合正品牌总监王恭敏：下半年房价或会恢复性上涨

合正地产品牌总监王恭敏

王恭敏语录

这次调控受影响最大的群体可能有两个特点：“一线城市”、“中产”。一线城市的中产最有旺盛的投资需求和购买力，而同样进行投资的富豪阶层则基本不受影响，提高两成首付对他们而言没多大区别，处于中下层的低收入者也基本不受影响，买不起房的依旧买不起。

惠阳、大亚湾、淡水、澳头这一带，这里的楼盘购买者大多来自深圳，他们看重的是未来两地融合的前景，现在他们可能很多人是处于一种盲从心态，不少人被国家政策给吓唬住，觉得房地产市场会有大的变化而持币观望。

任何禁令都会带来新的机遇，市场需求是客观存在而且恒定的，短期内的隐而不发最终会在达到临界点之后爆发，所以我认为2010年下半年房价很可能会有恢复性上涨。

东部湾片区的产品比较特殊，这里相当于南中国的三亚，有良好的山海资源、便利的交通环境、与城市保持着合适的距离，这些都是富豪们所追逐的。这片区域将崛起一大批具滨海度假特色的高端产品。

合正集团档案

合正成立于1996年，是一家立足深圳特区、外向开拓发展的综合性房地产开发企业。 合正集团成立十四年来，相继成功开发了“合正园”、“合正名园”、“香逸名园”、“合正佳园”、“合正逸园”、“合正星园”、“合正锦园”等多个房地产项目，在业界和市场建立了良好的口碑。2006年，合正集团正式提出适度扩张的发展战略，目前已经成立了惠东、东莞、烟台等分公司，土地储备超过100万平米，并开始向一线品牌房企迈进。

合正东部湾档案

位于惠州市惠东县稔山镇亚婆角旅游度假区，占地面积约133万平方米，其中，建设总用地面积约56.7万平方米(约850亩)，容积率约0.89，总建筑面积约50万平方米，户型面积约为35～350平方米不等，总户数约4475户，项目内现已规划有约200个泊位的游艇码头、18洞高尔夫球场等高端度假配套，将打造华南首个“全度假”概念的高端滨海旅游度假玩乐天堂。

本轮调控影响最大的是一线城市中产阶层

这次调控从本质上来说并没有太多有新意的东西，更多的仍然是一种形式。政府拍卖出这么多土地、国企获得这么多利润、银行放出这么多信贷，多方受益。政府是不可能让房价一下从25000变成10000的，它最大的目的在于抑制房价增长过快和房地产投资过旺。这次调控受影响最大的群体可能有两个特点：一线城市、中产。一线城市的中产最有旺盛的投资需求和购买力，而同样进行投资的富豪阶层则基本不受影响，提高两成首付对他们而言没多大区别，处于中下层的低收入者也基本不受影响，买不起房的依旧买不起。中国那么大，市场如此复杂，只用一套政策来覆盖全国是不符合国情的，一线城市和二、三线城市需要的房地产政策、信贷政策肯定不一样。所以此次调控看似针对全国，实际更多的是针对几个一线城市。

以前的政策都有提到改善性住宅，这次的国十一条没提了，直接说第二套住宅，这样是不是操作性更强、没有争议性了？实际上国家对二套房贷款什么时候放开过？从来没有公开说过二套房首付可以两成三成，只是大家集体视而不见，现在突然说提高至四成，肯定会对市场带来恐慌性的低调和观望，大家会变得非常谨慎。但这绝对不代表房地产从此会一蹶不振，国家只是从金融结构的需要、从产业结构的稳定性需要，使房价在局部地区保持稳定。在过去的一年房地产为GDP保八立下了汗马功劳，而去年国家的4 万亿投资却没给房地产带来直接性的受益。　

调控工具和政策手段日趋娴熟，资金开始观望和游离

国家这次的政策里有这样一句话，各省政府对各省的房地产市场负责，一个省下辖有太多的市、县，所以这就给地方预留了很大的操作空间。比如一个省经济基础比较薄弱，城市进程比较慢，需要大量资金，需要引进地产公司来进行城市开发和人居建设，那地产业可能不但不会被抑制还有可能被鼓励。再比如像海南、广西，受惠于国家大的开发战略，他们的房地产政策可能就会凌驾于全国其他地区的政策之上。所以国家的房地产政策是非常复杂的，小到一个县一个镇，大到一个城市，都没法用一个政策来执行，但从这次来看，国家在调控工具和手段上显然更加娴熟了。

东部湾的资源稀缺性使得它没有竞争对手，区域前途无限

未来两年内大亚湾可能有近1000万平米的推盘量，这是机遇。要说挑战的话只要是做地产都充满挑战。因为这些房子并不是在某一天同时面世，每个开发商的开发程序都不一样，有一个循序渐进的过程。另外各开发商之间的产品也都有差异化。地产开发企业也都不会盲目的开发，产品面市之前肯定会先了解市场行情，并且要得到政府审批。这片区域的产品又比较特殊，这里相当于南中国的三亚，有良好的山海资源、便利的交通环境、与城市保持着合适的距离，这些都是富豪们所追逐的。这片区域将崛起一大批具有滨海度假特色的高端产品，这在整个华南区域都很稀缺，很少有项目同时具备这么多资源，从这个角度看这片区域是没有挑战的。从购买力层面看，这里的项目的定位都很高，面对的也都是一些富豪，这些人的消费很多时候是非理性的，一些常规的配套他们可能考虑得少，他们考虑更多的是一种感官享受，所以这里更多的是满足他们的精神需求、审美需求。所以我认为这个区域未来竞争压力是不太大的。未来随着交通等配套的不断完善，将来这个区域的前景会无可限量。

合正东部湾我们基本按既定的步骤进行。目前正在进行游艇码头、防波堤、沙滩、人造景观、无边际泳池的建设和完善，因为这块涉及到将来我们的游艇、船只要在国际海域之间往来。我们初步建立的是100多个泊位，另外还有游艇的相关配套设施，未来，东部湾的住户完全可以驾着自己的游艇去香港、去海南甚至更远的地方去参加朋友的Party。