专访星河商置牛林：轻资产道路将成为未来的发展重点

　　“目前星河在各个商业品牌线的打造上，形成了自己的输出模式标准体系，这也是星河商业地产十年发展所积累下来的宝贵经验与财富。”

　　当下，商业地产过度竞争的命题也不断被大家提起，对此方面，牛林认为，同行之间应该是即有合作也有竞争的关系，大家共同打造出一个成熟商圈，才能获得各自的发展。

　　“在同行之间确实存在竞争，但是合作比竞争更重要。只有形成了商圈，大家才都有米吃，最终才是一个共赢的结果。”牛林如是表示。

　　以下是观点地产新媒体对星河商业地产总经理助理、龙岗星河COCO Park总经理牛林先生的采访实录：

　　观点地产新媒体：位于龙华的iCO项目预计今年12月12日开业，这也是星河第一个管理输出项目。星河做轻资产输出是基于怎样的考虑?

　　牛林：星河是2005年开始做商业地产的，当时重点筹备的项目便是今天已在深圳甚至全国都颇有名气的福田星河COCO Park。十年前，中国的商业地产行业尚处于起步阶段，星河作为较早进入商业地产领域的企业之一，第一个商业项目就获得了巨大成功，奠定了其在行业中的地位。此后星河商业地产稳扎稳打，一步步走到今天。从福田星河COCO Park到星河第三空间、再到龙岗星河COCO Park、以及去年开业的深圳星河COCO City，每一个项目都获得了消费者和市场的认可。而且也形成了各自的品牌特色。

　　经过多年的磨砺，星河商业逐渐锻造出一支高效的专业化团队，并不断完善业务能力，这是星河得以一步步成功的基石。目前星河商业地产从定位策划、招商管理、企划推广、工程管理、营运管理、物业管理等各方面培养自己的专业人才梯队，且通过各个项目的筹备及运营累积了深厚的行业经验。有了成功的经验和专业人才队伍，这使星河具备了对外进行管理输出的能力。

　　目前轻资产也是行业的一个共同研究方向，星河在两三年前就在考虑这种发展模式，并且寻找合适的项目进行合作。iCO项目是去年11月定下来与粤商合作做管理输出的，这应该说是一个水到渠成的合作。因为星河做好了充分的准备，从运营能力到商户资源，包括对品牌价值的评估，对这几年积累下来的东西做了一些判断，我们认为已经具备对外进行管理输出的能力。

　　观点地产新媒体：您如何定义轻资产的概念?星河在轻资产的运作上会采取怎样的模式?

　　牛林：对轻资产的理解，万变不离其宗的就是拿最少的现金去撬动最大的资源，这是轻资产的核心。具体来说，轻资产的运作上，星河将主要采取两种运作模式：

　　一、 以对方为主，星河进行纯粹的管理输出。如现在的iCO的合作模式，由粤商自建物业，星河输出管理团队、技术团队，提供从前期定位规划到招商开业，再到后期运营管理的全流程支持。

　　二、 以我方为主。此种操作模式可与金融资本结合，双方或多方共同出资，以星河为主导进行项目选址定位、设计规划、招商、推广、运营管理，出资方按照出资比例进行租金收益分成。目前星河集团旗下也有金融版块，这对于我们走与金融资本结合的轻资产道路应该说是非常有利的。

　　观点地产新媒体：未来星河商业在自持项目以及轻资产输出两个方面会更侧重于哪块的业务?iCO作为公司首个轻资产输出项目，公司对此抱有什么样的期待?

　　牛林：星河商业地产在历经十年的发展积淀之后，也会对目前的业务进行整合，重点打造核心业务，弱化非核心业务。目前我们所运营的项目是自持物业占的比重更大，从星河未来的规划发展看，我们会选择合适的时机和项目进行轻资产输出，且未来的发展重点将以轻资产输出为主，未来5年内，我们争取达到10个轻资产输出项目的规模。具体到星河在轻资产输出的合作形式，已经在上一个问题中回答过，这里不做更多阐述。