一季度分化现象凸显 我国的房地产市场再处十字路口

　　一季度，房地产市场并不平静。来自权威部门的判断，依然是总体平稳，但楼市分化呈现延续态势，崩盘之说频频出现，限购是否取消争论不断……

　　种种迹象表明，房地产市场再次处于十字路口，走势牵动人心，政策备受瞩目。

　　市场分化在延续 加剧之势渐显现

　　尽管国家统计局关于一季度房地产市场的最新数据尚未公布，但房地产市场分化将呈现延续态势，已成为共识。

　　从国家统计局公布的数据来看，前2个月全国新建商品住房价格环比下调的城市，大部分是三四线城市。

　　来自权威部门对90个城市的监测结果显示，北京、上海、广州、深圳等一线城市商品房累计可售面积消化周期基本在10个月，而三四线城市这一周期更长，个别城市甚至超过2年。

　　中原地产首席分析师张大伟说：“市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。”

　　根据中原地产的监测，今年前3个月，10家标杆房企在一线、二线、三四线城市的购地金额占比分别为62%、5%和33%。和去年下半年的占比相比，一线城市购地金额的占比增加了24个百分点，二线城市占比下滑了28个百分点，三四线城市占比微增4个百分点。

　　与此同时，房地产企业业绩的分化也日益加剧。张大伟说：“布局在一、二线城市的房企业绩依然上涨，但布局在三四线城市比较多的房企业绩上涨乏力。”

　　中国社会科学院副研究员陈飞表示，楼市分化现象凸显，反映了房地产市场趋于理性。一方面，由于住房价格波动体现出各类城市经济社会发展水平、公共服务质量等的差异，也反映出消费者更加理性。另一方面，一年多来，国家房地产行业政策的稳定性，使得市场预期相对稳定，三四线城市房地产市场的投机性逐渐被挤出。

　　楼市崩盘不成立 风险隐忧需警惕

　　杭州个别楼盘降价，北京个别楼盘由非毛坯修改为毛坯房出售，三四线城市库存量大，种种现象，引发社会关注。这是否意味着房地产市场拐点已现，三四线城市面临崩盘呢?

　　权威部门认为，这些现象还是局部，个别项目的变化，不能说明拐点已经出现。以杭州为例，去年以来，供应量特别是新区供应量很大，因此开发商采取降价促销，尽快结清尾盘。

　　陈飞说：“个别企业因资金链条脆弱，出现降价销售甚至出现企业破产、烂尾楼等现象，这是市场体制下行业内部调整的正常现象;房地产价格的持续高涨恰恰是房地产市场不正常的表现。”

　　他表示，随着《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》的出台，城市体系日趋完善，区域内部城市间一体化的进程加快，一体化、同城化趋势日益明显，都市圈内的三四线城市尚有很大的发展空间。

　　不过，对于三四线城市存在的楼市风险，受访各方都表示，应高度警惕。

　　来自中原地产的监测显示，营口鲅鱼圈区至少有50个楼盘在售，若以每个楼盘20万平方米的建筑面积估算，这里的开发面积已超过1000万平方米，区域整体出现全面过剩。

　　权威部门官员说，一些三四线城市前期供应量太大，本地居民基本有房子，新移民购买能力较弱，过度透支若干年的供应，肯定有风险。