地产物业费ABS扩围：金科拟筹15亿“输血”新能源

　　继世茂集团之后，全继世茂集团之后，全国第二单物业费ABS出炉。

　　8月29日晚，金科股份(000656，SZ)对外披露公告，公司拟发行关于金科物业资产支持专项计划，通过其对金科物业的委托贷款债权，向合格投资人转售资产支持证券(简称ABS)产品，获得不超过15亿元融资，用于补充新能源产业及辅业产业流动资金。上述ABS产品的基础资产是金科股份对金科物业的委托贷款债权。未来，金科将以旗下相关社区物业费作为还款来源，发行利率将结合债市行情而定。国第二单物业费ABS出炉。

　　8月29日晚，金科股份(000656，SZ)对外披露公告，公司拟发行关于金科物业资产支持专项计划，通过其对金科物业的委托贷款债权，向合格投资人转售资产支持证券(简称ABS)产品，获得不超过15亿元融资，用于补充新能源产业及辅业产业流动资金。上述ABS产品的基础资产是金科股份对金科物业的委托贷款债权。未来，金科将以旗下相关社区物业费作为还款来源，发行利率将结合债市行情而定。

　　业内认为，物业费ABS关键在于收费率及融资标的。金科股份董秘刘忠海告诉本报表示，目前新能源项目的盈利性较为稳定，物业收费率在90%以上。

　　借委贷“曲线”融资

　　参与运作上述ABS产品的是招商证券旗下资管公司，金科股份借此设立招商创融-金科物业资产支持专项计划 1 号，在这一基础上通过在深交所上市交易平台，发行资产支持证券。

　　金科股份的聪明之处，在于其原本通过银行向旗下金科物业发放委托贷款，应获得债权资产，如果没有ABS产品，这笔债权投资可能会继续躺在账面上，收取债权利息，而现在借此产品将风险转嫁给社会投资人，同时相当于盘活了这笔债权资产。

　　上述ABS产品最高可募资15亿元，根据结构化设计方案，其中优先级规模不超过14亿元，次级产品规模不超过1亿元。

　　据了解，优先级分为金科物业1-5五档产品，五档优先级产品本金规模分别不超过1.8亿元，2.4 亿元，3亿元，3.3 亿元和3.5亿元，信用等级均为AA+级，预期期限分别为1年、2年、3年、4年和5年，而次级产品无评级，由金科物业全额认购，期限为5年。

　　刘忠海表示，金科这款物业费ABS产品作为公司创新资本运作模式，也顺应了当前资产证券化的政策和市场形势。

　　2013年，中国证监会曾发布了《证券公司资产证券化业务管理规定》(〔2013〕16号)，对证券公司通过设立特殊目的载体(简称SPV)开展资产证券化业务，也对基础资产的范畴做了界定。

　　今年初以来，随着《证券公司及基金子公司资产证券化业务管理规定(修订稿)》出炉，资产证券化开展主体范围由证券公司扩展至基金子公司，SPV由专项资产管理计划修订为资产支持专项计划，对基础资产实行负面清单制，但总体有利于ABS进一步推广。

　　今年7月份，“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”获得上交所无异议函，这被业内认为是全国首单地产物业费ABS产品。今年初至今，仅在上交所挂牌转让的ABS产品就达57个，涉及租赁、住房公积金、水务等。

　　收费率及融投项目成关键

　　作为物业费ABS融资的还款来源，金科物业将以旗下运营管理的金科花园、金科丽苑68个物业对应的《物业合同》项下享有的特定期间的物业服务费收入质押给专项计划，并承诺以《物业合同》项下特定期间的物业服务费收入作为委托贷款的还款来源。

　　一位不愿具名的房地产业内人士对本报记者表示，发行这类ABS产品重在物业的收费率，如果物业收费率低，将影响后期产品的发行利率和产品认购积极性。

　　金科物业相关负责人告诉记者，去年金科业主满意度为96%，公司综合物业收费率在92%以上，今年收费额超过6亿元。该负责人还透露，金科旗下社区总计238个，目前该ABS产品仅涉及其中68个。

　　除了收费率之外，募投项目对投资人来说，也尤为关键。金科股份公告显示，上述产品最高可募得15亿元资金，用于补充新能源产业及辅业产业流动资金，这也是金科未来的战略转型重点。

　　目前，金科股份已运作的新能源项目主要为新疆哈密的华冉东方20万千瓦风电项目。今年7月，金科又获批投建新疆哈密另一个20万千瓦风电项目和位于山东日照2万千瓦的光伏项目。

　　记者还注意到，金科股份针对物业费ABS收益，强调说在专项计划存续期内，如果出现专项账户内的资金不足以支付优先级资产支持证券本息的情形，则由其补足相应差额。

　　也就是说，如果物业费交纳金额不能满足优先级本息收益，将由金科股份补偿差额。按理说，专户资金属于SPV旗下，既然金科设置了补偿机制，意味着该资产并未真正出表，风险未真正转移。