专访星河商置牛林：轻资产道路将成为未来的发展重点

　　同时，我们也不会放弃自建物业的投资。但这一块的投资会更加慎重。星河会选择中国的超一线城市，或者说内地、沿海商业地产发展比较好具有广阔前景的二线城市。如果有星河认为选址、地段、GDP发展指数、消费客群结构等方面都符合COCO Park或者COCO City标准的地块，我们不排除自建物业的投资。

　　选择iCO这个项目作为首个轻资产输出项目，是因为项目处于龙华老城区比较核心的位置，而且是综合体，项目的体量、地段、周边消费群都符合星河的标准。iCO今年12月12号开业，目前招商进展非常顺利，现在已经预判应该会是一个比较成功的项目。星河也希望通过iCO的成功打造来积累轻资产运作的经验。未来星河商业地产将逐步转变角色，以轻资产的模式快速扩张，希望在5年之内星河能够进入商业地产中国的前10位，也许不一定是规模的前10位，但是会在租金坪效、品牌影响力等指标朝着这个目标去努力。

　　观点地产新媒体：未来星河商业项目选择进入城市除了地段、体量之外，还有什么衡量标准?接下来星河商业将在哪些城市进行扩张?

　　牛林：星河现在最成功的商业品牌就是COCO Park，它是以福田COCO Park为蓝本进行打造的，目前开业运营的一共有两个。星河WORLD在2017年建成后，将会有深圳地区的第三个COCO Park。这是星河自持自建的三个项目。

　　另外一个品牌就是COCO City，去年11月龙华的首个星河COCO City已经开业。此外常州的COCO City正在招商，预计明年开业。

　　我们将COCO Park定位为城市型购物中心，COCO City则是社区型购物中心。对于两个品牌的复制，我们有各自的衡量标准：

　　COCO Park项目会选择国内一线、二线副省级及沿海经济发达城市，具体到其他社会经济发展指标，包括：城市人口达到一千万以上，经济总量居于全国前20位;选址区域为城市商务商业中心、CBD区域，位于城市或区域中心交通枢纽地段，周边5公里半径内人口达到100万以上，人均消费支出不低于2.5万/年;对于COCO Park的体量，我们会控制在8-12万平米，业态齐全，客群18-35岁，消费时尚度高。其他指标例如业态组合定位上，COCO Park将以中高档品牌为主;营销活动上，将更多倾向于时尚类的推广活动;在媒介传播上，也会强调它的都市、潮流、时尚的主题。

　　COCO City项目会选择国内一线或二、三线副省级城市、经济发达区域地级市，选址区域位于区域商业中心或政府规划的新区中心，周边交通发达，临城市主干道;周边5公里半径内人口60万以上;商业体量在5-8万平米，客群为25-35岁的周边居民为主，核心辐射力半径为3-5公里，COCO City偏向于满足周边区域家庭生活、休闲消费需求及商务配套服务需求，业态组合上会以中档品牌为主，同时兼顾部分偏高端品牌;营销活动上，COCO City也会更侧重于家庭休闲类的活动，传播调性上也会更多的突出家庭休闲主题特色。

　　当然除了项目前期选址定位、企划推广体系，我们也会制定相应的招商标准、建筑设计标准、营运管理标准等等。

　　目前除了深圳已开业的COCO Park、COCO City、第三空间、即将开业的iCO，常州正在招商的COCO City外，广州和惠州会有我们打造的街区商业COCO GO。未来的对外拓展，我们会以COCO Park、 COCO City两个品牌为主。目前我们陆续和广州以及内陆的一些项目在洽谈，未来我们希望以一年一两个，甚至三五个的速度拓展。

　　观点地产新媒体：开发商应该如何维护跟品牌商之间的关系?

　　牛林：开发商跟品牌商的关系就是鱼和水的关系，是并肩作战的关系。

　　为什么商户愿意跟着星河?因为星河有十年的行业积累，还有我们现在比较强调的两点：信誉、专业。