智策行地产首席策略师陈小斌：银十量价都会稳定

    最近几年的深圳楼市前海很热，也可以说前海楼市太热。这一两年关于前海我写的很多文章，抛出很多观点，那些观点有对的有错的，有比较平实的，也有相对来说比较深奥的。过来之前，我简单梳理了一下自己的思维走势，目前前海楼市和前海片区这么热的情况下，我觉得我们的市民包括置业者应该要冷静下来考虑一个问题，就是深圳为什么会有前海？因为我们大家都知道，8月25日前海综合配套规划获得国务院的批复，正式从国家的高度、国家的战略角度来确定了前海发展的意义，因为我们这个主题是前海和深港合作，我觉得这个话题很好，因为要谈前海必须要谈到深港合作。就像我刚才发出的提问，深圳为什么有前海，我们深圳的发展大家非常清楚，从罗湖开始把中心迁移到福田中心区，在2007年12月份的时候，深圳市政府又提交一个规划，提出了双城市中心概念，在福田中心区的基础上增加一个前海中心区，因为深圳跟北京等一些大城市不一样，比如说北京以故宫和天安门为核心，一环、二环、三环，但深圳找一到环的概念，而只能找到点，在2007年至2020年规划当中提到了三周两带多中心的规划，多中心除了两个城市中心之外，还有很多此中心和副中心，也就是说深圳以众多中心为一个、一个凝聚点，逐步实现整体城市形象的提升。

    话题再回到深港合作，如果要追究深圳为什么要有前海就必须考虑深港合作，我们知道深圳以前被一线和二线两条关口所阻碍，或者说所隔绝，我们到香港必须要经过一线关，特区内到特区外必须经过二线关，我们都知道不管是一线关的关口还是二线关的关口刚开始数量比较少，后来数量逐步增加。一线关口增加了福田口岸和深圳湾口岸，二线关口不用说，包括清平高速、福龙路等等，不仅仅是香港和深圳，深圳关内外的融合进一步加速，整个世界都处在趋同的进程中，不管是国家与国家之间，地区与地区之间，深圳比较明显的是深圳和香港之间，深圳和周边城市之间，深圳与内地之间都有融合在加速的趋势。

    再看看香港和深圳，除了目前的关口之外，我们要关注的还有两点，一是莲塘会增开通关口岸，在深圳湾口岸开通之后，我们往西走可以发现很多东西，一个是深圳机场二期改造工程的扩建，包括T3航站楼，还有广深沿江高速，这是广深高速之外的另外一个高速，还有大铲港，这三点都是交通设施，交通设施的投入和改善是为了起到什么作用呢？而且我们也知道前海最早提出的规划是物流中心，也就是说现在前海的填海区只要是用于建设物流基地，这是一个服务型行业，带动深圳产业的转型。在交通设施和物流发展的改变的情况下，整个前海在密切香港与广东，与珠三角以及内陆城市之间的合作地位就显得特别突出。所以说，前海我们从长远眼光来看，这肯定是一个值得看好的区域。如果说大家要做一个有心人，真正想在这个区域投资，要增强投资信心的话，要认真思索一下深圳为什么要有前海。

    再回到楼市，一谈到前海，有些人对前海的概念比较模糊，前海有一个大前海，有前海和小前海之分，我个人把它分成三个部分。第一个概念的前海是我们最早提出的前海，包括前海大道和月亮湾大道之间，从振业的星海名城到玫瑰园是最早的前海概念。2007年提出前海中心区的概念比较大，包括前海、后海和宝安中心区，今天年初深圳市政府又提出了前海中心区的定义，这个定义就把前海中心区凸显出来了，仅局限与15.04平方公里范围之内，由月亮湾大道以西，海岸线以北，还有宝安大道以南，最西端是西乡大道过去的那条路，包括前海填海区、宝安中心区和西乡的碧海片区，大概是这几个区域。

    很多市民认为前海很有潜力，很想到前海买楼，但前海那么大，每天推出很多楼盘，去哪里购买比较合适呢？这是大家考虑得比较多的。从大前海的角度来说，前海的楼盘集中在后海湾的片区，还有宝安中心区和西乡碧海片区。我们知道后海和前海之间从南头、南油怎么算？这里的区域楼盘很多，这一块区域应该划在大的前海片区当中，因为这些区域相对来说居住条件比较成熟，周边配套比较丰富，如果大家想去买楼不一定要去新开发的区域去找最新的项目，我觉得包括南头、南油、蛇口等老城区的项目也可以好好考察，因为这些项目首先生活比较方便；二是没有太大的户型，如果大家首次置业选择的余地相对宽松一些。如果以后大家有条件换大房了，这个房子比较好出租，租金也比较高。还有一个重点关注的方向，就是碧海和西乡片区，这块区域虽然离南山比较远，但大家看到从东到西横穿片区的计，包括有广深高速、宝安大道，107国道和地铁一号线的延长线，未来还有广深沿江高速，所以交通是非常方便的，到市区不管是福田还是南山都可以快捷地到达。西乡区域相对来说比较成熟，居住氛围比较浓厚，楼价方面比我刚才所说的南头、南油有一定的差异，对手头上资金不是太充裕的，急着想实现深圳住房梦的，可以在那个区域选择一个价格相对来说比较优惠的房子，总价不是太高的房子去考察。我就先说这些。

    29日晚间出的政策，新闻出台的第一句话我们听得非常耳熟，就是抑制房价过快上涨，什么叫过快上涨？涨50%也是上涨，涨5%也是上涨，涨100%也是上涨，相比5%而言，50%肯定是过快了。同时我们看到这次政策里面的5项，其实能够起到实际作用的只有第二条，包括首付提到到30%以上，银行按揭执行1：1.1的政策。这个政策对首次置业者来说反而是一个不好的消息，因为大家首付要提高，置业门槛要提高，手头没有更多闲余资金保障以后的生活。我个人觉得这次政策的出台仍然比市场预期要低，因为我个人觉得就凭首付调高到三成就可以完全对市场产生不了恐吓，也就是说市场会在短期内观望，很快又会复苏。

    所以，当天晚上我写了一篇文章，杜绝金九闹剧重演。国务院重拳扼杀，现在房价过高，他不仅仅是一个经济现象，更是一个社会问题，国家高层肯定不希望因为房价过高造成社会的不和谐，所以要想方设法敦促各地政府，要把房价稳定在合理水平，也就是说抑制过快上涨。拿深圳来说，前30年罗湖投资1000多亿成就了现在的罗湖，但罗湖未来10年增加投资1300亿用于城市更新，这意味着什么？像我们谈到的前海，刚才说3年400亿，未来投资多少呢？数千亿，这么大的巨额投资进去以后，周边的配套环境比现有好很多。我拿罗湖的万象城作为一个例子，以前到蔡屋围这一块，除了看高价地、看书城不能进入交易所，但现在进入到万象城里面可以体会到什么东西？不管是身心还是精神都可以得到极大地愉悦。也就是说，未来我们的生活环境会得到相当的优化，这就支撑了我们的房价往更高方向发展。长期来看房价向上是没有错的，错就错在房价上涨过快，所以政府出了很多政策想办法抑制。我们也要看到，市场是由很多因素决定的，比如说地方政府不靠房市没办法制成税收和财政，没办法通过卖地得到更多的建设。开发商也是一样的，只有通过不停地开发赚取适当的利润才有能力开发更多的项目，或者说提供更多的住宅包括商业各方面的设施。我们可以回想一下，如果我们从内地来，我们以前的小区里面是什么状况？但现在看到深圳的很多小区里面又是什么样的景象？

    所以说，未来居住环境不管是小区内还是周边都会得到极大的完善，包括居民的收入也会逐步增长，房价向上是一个趋势、扭转不了。我觉得10月份的成交量和价格相对来说会稳定，成交量有可能会下滑，但二手房的价格有可能会下滑，为什么呢？因为林总分析得很对，很多投资客手上拥有多套房产，在这样的趋势之下他存在急于套现的可能。29日新闻里面第4条就是房产交易税和物业税的提示，因为关于房产交易税怎么变？政府还没有明确的规定，包括物业税什么时候出台，是按月、按年还是按什么比例交我们都不清楚，我那天说了交易税是一把利剑，只有房价没有下来国家会继续出台措施，这两个月是动荡期，真正要看市场还是明年，春节是淡季，它的表现看不出楼市的本来面目。

    前海楼市往后看5-8年，价格会很大的上涨，如果我们期望楼价下跌20%-30%再买进，我觉得太幼稚了，不太现实，如果条件达到了，能够购买得起、居住得起这样的住宅，可以到市场上选一些，不管是新的楼盘还是二手房，在里面找一找，应该可以找到自己合适的房子。我自己认为如果你买到以后，即使郁闷，郁闷期也不会长。