小产权房或有条件转正路径 相关法律法规待完善

　　南京七彩星城小区近期成为业内关注的焦点，这个小产权房小区业主开始更换正式商品房购房合同以及办理银行按揭，为获得正式的产权证做准备。

　　专家认为，南京七彩星城小产权房转正，有可能成为解决小产权房顽疾的一条路径，进而为探索农村集体建设用地流转提供借鉴。

　　不过，这种“转正”是有条件的，在土地方面配套法律法规尚未完善的前提下，南京解决小产权房问题的尝试难以推广。

　　七彩星城有条件“转正”

　　南京七彩星城小区原本属于小产权房，日前该小区业主正忙着将此前签订的小产权房购房协议交给开发商，准备更换为正式的商品房购房合同。原来办理小产权房月供的业主，也开始着手办理按揭贷款。这个小产权房小区有了“转正”的希望。

　　“我们可以转正了，大的国有土地证已经办下来了，但目前正忙着给前期购房的业主换合同。”七彩星城有销售人员表示。

　　南京市住建委新闻发言人表示，七彩星城的预售许可证已在今年8月15日取得，官网上也可以查询到相关在售房源。开发商把前期办理的土地使用证、用地规划许可、工程规划许可和施工许可证都交了，完全具备预售条件。开发商已经补交了土地出让金和相关税费，土地性质已从集体转为国有。

　　南京市国土局表示，七彩星城是为解决历史遗留问题有条件的“转正”，按规定补交相关费用，而绝非南京“小产权房”开禁的信号。

　　南京市国土局解释，2003年8月份，南京市政府发布公告，决定在全市范围内开展全面清理处置集体土地房地产专项行动，同时为妥善处理历史遗留问题，对2003年8月之前的集体土地房地产项目，符合房屋质量标准并通过规划审查的，在落实查处责任的前提下，可依法补办建设和土地等手续。

　　七彩星城项目当时通过了审查，项目单位于2007年8月办理了土地征用手续，2010年11月申请办理土地出让手续，目前市政府已经批准，按规定补缴了7000余万元土地出让金，取得了国有土地使用证。所以，这并不能理解成南京小产权房可以转正。

　　七彩星城房屋转为国有土地性质的大约有2100多户，还有约1000户拆迁安置房，仍是“小产权”的身份，并且按政策规定将来也不能转为国有。

　　一位南京本地开发商表示，在2006年之前，南京为搞旧城改造，加快城市拓展和开发，在城市周边区域建设了大量住宅项目，因为项目用地属于集体土地性质，迟迟未能办理土地证和房产证。这些项目很多是村镇政府主导的企业来开发。

　　小产权房出路尚在探索

　　南京七彩星城“转正”的消息一石激起千层浪，业内热议不断。房地产行业专家李智表示，该项目建设时的土地性质是集体土地，开发建设的房源自然也就是小产权房。

　　国土部2011年4月作出明确规定，对于已经建好或者已经售出的小产权房，不得办理土地登记，不允许以任何方式补办土地审批手续，七彩星城如果转正，就涉嫌违规。

　　2012年9月，北京市国土局首次公布了自2008年以来在建在售的79个小产权项目名单，北京对在建的小产权房项目，责令停工、停售，查封工地，拆除售楼处，查封施工机械，遣散施工队伍;对在售的，责令停售、拆除售楼处，查封已建未售房屋。监管部门已没收建筑物面积240.92万平方米，收缴罚款2408.86万元，拆除建筑物面积2.23万平米。在首批小产权房项目被初步处理之后，今年7月北京市国土局再曝光6处小产权房项目。

　　“小产权房应有条件的转正。”知名地产评论人朱大鸣认为，对一定时间点之前建设的、符合规划条件的小产权房，在缴纳土地出让金和税费以后，转正成为商品房。虽然小产权房是违法建设，但还是应当给予法律保护。小产权房也为供不应求的住房市场作出了贡献。

　　浙江大学公共政策研究院研究员杨遴杰指出，对已出售小产权房项目的解决方案，有三种可能：一是全部认定非法，全面拆除，这样做社会风险太大;二是存量全部合法转正，严控新增项目，这无疑会鼓励更猛的建设热潮;三是对存量采取一定原则区别对待，部分转正，部分拆除。关键是如何确定这个原则，要出台一定的标准，如果处理不好，前两个方案的负面效果会集中在这个方案中体现出来。