易宪容：政府要密切关注“租金货”所引发的金融风险

　　十九大报告，要求中国房地产市场改变一条脚走路的方式，即只是关注住房销售市场，而没有发展住房的租赁市场，所以根据十九大报告的精神，未来中国的房地产市场要建立起租售并举的两条脚走路的房地产市场体系。即既发展中国的住房销售市场，也要发展住房租赁市场。

　　但是发展中国的住房租赁市场，中国政府部门及地方政府是没有底的，他们知道是学习德国的房地产租赁市场发展模式，还是新加坡的发书发展模式。既然是没有底，政府只能让市场来试错，看看能够走向一条中国特色的住房租赁市场发展之路。特别是地方政府对租赁市场发展带有存疑的态度，对住房租赁市场发展介入不多。这样，中国的住房租赁市场发展只能是“任我行”。

　　所以，在政府支持下，近年来以“租金贷”主导的长租公寓得到野蛮式的增长。因为，这种以“租金贷”为主导的长租公寓的经营模式，是住房中介机构或企业，向业主手中比当时市场租金更高的价格收购买住房(向业主收购住房时要签订一份较长时间的租约，以此租约为依据给业主支付房租)，然后中介机构把这些住房简单装修之后分租给客户，并要求租房的客户与贷款机构签订一份借款合约来支付住房的租金，贷款机构则把其贷款一次支付给中介公司或企业。

　　“租金贷”是中国租房市场一种所谓的金融创新。但是，这种“租金贷”的金融创新，是一个完全单边的风险承担机制。所有的“租金贷”的营运风险都让业主及住房租客来承担，其收益则由贷款机构及长租公寓的企业来获得。甚至于中介机构不仅可用这种租金贷的资金来收购可租赁的住房，以便垄断住房租赁市场，推高租房市场租金的价格，而且也可把这些资金用作其他途径投资，没有监管下存在巨大的风险。所以，这种“租金贷”其中任何一个环节出现问题者给整个社会带来巨大的金融风险及社会风险。

　　正是中介机构借助于这种“租金贷”为主导长租公寓经营模式，对投资者来说，经营风险小，利润高，所以他们借助于政府对住房租赁市场发展之政策，各路资金疯狂地进入长租公寓市场。这些资金进入后疯狂抢占房源、推高住房租金的价格。比如，布局华东的小寓公司管理资产超过300亿元。不少长租公寓公司手中占有几十万套房源。今年以来国内不少城市的住房租金快速飚升就是与这种长租公寓推高租金的价格有关。

　　但是对于这些长租公寓，只要政府的监管政策触及，其市场风险及社会的风险立即暴露出来。比如，最近长沙的长租公寓咖啡猫连环套爆雷，有数百业主中招，总额超千万。而上海的“寓见”也濒现倒闭。有报道，在国内管理超过2万套以租赁住房的长租公寓“寓见”近日突然中断向房东交租，办公室人去楼空，引发部分房东抗议、驱赶租客，大量租客也要求退回按金、租金不果，影响社会稳定。这次上海的“寓见”濒临倒闭受到影响房东成千上万，相对来说，租客损失更大，许多租客提前支付了半年基于两年的住房租金，部分人更是办理了“租金贷”，涉及浦发、建行等银行，以及元宝e家和晋商消费金融等民營机构。

　　“寓见”管理者向房东表示，因为行业调整及经营管理不善，公司出现了严重资金短缺，公司股权全部质押给贷款银行，濒临倒闭，已沒有任何能力支付各位业主的租金。上海部分房东集体换掉锁驱逐住房租客，租客则成立维权群组讨论应对策略。资金方华瑞银行也向“寓见”发出保障资产安全的要求。在之前，今年已有5家长租公寓因资金链断裂爆煲，包括8月倒閉的杭州鼎家，有4000户租客受害。而长沙的情况也是如此。

　　也就是说，随着政府加强对住房租赁市场的监管，早些时候野蛮式增长的以“租金贷”为主导的长租公寓经营模式都可以面临着资金链断裂的可能。如果这样，其金融风险及社会风险有可能会集中式的爆发，政府对此得密切关注，并控制其金融风险扩散。

（来源：金融界）