仲量联行大总经理冯建强：商业地产已出现全面复苏

    今年以来，随着中国经济快速复苏，中国一线城市商用物业市场，包括写字楼、商铺及仓储物流市场，需求都呈稳定回升趋势。

　　编者按：2010年8月11-14日，中国房地产界最重要盛典“2010博鳌房地产论坛”将在博鳌绽放。观点地产新媒体正式推出“新政：2010博鳌房地产论坛特稿”系列报道。2010年，是博鳌房地产论坛的第十年，也是房地产面临最严厉调控的一年，在新政下，谁是预言者？谁又能独善其身？

　　 2010年，在中国房地产遭受剧烈调整的同时，仲量联行在全球发布了其第六次《全球房地产市场透明度指数》，此报告是全球范围内衡量商业地产透明度的唯一指数。

　　报告中称，中国由于政府提供更多相关市场数据信息以及不断改进的监管力度，成为全球透明度提升幅度最大的国家之一。

　　事实上，房地产市场信息的公开及市场监管的公平、公正也是这次中国政府政策调整的着力点之一，但看上起，这将是一个任重而道远的过程。

　　在2010博鳌房地产论坛开启之际，全球知名地产服务机构仲量联行的大中华区董事总经理冯建强接受了观点地产新媒体的采访，讲述了他对市场的观察和判断。

　　观点地产新媒体：2010年上半年已经过去，您怎么看待刚刚过去的这半年房地产市场？

　　冯建强：在全球金融危机的大背景下，为刺激经济发展，2009年央行执行了宽松的货币政策，因此从2009年第三季度后中国住宅市场需求快速上升，成交量大幅增长。与此同时，在中国各主要城市如北京、上海等地，房价也出现快速增长。另一方面，高房价推动土地价格快速增长，各地"高价地"频繁出现。从今年四月底之后，政府出台了针对房地产市场力度较大的调整政策，住宅整体市场成交量在五月后开始出现大幅下降。但是在商用物业市场方面，例如写字楼、商铺及仓储物流市场需求都随着中国经济的增长而稳定回升。来自于跨国公司和国内企业的写字楼租赁需求快速回升，租金稳定上升；很多国内外知名的零售商也积极地在北京、上海及重要二线城市开店，很多新的购物中心的出租率明显提高；由于零售业的发展，电子商务发展，各城市仓储物流设施需求明显上升，租金开始上涨。因此商用物业市场在2010年上半市场需求呈现出了全面的反弹。对于住宅市场出现的潜在风险，政府已出台相关政策控制过快发展，调控的效果将在下半年逐渐显现。

　　观点地产新媒体：您认为，在本次国内的房地产新政中，最有效的调控措施是什么？您预计，未来会出台更严厉的政策吗？

      冯建强：本此调控政府从信贷、土地供应及需求等多方面进行了调控，其中信贷政策对于增加投资型购房成本及控制银行风险方面很有效果。对于自用型购房，政府将提供更多保障型住宅，这与国外的经验是相似的。我们主要业务以商业地产为主，客户主要为开发商和机构投资者，还参与了很多政府的新城规划与老城改造项目，本轮调整将让中国住宅开发市
场发展更健康，如果这些政策可以很好地执行，会对市场长远发展起到积极推动作用。仲量联行的业务以商业地产为主，我们相信市场发展很有前景。

　　观点地产新媒体：近一个月，上海将征收物业税的消息引起了广泛关注，您怎么看到物业税对房地产行业的影响？您认为，如果物业税出台，应该从哪些方面着手实施？

　　冯建强：首先要澄清一下物业税和房产税的概念。这两种税种有本质的区别。物业税是新税种，需要通过立法程序才能得以实施。因此，短期内出台物业税的可能性不大。而房产税并非新税种，该税种早于1986年就已开始实施，只是目前对个人所有非营业性房产免征。对于营业性房产，房产税税率一般为租金收入的12%或是房产原值70-90%的1.2%。

　　据我们了解，目前上海广泛流传的并非物业税，而是对住宅物业征收房产税。如果政府针对住宅物业出台房产税的话，物业持有者将会在物业持有期间产生一笔额外的费用。在短期内，可能会使部分投资者抛售其物业，从而使得供应激增，转而对价格形成下调压力。然而从中长期来看，更多的投资者将通过出租其物业来获取稳定的现金流，以支付房产税。

　　对于房产税实施的细则，我们相信与政府出台其他宏观调控政策的目的不会有太大的出入，即有效地抑制投机性需求、鼓励自住和改善型需求。因此，房产税实施的细则将重点聚焦在不伤害自住和改善型购房者的前提下，如何抑制物业投机性需求。