齐俊杰：北京房屋空置率20%？开征空置税实属下策

　　最近，一个讲话引起了热议，这就是前住建部的副部长仇保兴，他说我国房屋空置率比较高，其中北京空置率在百分之十几到二十。并提到，房地产税应该分为四个税征收，分别为消费税、流转税、空置税和物业税。从而化解空置率高的问题。

　　国际上的空置率标准是多少呢?大概是5%，如果北京的空置率都到20%了，那么其他的地方空置率就更不敢想象，仇保兴也提到，鄂尔多斯(8.08 -0.12%,诊股)这种鬼城，空置率达到70%。所以他建议，遏制空置率已经刻不容缓，物业税也就是我们狭义理解的房产持有税可以先暂缓，其他三个税可以率先开征。

　　有人说这个数字靠不靠谱呢?其实还是比较客观的，之前我们很多高校和科研机构调研的数字比这个还高，有一个科研机构通过国家电网，测试电表是否转动来调研，半个月电表都不转的就被视为空置，结果数据结果显示，北京空置率高达27%，当然这个方法肯定并不精确，正好赶上人家出差出国也是有这种可能的，所以扣掉一些损耗，也还有20%。这是在没有处罚规定的情况下调研出来的数字，是一种没有遮掩的状态，所以可信度算是比较高的。

　　而早在2014年，西南财经大学做过一个研究，说2011年的时候全国空置率就达到20.6%，2013年快速上升到了22.4%，城镇地区空置房屋将近5000万套，三线城市的空置率达到23.2%，一线是21.2%，二线是21.8%。当时住建部的人还否认过这些数字，说对于空置房还没有标准，而现在显然也接受了这个事实。

　　在知识星球齐俊杰的粉丝群里，这个事我们也说过不止一次了，空置率已经显示，目前我国的房子绝对是够用了，人均40平米的面积，已经达到发达国家的水平了。但是现在大家还闹着买房，一个是金融属性在作怪，觉得买房是投资，不赚就当亏。二是囤积居奇，存量结构不合理。表现出来就是有人手里大把的房子，而有人却一套房都没有。所以从贪婪转而变成恐慌。

　　那么该怎么解决房屋空置的问题，让存量效率最大化呢?征收空置税，说的非常简单，但操作起来难度极大，对于空置房的认定很困难，我们也曾经给过办法，说可以先通过用电量，网络流量，还有上下水的数据来判断是否有人居住，数据可疑的，再通过物业安装人脸识别，虹膜识别，指纹识别进行验证。还可以通过邻居举报来判定，当然你要不嫌麻烦，你就每天到空房子里，开会空调，上会网，冲个马桶。这套方法可以解决一定问题，但实属下策，因为判断空置的成本太高，太麻烦，里面还有很多的灰色腐败空间，比如可能很多人会去行贿物业，企图修改数据等等。

　　上策是什么呢?就是增加房屋的持有成本，而且是按不同的套数给出惩罚性税率，比如我有5套房，只有自住的那套不交税，其他都按照惩罚税率2%交税，要知道北京的房价平均500万一套，也就意味着剩下4套房，每年各交税10万，总计40万。而你有2套房，自住的不交税，多余的一套可以少交税，只需要每年0.2%的税率，一年也就1万的税，有人问了，为什么对2套房的这么温柔，因为多持有一套房是正常的需求，如果没有人多持有一套房，那么整个租房市场就不存在了，租金一定会大幅飙升。所以这么做是为了降低房产税对于租赁市场的冲击和影响。就是要刻意把2套房，和3套以上住房的税率空间拉大。

　　于是，我们可以继续推理，这多余空置的五套房，原来业主可能不想出租，就握在手里等他升值，现在每年的成本太大，要想降低持有成本，你就只能出租出去收租金!所以增加了市场上的租赁房源供应。那么有人说，他能转嫁给租户吗?即使转嫁，也非常有限，有两套房，拿出1套出租的，显然更有优势，因为他每月成本只增加了800多，分摊到每个房间，也就是每月300-400!而有5套房的就惨了，他的每月成本增加了8000多，所以他们同时争抢租客，你觉得结果会怎么样。有5套房的肯定没办法竞争，因为你的成本高了10倍，你要租出去，就只能跟别人一样，用同样的价格出租，那每年还是血亏的。所以持有房屋数量越多，就越是噩梦。届时大量囤积多套房的人，就会主动卖房出来，晚卖一年，就要多交一年惩罚性房产税。但到时候，所有人顶多持有2套房，对第三套房都会心有余悸。

　　楼市的问题，已经从增量的供需矛盾变成存量结构的矛盾，如何让存量房利用效率更高，同时产生一笔稳健的政府收入，这才是长期的楼市调控机制。从世界来看，十次危机九次房地产，目前我们已经把自己逼到了悬崖边上，能不能稳下来，就看自己的智慧了。有些事还是要尽快做的，晚了可能就没机会了。

（来源：齐俊杰看财经）