盘和林：深圳新政定开竣工期限 或能遏制地王乱象

　　近日，深圳市规划和国土资源委员会印发《深圳市建设用地开工竣工管理办法(试行)》，通过对开竣工期限、违约原因认定及处理原则、违约金缴交基数、监管职责等内容进行明确规定，进一步规范开竣工延期管理工作。

　　《办法》规定，主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起4年内竣工;主体功能为非住房类建设项目的开工、竣工期限根据建筑高度和建筑规模来确定。非住房类建设项目地下室超过或等于3层的，其开工日期可以在相关规定基础上再延长6个月，竣工期限相应顺延。

　　笔者认为，深圳新政规定开竣工日期，实际上从供给侧来规范房地产市场，可以从根源上改善囤地、开发商捂盘等情况，有助于扩大住房市场供给，这是房地产调控新思路。

　　房地产开发的本质其实是土地资源的再分配及流通，但看似简单的买地建房销售实际上是一整套严格、有序、复杂的项目管理流程，这其中不仅涉及开发商在买地之前做的简单调研，还包括买地后的定位决策和产品设计，仅一年的开工期对于所有的开发商来说都将是个严峻的考验。所以规定的出台是对房地产企业开发的有一次限制，房产行业的压力将会显著增加。

　　而此次规定的出台为房企带来压力的同时也势必改变今后房地产行业的格局。之前万科所谓的“活下去”主题大会已经为低迷市场中的开发商发声，不过要知道，以万科的规模，自然不存在生存的问题，因此，活下去其实更多是针对中小房企，在如今巨大的开工压力下，中小房企不仅缺乏专业的管理人才，调研工作者，还存在自有资金不足等问题，可以说，度过了黄金发展时期的房地产行业可能将迎来大浪淘沙。

　　但从目前来看，房地产行业依然强劲，房产衰落论还不成立的，相反，政府不断加强市场的管控，无论是租售并举、房产税等政策，都将从外部对房企起到了筛选的作用，当整个市场调控告一段落，房地产可能将迎来另一场崛起。

　　总的来说，这次规定的出台对规范房产市场是可以起到非常重要作用的。在房地产行业火爆的头几年，总有地王出现，这群投机商凭着对市场未来的预期，疯狂揽地，坐等地价上涨，即使到了后期房价疯涨时期，开发商同样囤地惜售，哄抬房价。有数据显示，2008年到2013年仅仅5年时间，房价上涨了10倍之多，囤地五年，开发商获益超成本数倍以上。

　　不过，即使是2012再次修订《闲置土地处置办法》还是难以遏制地产商的囤地行为，这导致了供给侧的不良发展，一方面囤地导致政府通过控制土地拍卖调控房屋供给的手段丧失效力，另一方面，囤地惜售会再次给予市场房价高涨的预期，从而推高市场房价，鼓吹房产泡沫。因此，对于开竣工期的限制对未来市场规范将起到重要作用。

　　除此之外，《办法》还对竣工违约的违约金计收基数和计收比例也进行了调整。计收基数由“土地出让金”调整为“合同地价”，计收比例由“每半年5%”调整为“每3个月1.5%”;对逾期满2年(含2年)的，可按照缴纳基数的20%收取违约金，如实际逾期期限按照相关规定测算应缴纳违约金的比例高于20%的，按实际测算的比例征收。罚款比例的改变聪明的对房产囤地成本收益形成了影响，通过提高囤地成本以及囤地风险使得房地产自发的加速开发，提高周转速度。

　　总之，开竣工时间的限制以及罚款的调整对于提高土地利用效率将会起到非常重要的作用，并且通过对项目时间的限制实际将房屋市场供给的大权收归政府之手，一方面提高政府对房地产的调控效率，另一方面也能从根源上避免囤地从而扩大供给。不过，要注意的是，空置土地成因背后有很多复杂的因素，其中有些评判的自主裁量权过大、标准模糊缺乏操作性，因此更加严格的监管措施需伴随更加透明披露。

　　可以预期，假如深圳新政执行下来，“地王”等囤货居奇的现象将大大改善，这是有利于购房者及房价调控的。毕竟，说到底，房地产市场还是为了消费者而存在，改善购房项目拖延交工情况，解决市场供应不足问题对购房者来说都将是不小的福音。

（来源：金融界）