齐俊杰：房贷利率下降 楼市调控没有放松

　　11月21日，有媒体在多家银行确定，北京、广州、杭州、深圳、南京、厦门等地出现了部分银行房贷利率回调的变化。目前上海的平均房贷利率是5.18%，只比基准利率上浮了5%，而厦门，昆明，乌鲁木齐，大连基本也只上浮了10%，在5.4%附近，北京、福州还有太原是5.49%，上浮幅度也从15%下降到了12%。

　　如果从一套房而二套房的角度来看，首套房利率从之前的上浮15-20%，下调到了只上浮10-15%这个区间，而二套房通常还是上浮比较多。总体来看，目前的房贷利率，无论是首套还是二套，比之前大概下调了5%左右。释放出明显的松动信号。

　　很多人马上跑到知识星球齐俊杰的粉丝群里提问，问老齐这是不是楼市调控要变的信号，其实一直听我们节目的人都知道，房贷利率调整这个事分成两部分，一部分是央行和银保监会的窗口指导，告诉你大概的方向，但一般只说到是让你优惠，还是让你上浮利率发放贷款，比如2015年救楼市的时候，那会楼市贷款全部都利率打7-8折发放，而在房住不炒定调之后，楼市贷款全都上浮，所以既然仍然上浮，就说明楼市的金融调控基调没有变。那么为什么，上浮的幅度下降了，主要是因为市场利率下降了。我们的十年期国债收益率，已经从今年1月的4.1%，降到了目前的3.4%，下降幅度达到17%，而金融债里的王者，10年国开债的收益率也已经跌到了4%以下，之前他的利率破了5%，跌幅在20%左右。

　　记得当时国内银行们，纷纷上调住房贷款利率的时候，很多人就表示不解，怎么连刚需也打击呢?那时候老齐就告诉大家，这不是政策导致的，而是利率导致的，是银行自发行为，因为国开债这种金融债在银行眼里被视为最安全的无风险收益，而且他还没有资金占用，所以如果国开债到5%，那么再给你发放4.9%的房贷，银行就不划算了，还不如直接去买国开债合适，房贷确实是优质资产，但他也有风险，也需要20%的资金占用，所以国开债和房贷的比例关系通常是1.2倍，也就是说银行愿意发放的房贷利率是国开债利率的1.2倍，所以你回忆一下，当时国开债利率5%的时候，银行们基本都把基准房贷利率上浮了20%，达到了6%。换句话说，当时不是国家不支持刚需，而是银行不乐意放房贷了，因为有比房贷更安全，更踏实，收益也更高的赚钱途径，而随着国开债收益率的下行，银行买国开债赚钱的收益也开始下滑，相比较之下，房贷又开始有优势了，所以他们就又把房贷这个东西拿出来了，把原来准备买国开债的钱，都准备拿出来放房贷，现在国开债4%，那么银行放房贷的意愿就是4%×1.2=4.8%，尚且低于4.9%的基准利率，所以在银行眼里，房贷又成为了一个好生意，他们调降上浮的比例，就是为了争取发放更多的房贷出去。

　　综合来看，这其实就是银行的意愿造成的，房贷利率上浮调降，但银行也是有底线的，这个底线就是基准利率，也就是说银行顶多做到基准利率不上浮，现在他是不敢自己给基准利率打折的，这还要看另一条线，也就是政策指导。如果哪天大家看到折扣利率重现江湖了，那才真是楼市调控放松的信号。

　　前两天在知识星球齐俊杰的粉丝群里，老齐分享了这么一个段子，说银行的信贷经理发放经营贷，都会了解一下真实用途，如果贷款人支支吾吾，银行就会很放心，如果贷款人真的用于经营，我们就会菊花一紧，心想这回惨了。这个段子什么意思，就是说上有政策下有对策，银行对于经营贷的态度已经心照不宣，甚至他们希望这些支支吾吾的人拿去炒房，这样说明这笔贷款通常是能够安全收回的，而如果贷款人真的拿去经营，则风险极大。不得不说这是一个莫大的讽刺。但足以说明银行的态度，他们也不是慈善机构，大家都说支持中小企业经营贷款，但是现在经营环境这么差，做生意的风险这么高，银行真出了大量的不良，那么银行自己也是要担责任的，经营贷这个东西，风控很弱，几乎没什么抓手，所以相比于放款出去炒房风险真的大的多。这也注定了，银行其实更倾向于睁一只眼闭一只眼，所以更多的资金都会绕到进入楼市。而这个结果就会造成实体经济更冷，经营贷的风险更大。

　　要打破这个死循环，要通过减税等一系列政策切实改善经营环境，同时也要打掉银行的希望，无论是国开债，还是房贷，银行总有一个躺着可以赚钱的渠道，他当然就不愿意去放经营贷，而越是不放经营贷，或者是不好好的，真心的发放经营贷，给那些真正需要经营的人，那么营商环境就会越冷。钱少了，信用就少，整个经济活动就转不动了。所以风险也就越来越高。所以我们总说房价一直涨的风险不光存在于金融领域，它对实体经济的伤害更大，这东西诛心啊!踏踏实实做实业的不如炒房的，谁还愿意去努力工作呢?所以这个局是该到了要改变的时候了。再不改变，实体经济的麻烦就会越来越多。

（来源：齐俊杰看财经）