从住宅市场转战过来的投资客大多对商铺一知半解，并有两个误区：首先是总希望买租金回报率达７％至８％的商铺。肖霄说，实际上，经过近一年的价格攀升，以及租约稳定租金涨幅较小等原因，商铺的平均租金回报率已经大幅下滑，一般只有３％，５％的都难找，甚至一些新城区的回报率只有１％或２％。

　　肖霄说，误区二是住宅投资客总希望买面积较大、单价低的商铺，他们认为很划算。

　　但其实，与住宅不同，商铺最重要的并非面积，而是位置，所以，买了大面积低价铺的投资客有可能面临租金低甚至难以出租的局面。

　　风险提示：要回避投资客比例高的片区

　　邹建民建议，商铺投资很靠眼光，投资者在看市政规划前景的同时，要回避某些泡沫太大的区域。“成熟的投资者不应该看得太长远。”邹建民举例说，近期，前海规划概念遭市场热炒，但他认为前海的电厂、码头等设施的搬迁并非一朝一夕的事情，投资者把钱押在物业太长的时间，也是失策的一种表现。

　　另外，邹建民认为，商铺投资回报率超过５％就可以买入，要首选有大型住宅区、入住率高的配套商铺，而要回避投资比例高的楼盘底下的商铺，例如，宝安中心区的某些新楼盘，因为投资客多意味着入住率低，人流少的商铺将面临难以出租的尴尬。

　　肖霄介绍说，与住宅不同，商铺的贷款，银行会对申请者要求更严格，商场的内铺往往还很难获得银行贷款，需要投资者一次性付款。

　　邱君伟建议，投资客一定要弄清楚商铺的真实面积，因为现实中不少商铺分开几部分，有可能投资者看中的铺位，只是一个大商铺的一部分，即使买了也不能独立经营。