欧阳捷：楼市稳中有变 趋势变中求稳

　　上一周，连续参加了中房协、易居研究院以及中指院举办的中国房地产品牌发布会，与克而瑞总裁丁祖昱博士、中指院黄瑜院长和一些房企高管探讨了对房地产市场的看法。

　　大家比较一致的观点是房地产与中国经济相似，市场本身没有太大问题，最大的问题是市场预期不明、企业信心不足。

　　过去，政策打左转向灯，可以向右转。现在，政策打双闪灯，你不知道究竟会向左转、还是向右转，或者还可能会倒车?

　　中国经济50人论坛的发言传遍了微信圈，恰恰是这种坊间与庙堂的认知鸿沟越来越大的表现。

　　过去，党的三大作风是“理论联系实际，密切联系群众、批评与自我批评”。

　　而现在的政策制订似乎越来越少地关注行业建议、市场观点，资本市场的跌宕起伏印证了决策的基础不牢固、信息不透明，也反映了基层越来越难以理解上层意图，社会共识越来越难以形成合力。

　　虽然，全社会对中国发展目标的期望都是“强起来”，但是，如果没有发展路径的一致共识，没有市场前景的良好预期，没有企业投资的充足信心，何来稳投资、稳消费、稳就业呢?何来建设富饶强大的国家呢?

　　我在会间也与樊纲老师、贾康先生做了交流，他们的观点相对理想理性，对于未来，也有很多不解，贾康先生说了三个字：“拱着走”。

　　然而，坊间的理性似乎并不能改变政策的任性。

　　政策的简单化、反复化让企业和人们颇感无所适从，舆情的简单压制而非教育引导更让社会易于被“居心叵测”的假象所迷惑。

　　相对而言，房地产市场还是要简单一些。

　　虽然，房地产市场也面临着很多困扰：长效机制、租购并举、农地入市、房地产税、金融管制、调控政策，房地产制度的顶层设计似乎又多了出来。

　　但房地产市场的大方向还是希望“房住不炒、住有所居”，还是要满足自住型首置、改善需求和租赁住房需求。

　　不过，未来的制度落地依然要靠地方政府， 而地方政府本身的发展观、政绩观与应有责任、实际财力的不匹配，势必导致政策执行的走样变形愈加明显。

　　缺乏市场基础、不明所以的政策措施，缺乏积极主动、及时反馈的舆情引导，还在盲目叠加的调控动作与政策信号，不断引发市场的认知偏差与情绪反弹，进而造成市场预期改变和信心丧失，极有可能带来市场的“误杀式”塌陷，这是需要引起我们足够的重视和警惕的。

　　上周演讲之后，市场出现了更多的消极信号，不合时宜的负面信息总是容易引起资本市场和社会各界的惶恐不安，虽然那些负面信息最终往往得到澄清，但市场信心已被不断挫伤。

　　我们愿意尝试客观解读正面与负面信息，帮助市场理解表象背后更多的逻辑，在此结合上周演讲内容，补充一些房企对策，谨供大家参考。

　　部分城市出现调整信号?

　　当下的住房市场已经出现两个调整迹象。

　　一个是房子促销增多。

　　杭州、成都、海口、哈尔滨、石家庄、包头、桂林、香河今年7月、8月住宅成交量同比均是下降的，而且今年前8个月对比2016年、2017年同期也均是下降的。

　　部分城市的下行正在影响市场信心。

　　先知先觉的房企正在抢收有资格、同时也有购买力的客户。

　　因为在限购的城市里，有资格的购房者在逐渐的减少，就像池子里的鱼不断被捞掉，而小鱼还没有长大。

　　在房价被摁住的城市和房价已经上升至高点的城市，房价上涨预期减退，投资客退潮，刚需客无力面对高昂的房价、被慢慢挤出，导致流量减少，改善客户出现更多的观望情绪。

　　越是去年以来房价上涨过快、土地供应过多的城市，包括一些都市圈周边的中小城市，明显透支了未来的需求，在调控政策的挤压下，客户流量下降更明显。

　　另一个是土地流拍增多。

　　根据中国指数研究院的数据，今年土地流拍已经达到了历史相对高位，截止到9月底，流拍已达888宗地。

　　显然，土地流拍增多会影响客户的信心，从而造成购买意愿的下降，减少客户流量。

　　其实，去年市场很好，大家信心很足，但去年三四线城市住宅用地流拍达到954宗。

　　今年1-9月，三四线城市住宅用地流拍数量仅为681宗，未必能超过去年。

　　土地流拍还会不会增多?

　　我们认为不会了。

　　7月流拍130宗住宅土地，8月流拍186宗住宅用地，达到今年的最高峰，而9月份流拍住宅用地仅31宗。

　　我们相信，今年后几个月土地还会有流拍，但会明显减少。

　　这是源于两方面的因素。

　　一是今年前9个月的住宅用地成交量已经很多。

　　虽然，一线城市住宅用地成交面积与去年同期相比下降了20.1%，但二线城市同比增长了29.3%，三四线城市同比增长了39.7%，整体上，住宅用地已经变得相当充裕。

　　二是大房企土地储备充足。

　　根据全国前19强房企的上市公司年报分析，其合计土地储备面积折合成规划可建面积大约相当于19亿平方米，它们去年全年合计销售面积为3.2亿平方米。

　　以此匡算，未来几年，这19家房企不用再拿一宗地，也可以销售5.9年，即便是保持整体规模不超过50%的增长，未来两年不拿地，亦无大碍。

　　因此，住宅用地供应相对充足，房企并不急缺土地，房价上行空间有限、地价偏高地块也已不再受宠。

　　流拍的土地多在哪里?

　　今年前9个月，三四线城市流拍住宅用地占比达到了76.7%。

　　毫无疑问，三四线城市的市场反应显然要慢半拍。

　　7月31日，中央政治局会议已经明确要求“坚决遏制房价上涨”，改变了过去“遏制房价过快上涨”的提法。

　　过去，一二线城市限价，房价是不能过快上涨的，所以有些城市就缓慢上涨。

　　三四线城市是不限价的，所以部分城市产生了过快上涨。

　　现在，限价令从一二线城市传导到更多的三四线城市，三四线城市正在成为限价令的新战场，高价地也会面临被限价的风险。

　　但是，很多本地的中小企业仍然未曾醒悟。

　　7月31日之后至9月底，溢价率超过100%的高溢价地块有111宗，其中在三四线城市的就有89宗，而中小房企和个人拿地就占了91.9%。

　　高价地会复制“地王”命运?

　　这些中小房企和个人拿了这么多高价地，未来会怎么样?

　　答案是毫无疑问的。

　　有媒体统计，去年一二线城市300多宗地王项目，只有10%左右入市了。

　　不能入市的原因是众所周知的，因为限价可能亏本，只好放着不卖了。

　　地价、房价“两腿泥、互相蹭、交替上涨”的逻辑已不再成立。

　　房价上涨过快，势必导致中央部门的约谈问责。

　　过去，约谈问责的对象主要是一二线城市及其周边中小城市，现在，所有的三四线城市都会纳入约谈问责的范畴。

　　哪怕地方政府酌情考虑适当上调高价地的预售价格，也不要指望能通过大幅涨价来覆盖高地价带来的高昂成本。

　　在目前的局势下，涨价逻辑既不符合中央政策，也不能迎合市场期待，高价地与其等待观望，不如及早入市。

　　高价地入市拖得越久，资金成本越高，未来解套的几率越低，盈利可能性越小。

　　当然，高价地更不能拿。

　　中小房企还未曾觉悟。

　　未来，很多三四线城市的高溢价项目极有可能重演一二线城市地王的命运，也会掉入“被限价”的陷阱。

　　此轮调控以后，拿了高价地的中小房企和个人将会陷入非常被动的局面，加速被收并购、退出地产江湖的进程。

　　地方政府会自降地价?

　　问题的关键还是地价太高。

　　地方政府当然不甘自降地价。

　　一方面，土地收益的诱惑实在太大;

　　另一方面，随着房价上涨，拆迁补偿安置成本水涨船高。

　　如果低价出让土地，卖地收益不足以覆盖拆迁、补偿、安置成本，地方政府将入不敷出，这是个亏本的买卖，那又如何愿意白费力气拆迁安置、出让土地呢?

　　况且，庞大的地方债偿还压力巨大，没有土地财政收入，即便不考虑还本，又如何偿还利息呢?这也导致地方政府不可能在没有土地出让净收益的前提下低价卖地。

　　地价太高、流拍增多?地方政府并不担心。

　　卖不掉，就先不卖了，地方政府也会减少推地。

　　沈阳市最近出让一宗调规后再卖的土地，地价翻了一番，这是当年流拍、时隔六年再次出让的地块。

　　地方政府有足够的耐心，却没有降价的欲望。

　　未来，当存量土地逐渐消化之后，新增土地又会变成“物以稀为贵”了。

　　流量下行会不会蔓延?

　　土地供应及地价水平、房价水平、投资潜力、购买能力之间的诸多关系，决定了单个城市的供求关系与客户来源。

　　在限购、限贷、限售、限价等调控政策打压下的城市，客户流量下降是非常正常的。

　　限价打消了房价上涨预期，挤出了投资客户，留下真实有效的购房需求。

　　尽管限价提升了自住型客户的相对购买力，但购房资格制约了交易流量。

　　因为限购导致有资格的购房者在减少;

　　房价处于高位导致购买力不足;

　　限贷、限售导致换房能力下降;

　　换房能力下降导致二手房交易流量减少;

　　二手房交易减少导致换新房购买力下降;

　　换新房购买力下降导致新房交易减少;

　　新房交易减少导致市场信心调整;

　　市场信心又影响到购房者入市。

　　这一循环链条中的每一个环节调整，也都可能改变市场行情。

　　然而，城市分化越来越严重，不受调控影响的城市更加面广量大。

　　也有更多的城市成交面积同比是正增长的。

　　影响城市交易流量的核心要素还是在于供求关系与房价水平。

　　当市场处于供不应求的时候，房价就会自然而然地上调，就会带动人们保值增值预期看涨，进而带动需求上涨。

　　而市场供大于求的时候，房价很难上涨，投资客退出，自住购房者心态更加平稳，流量也相对稳定。

　　因此，局部城市的流量下行并不一定必然导致整体楼市的信心丧失。

　　房价会不会大面积下降?

　　一线城市房价已经贴着限价令，处在相对低位，下降空间很小。

　　而且，市场普遍看好一线城市的长期价值，如果位置适中、交通方便、性价比不错的项目，总是更受青睐。地处偏僻、交通不畅、“时空距离”更长的项目，自然受到冷落。

　　不过，在地价高位的约束下，小幅降价未必能够跑量，大幅降价势必导致亏损，也只能慢慢卖了。

　　大多数二线城市房价已经没有太大的波动了。

　　当这些城市继续成为省内产业和人口的“黑洞”时，我们没有任何理由可以忽略其长期价值。

　　虽然买房不急在一时，但买的迟了，合意的地段、 合意的配套、合意的环境、合意的房子很可能就没有了。

　　在多数二线城市，房企降价跑量的概率较低，多数房企还是会争取贴着限价令销售的。

　　房价处于低位、基本未涨的三四线城市房价基本是跌无可跌，除非地价极其低廉，而房企资金链又极度紧张，否则亏本销售的可能性还是比较小的。

　　唯一需要考虑的是，当通胀预期不断影响到这些城市的时候，其城镇化需求与改善型需求的空间究竟还有多大?

　　房价已到高位的三四线城市，如果供不应求，房价难降;如果供大于求，现金流紧张的房企带头降价促销不足为奇。

　　但是，小幅降价促销效果不会很好，大幅降价更会吓退客户，也未必能带来可期的持续性效果。

　　根本原因还是在于房价已高，投资客退潮，刚需客无力，进而导致流量下降，引发改善客出现观望。

　　由此可见，大面积、大幅度降价的可能性基本不存在。

　　限价令向中小城市传导，也使得大中小城市失衡的房价关系就此固化下来，即便是一些县市的房价高于某些省会城市，政府也不会任由市场自发调整了。

　　在这些城市，供求关系与预期管理依然是最重要的，既不要幻想调控会放松，也不要指望房价会大跌。

　　也许，房价小幅调整的时间不会很长，窗口期可能只会延续到明年上半年。

　　虽然不能排除少数房企、楼盘降价幅度较大，但大多数房企未必会跟随效仿。

　　而这也势必冲击社会稳定，最终可能引发政府不满，导致“双向限价”、不予备案的反向调控动作。

　　“大稳小乱”“零增长”?

　　7月31号，中央政治局会议非常明确地提出“稳中有变”。

　　包括稳经济、稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳地产、稳预期等等，稳定是第一位的。

　　年初的时候，我们预判，在“房住不炒”的定位下，楼市不会大起大落，房价没有大涨大跌，进入“大稳小乱”的新时期。

　　所谓大稳，就是调控体现了调整和控制，未来五年，楼市将在“不突破上限、不穿透下线”的区间内小幅波动，就像重症病人心电图。

　　过去“刺激、火爆、打压、冰冻”的三年轮回周期论不会再现。

　　所谓小乱，是指地方政府有的在收紧，有的在放松，有的在刺激，有的在打压，因城施策转向一城一策、甚至一城多策，小乱局面不可避免，但不会影响整体楼市的大稳。

　　大稳小乱也意味着楼市将进入“零增长区间”。

　　什么是零增长区间?

　　就是房地产主要指标在正负3%以内，少数指标在5%左右。

　　从数据来看，银行按揭贷款和开发贷款都已在负增长区间。

　　虽然定金和预收款、自筹资金还在两位数的增长，但这是因为房企提高了首付比例、加大了融资，才弥补了银行资金来源的不足，目前，房企到位资金仅有6.9%的增长，预计年底前还会回落到“零增长区间”的。

　　钱不会变得更多，房企投资也会回落。

　　8月份，房地产投资已经掉头向下了，虽然只是比上月微幅下降了0.1个百分点，但趋势有所显现。

　　土地购置面积增速还在上升。

　　这是因为三四线城市中小房企还没有觉醒，还在大举拿地，带动土地购置面积增速从7月份的11.3%提升到8月份15.6%。

　　显然，这与调控的逻辑是相悖的，与市场调整迹象也是不相符的，我们相信这是不可持续的。

　　预计未来几个月，土地购置面积增速会快速回落。

　　新开工面积增速也是两位数的上升。

　　这可能来源于两个因素：一是去年以来三四线城市销售火热，带动了房企补仓、补货;二是大房企加速去化土地储备，加速开工、加速推盘。

　　预计随着市场预期调整、土地成交下降、成交面积增速回落，以及房企资金收紧，新开工面积增速还会回落。

　　今年1-8月份，一二线城市销售面积与去年同期基本持平，依靠三四线城市的增长，带来整体市场的正增长，但销售面积增速已开始回落， 从7月份的4.2%回落到8月份的4%，正在接近零增长区间。

　　显然，楼市“大稳小乱”、“零增长”不仅是政策要求，也是形势使然。

　　信心比黄金更重要?

　　无论何时，这句话都是有价值的。

　　人逢绝境，活下去的信心比食物重要、比水重要。

　　印尼少年海上漂流49天，看到鲨鱼绝望地想自杀，最终还是活下来的信念让他获救。

　　市场不必过于悲观，即便是发达国家城市化已经结束，房地产依然是支柱产业。

　　历史是这样，未来也会这样。

　　毕竟，住房市场的需求还远未得到满足，每年的住宅竣工套数也刚刚满足结婚人口的购房需求，我们还有单身人口的购房和租房需求，我们还有进城人口的购房需求和租房需求，我们的8大军团(人群)需求足以让住房市场高位繁荣30年。

　　前两天，在每日经济新闻主办的第八届中国价值地产年会上，我主持嘉宾对话时，问了在场四位嘉宾对市场预期、房企对策的看法时，他们比较一致的回答是：长期看好、市场高位波动;调整心态、房企降低增速，追求有质量发展。

　　当然，也有焦虑与困惑，也有看不清未来。

　　如果大房企将增速下调至30%左右，那也是非常非常好的，很多问题会迎刃而解，这样的增长也仍然领先于绝大多数行业。

　　事实上，如果没有政策刺激，不会出现前两年的楼市大起;如果没有精准调控，也不会有未来逐渐趋于稳定。

　　稳定的市场才是好的市场。而未来几年楼市就是平稳的市场、平稳的房价、平稳的成交量。

　　房地产业需要调整心态，关联行业要调整心态，地方政府和资本市场也要调整心态。

　　借用国家发改委副主任连维良先生的一句话“中国经济有足够的弹性和韧性”。

　　住房市场就像中国经济一样，也有足够的弹性和韧性。

（来源：欧阳先声）