众厦地产：深圳房地产统计分析报告（2009.1-8）

第五部分 市场总结与后市研判

2008年10月份以来，在一系列前所未有的宽松货币和消费政策催动下，深圳楼市成交量同比放大一倍以上，8月份全市新房均价甚至较2007年同期高位还要超出6%，创历史新高纪录；另一个投资市场——股市，上证综合指数从1664点涨到3478点，涨幅一倍以上。可以说中国投资品市场价格普遍回升到历史最高区间水平，为抵御金融危机影响，从政治层面制定的“重建信心，化解金融风险”任务已经达成。

出于对未来市场的信心，国内住宅用地成交量已经连续7个月增长，8月份全国60个重点城市新推出土地827宗，环比减少13%；推出土地面积4052万平方米，环比减少14%。共成交土地629宗，其中，住宅用地成交269宗，环比增加16%，同比增加498%；成交土地面积1904万平方米，环比增加10%，同比猛增366%。近期“高价地”更频频在一线城市出现。

根据规律，投资市场进入调整阶段的先兆信号，股市看价，楼市看量。7月底开始，楼市呈现“量跌价涨”格局，较为真实反映交易情况的二手房周成交量，连续7周下降，8月成交套数环比下跌20%。股市方面，则发生了“729”大跌，其后一个月大陆A股指数跌幅达24%，远超业内预期。如果仅就以上特征分析，阶段性调整的指标依据和政策迹象非常明显。深圳前八个月楼价快速上涨的势头，会在第三季度遏止，并在年底进入调整期。

分析楼市和股市8月份双双进入调整的原因，主要来自对严控“二套房贷”政策和收紧流动性预期的担忧。

楼市和股市8月份双双进入调整的透因是七月份新增信贷量环比大幅萎缩，说明市场对于政策和流动性收紧预期的担忧。

一是中央颁布的鼓励消费和刺激内需政策措施已实施十个月，效力开始减弱。年初强调的宽松货币政策，正转化为“合理”货币政策，即从资本市场转向中小企业生产经营领域，7月份开始新增信贷量大幅缩减到三千亿元。

二是需大于供的结构性失衡正在转向供大于求。股市8月连续下跌，但IPO招股及直接配售融资行为有增无减，显示套取资金意向强烈。楼市近段供应不足体现在低端产品，投资型和豪宅产品结构性供应过大，也造成了刚需主体购买意向的弱化。下半年开工量虽有大幅回升迹象，但本地购买力增长不足，供给面又偏向高端物业，因此结构上不能满足市场需求。

三是上半年行情是典型的“资金推动型”，容易造成“快涨快跌”。成交量的过度过快释放，一方面透支了刚需，另一方面，刚从深套中“解放”出来的投机型购买力较多，这部分力量在趋势转变时将成为主要“杀跌”动能，使震荡幅度和风险增强。

我们看到，楼市、股市上半年逆外围市场一路大涨的主因是银行体系资金的大量直接注入和推动，因此7月份新增信贷量稍微紧缩，市场就极为恐慌。从总量控制角度分析，上半年新增信贷量投放过巨，必然导致下半年整体投放相对减少；但不断公布的经济数据又显示实体经济趋于好转，如果8月份包括信贷投放量的指标好于市场预期，可引发“情绪性”的强烈反弹，让阶段性调整的周期较正常大为缩短。事实上，国家领导近期在地方考察时的谈话中也透露出信息，实体经济尤其是投资状况未好转前，下半年金融政策不会从适度宽松迅速转向紧缩。

如果紧缩信贷信号没有持续出现，随着供应量的恢复，在“金九银十”期间市场成交量极可能发生一波反弹。但也要看到，一方面，深圳楼市供应结构仍然集中在豪宅等高端产品，地价持续上涨，普通型商品房供应量无论是近期还是远期都不容乐观；另一方面，上半年由于开发商回笼了大量资金，目前无论是定价预留升值空间还是销售优惠措施，都无法与2008年底相比，新房市场价格已经超出大多数普通收入家庭所能承受水平。因此，短暂的单月回升无法扭转下半年销售量下行趋势：新房成交量的短暂反弹，只会透支购买力，客户到访数量上的萎缩，将在下半年逐渐体现，年底品牌房企带头降价促销的可能性依然很大。

历年的“金九银十”是自用型置业者选择优质地段、社区买入房产的时机。但今年从新房售价与二手房市场挂牌价差来说，较2007年泡沫高峰期更为悬殊。虽然，新房在品质、地段和资源附加值上具有优越性，但以租金回报率衡量，多数楼盘定价并不具备投资价值。但在深圳来源于垄断型和高收入行业的购买力异常强劲，因此，高价楼盘并未曲高和寡。因此，本地自用型购房人群将转向二手房市场。我们对“金九银十”销售旺季的判断是，开发商不会主动让利于消费者，同时到年底深圳楼市的供应量和类型与目前以自用和改善型置业为主导的客户群并不相匹配。因此，虽然部分“刚需”型客户意向明确的楼盘，以及豪宅、高端住宅继续热旺，能刺激成交量暂时回到较高水平，但这只是给资产泡沫的重新积累更大的借口，并将迫使购房优惠政策无法在明年顺延。

新房市场如果不能有效做到差异化营销，加快销售节奏，或许随着宽松货币政策在明年上半年转向，此轮热闹的楼市行情将于明年一季度真正进入阶段性调整的低谷。