中原：深圳成交较为平淡 新房供应降温

　　10月份房地产新开工投资面积再度下滑，基建投资也继续放缓，导致信贷增速不彰。这与当前深圳地区的9月人民币信贷增速环比突然转负的趋势也是一致的，该数据已经至少连续两年为正值。在10月股市反弹的情况下，资金流入了股市进行炒作，从非银金融机构存款和大盘的表现都可以看出这个趋势。这导致了货币脱实向虚，实体经济的萎靡和金融市场反弹完全背离，预示着A股的趋势仍然难以反转。这对金融属性浓烈的的一线城市地产市场也有警示。

　　上周(11.09-11.15)在供应方面来看，仅有德润荣君府取得预售许可证，总批售住宅套数为290套，无商业批售。本周批售住宅项目个数较上期减少2个，批售的套数更是大减9成。推售方面，也仅有德润荣君府1个项目共计290套房源入市。其中，推售项目较上期下降了4个，推售套数则下降过9成。我们判断本期批售和推售大幅下滑的原因在于两点。第一，上周入市的超级大盘对于市场需求的消化较为充分;第二，市场整体热度不高，认筹并不理想。从9月开始，开发商便开始不约而同的在每月下旬大规模同时开盘。这或许是在认筹不理想的情况下市场博弈的后果。如同五月份的某楼盘一样在月内连续加推五次的情况对于现在的市场已经属于不可想象。

　　成交量数据方面，国土委数据显示上周(11.09-11.15)一手住宅成交1133套，成交面积仍为12万平米。成交套数有所下降，环比上周下降6.1%;成交面积则环比持平。上周成交量最多的主要是华润城润府二期，作为均价较高的项目，也拉高了全市一手楼盘当周的均价。从11月至今的情况来看，周均成交套数目前维持在1170套附近，结束了10月份的反弹，较10月的水平下跌了16%。随着市场的狂热氛围褪去，预计一手成交的价格不会出现意外的大幅上调情况，反而有可能在供应增多，新盘竞争激烈的情况下出现一定程度的下降。

　　上周(11.09-11.15)二手住宅共成交2264套，环比上升0.85%，基本持平;成交面积为18.8万平，环比上升2.6%。目前二手市场的成交量仍然处于下跌趋势中，此外二手房价涨幅也在6月触及了历史高点附近后开始下行。从历史数据来看，股市步入熊市半年之后，会对楼市的价格有负面影响。无论从各方面来看，我们现在都处于一个关键的时间节点，价格走势在信贷数据下滑，成交收窄的情况下，向下的几率仍然很大。

　　【土地成交情况】

　　上周(11.09-11.15)有三宗土地成交，全部为工业用地，溢价率仍然为0，土地市场跟随全国趋势，较为冷淡。10月份全国300城市合计土地出让金收入1652亿元，环比跌32%，但中西部有城市的土地出让金下滑达到了9成。考虑到土地出让金是地方财政的重要支柱，2014年土地使用权出让收入占到地方财政收入的23.8%，土地出让金的下降对于地方政府债务的打击非常致命。

　　【一手供应分析】

　　上周(11.09-11.15)仅有德润荣君府取得预售许可证，总批售住宅套数为290套，无商业批售。本周批售住宅项目个数较上期减少2个，批售的套数更是大减9成。批售商业套数则为0，也印证了我们对于一手商业市场在售库存较多的判断。

　　我们判断本期批售大幅下滑的原因在于两点。第一，上周入市的超级大盘对于市场需求的消化较为充分;第二，市场整体热度不高，认筹并不理想。从9月开始，开发商便开始不约而同的在每月下旬大规模同时开盘。这或许是在认筹不理想的情况下市场博弈的后果。如同五月份的某楼盘一样在月内连续加推五次的情况对于现在的市场已经属于不可想象。随着年末的到来，开发商势加大批售力度后将带来供应增长的压力。四季度一手成交量回升的同时，价格方面可能会有一定的调整压力。